El volumen de inversiones en inmuebles logísticos en Barcelona y Madrid se duplicó en 2013 hasta alcanzar la cifra de 98,5 millones de euros, según un informe elaborado por la consultora Aguirre Newman.
El impulso ha venido dado fundamentalmente por dos operaciones de 47 y 25 millones de euros y la consultora ha señalado que, especialmente en el segundo semestre de 2013, "se ha observado una importante actividad inversora", ya que se ha generado "una mayor confianza en la situación del país".
Aún así, el estudio de Aguirre Newman aclara que "la actividad sigue condicionada por la elevada cautela para invertir dado el riesgo de España, las dificultades de acceso a financiación y la incertidumbre sobre la velocidad de la salida de la recesión". Factores que, como en años anteriores, han generado "desencuentros" entre las expectativas de los vendedores y las ofertas de los compradores activos en el mercado.
Durante 2014, se prevé que se consolide la materialización de "importantes" operaciones por parte de los inversores institucionales y privados, quienes se verán animados a invertir por las oportunidades que ofrece un mercado bajista. En este sentido, el estudio aclara que habrá oportunidades para aquellos inversores que sean capaces de tener "una mayor perspectiva y creatividad".
Una de las oportunidades que podrán encontrarse para el presente ejercicio es la existencia de activos de calidad que cuentan con un alto potencial de arrendamiento y que, actualmente, no tienen plena ocupación o sus contratos finalizan en el corto plazo. También será importante considerar la entrada de activos derivados de procesos de desinversión.
El informe puntualiza que, dada la mejora del entorno económico, el retorno de la confianza al mercado, los valores capitales mínimos alcanzados en los mercados prime y una mayor actividad en el mercado de inversión, se espera una ligera presión bajista en la tasa de rentabilidad inicial exigida para los mejores activos prime, mientras que sus precios seguirán en el nivel registrado en 2013.
Mercado de Madrid
El mercado industrial-logístico de Madrid ha registrado un incremento en la demanda de naves logísticas por parte de los usuarios, pasando de 254.602 m² en 2012 a los 293.136 m² de 2013. Para el mismo período, el 88% de la contratación ha sido en alquiler, mientras que el 12% restante ha estado relacionado con la absorción derivada operaciones de compraventa, y se ha ajustado el número de operaciones, pasando de 48 operaciones en 2012 a 30 en el pasado ejercicio.
El informe precisa que la superficie media contratada es de 9.771 m² por operación, casi duplicando los 5.471 m² observados en 2012. Un crecimiento que ha estado impulsado por el cierre de determinadas operaciones con gran volumen de superficie media contratada.
Asimismo, la disponibilidad de producto logístico ha mantenido una tendencia ligeramente decreciente en los últimos 12 meses. No obstante, la disponibilidad sigue siendo muy elevada, con un ratio en el entorno del 16% sobre un stock total de producto logístico de aproximadamente 6.000.000m².
Por tanto, la disponibilidad total de espacio listo para ser ocupado en el mercado logístico de Madrid y su área de influencia se sitúa en 961.967 m², frente a los 990.866 m² disponibles en 2012. A pesar de esto, se aprecia un déficit de naves logísticas de calidad que den respuesta a demandas de grandes superficies.
Con respecto a los precios, el informe de Aguirre Newman apunta que los precios de alquiler de salida de producto industrial han registrado un descenso del 19,5%, mientras que las de naves logísticas han caído un 13,7% respecto al 2012.
Por su parte, los precios de salida de producto en venta han sido ajustados en un 21,6% en relación con el período anterior. En este sentido, se observa una aceleración en el ajuste de los precios medios, tanto de alquiler como de venta, especialmente en aquellos mercados más alejados de Madrid capital.
Así como ha ocurrido en los últimos años, en 2013 no se han desarrollado nuevos proyectos logísticos de carácter especulativo, debido a la incertidumbre que provoca la situación del mercado y la alta disponibilidad existente, así como la escasez de financiación para los proyectos sin inquilinos. Una tendencia que también está presente en Barcelona.
Mercado de Barcelona
En Barcelona, el espacio logístico se ha visto ajustado en un 19% tras los buenos niveles de contratación alcanzados en 2012. Para el pasado ejercicio, la absorción de los espacios logísticos ha alcanzado un total de 304.751 m², frente a los 374.709 m² y 355.053 m² registrados en 2012 y 2011, respectivamente.
En el informe también se indica que la actividad en esta zona se ha mantenido estable, con el cierre de 45 operaciones en 2013 con respecto a las 44 del año anterior. Sin embargo, la superficie media contratada ha descendido, considerablemente, al situarse en niveles cercanos a los 6.772 m² por operación.
La disponibilidad de producto logístico se ha situado en 556.150 m². Con un stock logístico disponible concentrado, principalmente, en el Camp de Tarragona, con un 24% de la disponibilidad total, en el Bages y en las áreas logísticas de la primera corona.
Por su parte, Barcelonés, Baix Sud de Llobregat, Vallés Oriental y Vallés Occidental han incrementado su superficie disponible, respecto al año 2012. Mientras que la tasa de disponibilidad se sitúa, aproximadamente, en el 17%, teniendo en cuenta que el stock de producto logístico es de unos 3.100.000 m².
La evolución de los precios de alquiler de salida de producto industrial en el periodo analizado ha mostrado un descenso del 5,8% respecto al año 2012, a la vez que los de las naves logísticas han caído un 5,2% y los de productos en venta han disminuido un 5,9%. Por lo que, en general, los ajustes han sido menores que los observados en el anterior período analizado.
Previsiones para 2014
A pesar de las previsiones de mejora económica, se estima que el consumo privado para este año siga siendo moderado, por lo que parece complicado pensar en fuertes incrementos de la producción industrial, ni de las necesidades de almacenamiento y distribución. En este sentido, se prevé que, como en años anteriores, la mayor parte de la demanda esté liderada por procesos de reubicación. No obstante, se puntualiza que hay nichos de mercado activos en la búsqueda de espacios para crecer, así como compañías industriales que buscan aprovechar las oportunidades que está ofreciendo el mercado.
El gran cambio para 2014 está en la promoción de nuevos proyectos, un área que pudiera abrirse a lo largo del año. Especialmente, en aquellos proyectos llave en mano para aquellas demandas que, por tipología o superficie, no pudieran satisfacer con el stock actual. Lo que permite prever que el desarrollo esté centrado en naves de gran tamaño, a partir de 20.000 m², y naves tipo 'cross-docking'.