Sven Schoel, consejero delegado de AQ Acentor, es un profesional curtido en el sector inmobiliario europeo. Con más de un cuarto de siglo de experiencia en la gestión de activos inmobiliarios, se incorporó a Aquila Capital en 2014, procedente de Union Investment, empresa en la que actuó como responsable de inversión inmobiliaria, y desde 2018 es consejero delegado de AQ Acentor en Madrid.

Schoel dirige la actividad de la gestora de fondos en España, país en el que, tras un primer proyecto en Illescas, a los que se unen dos más en Málaga y Sevilla, parece dirigir su mirada hacia los activos logísticos, según explica en una reciente entrevista concedida a Cadena de Suministro.

– Cadena de Suministro (CdS):  Aquila está presente en el mercado español desde hace tiempo en el sector residencial, principalmente. Sin embargo, en 2018 decide entrar en el mercado logístico, ¿por qué se produce este cambio de orientación?

– Sven Schoel (SS): Aquila se inició en 2012 en Alemania en este segmento para diferentes inversores y con mucho éxito. En España empezamos en el sector hotelero y residencial. Hemos iniciado la actividad en el logístico un poco más tarde porque no ha habido tiempo antes para encontrar las oportunidades adecuadas para entrar en este segmento.

– CdS: ¿Cuál es el planteamiento de Aquila en el mercado logístico español? ¿Cuál es el elemento diferenciador de su propuesta?

– SS: Somos un gestor de varios fondos. Esta es una de nuestras principales ventajas, ya que nos permite contar con varias fuentes de inversión. También estamos en diferentes mercados europeos, como son Italia y Portugal, además de en Alemania y en Francia, donde también estamos entrando.

De igual modo, contamos con un equipo de más de 150 personas trabajando en la promoción inmobiliaria en España y que conforman un equipo más numeroso que el de otros competidores.

Hemos encontrado buenas oportunidades en el mercado y pensamos que podemos desarrollar una buena trayectoria en el sector logístico español.

Tras empezar en España en otros segmentos como el hotelero o residencial, hemos encontrado buenas oportunidades en el mercado logístico español.

– CdS: ¿En qué fase se encuentra el primer proyecto en el mercado logístico español, en concreto el de Illescas?

– SS: La nave de DIA en Illescas es la primera que estamos desarrollando en España a través de nuestra área de negocio ‘Green Logistics’, estando prevista su finalización para marzo del 2022. Se ha vendido a un inversor institucional y, al tiempo, ya estamos empezando con la segunda y la tercera fase de nuestro proyecto Illescas Green Logistcs Park, pero hemos decidido iniciarlos en especulativo.

En este municipio, el proyecto ocupa una parcela de 472.879 m², con 345.138 m² de SBA, con superficies construidas desde 15.000 m² hasta 120.000 m², con cuatro parcelas disponibles actualmente.

– CdS: ¿Qué planteamiento tiene Aquila en el mercado logístico español: mantener un portfolio para su gestión o vender los proyectos?

– SS: Manejamos las dos opciones. La de vender los proyectos a un inversor final o la de quedarnos con nuestros propios vehículos con gestión directa. Así, por ejemplo, está previsto que los desarrollos de Portugal, las fases dos y tres de Illescas y el proyecto de Sevilla se incorporen a nuestro portfolio.

Illescas Green Logistics Park es el primer desarrollo de Aquila Capital en el mercado logístico español.

– Cds: Además, se están desarrollando dos proyectos en Sevilla y Málaga. ¿En qué situación se encuentran? ¿Qué otros mercados despiertan el interés de la promotora?

– SS: Exacto. El proyecto en Málaga es único porque está en una ubicación muy céntrica, en la antigua parcela de la planta de Bacardí. En Sevilla también hemos encontrado una muy buena oportunidad con una excelente ubicación y es por eso por lo que nos hemos decidido a desarrollar estos dos proyectos.

En ambos proyectos estamos negociando con los primeros inquilinos. Es posible que cerremos proóximamente con uno o dos, con lo que tenemos previstos arrancar la construcción y comercialización de los dos proyectos en especulativo para el resto. La previsión es la de empezar las obras entre final de año y el primer trimestre de 2022.

Por su parte, el proyecto de Sevilla se desarrolla sobre 150.205 m² de superficie total, mientras que el de Málaga ocupa 72.102 m² de superficie disponible.

Esto no significa que estemos concentrados en estas dos ciudades. De hecho, estamos buscando nuevas oportunidades en Madrid y en Cataluña, donde queremos entrar desde hace tiempo.

Si todavía no estamos en el mercado logístico catalán es porque no encontramos una oportunidad adecuada en uno de los mercados logísticos más estresantes de toda España.

En Málaga estamos viendo gran demanda también.

Estamos concentrados en proyectos para logística tradicional en las principales ciudades del país.

– CdS: En cuanto a la tipología y dimensión de los proyectos, ¿el segmento ‘Midcap’ es interesante?

– SS: Dependemos de las oportunidades que podamos encontrar en el mercado. Solemos entrar a partir de los 20.000 m² de suelo. En este sentido, no solo buscamos proyectos tan grandes como los que llevamos a cabo en Málaga o en Illescas. Somos flexibles.

– CdS: ¿Tienen pensado entrar en el segmento de última milla? ¿Ven recorrido en la reconversión de espacios logísticos?

– SS: Nosotros estamos más concentrados en logística tradicional, con activos en las primera, segunda y tercera corona de las grandes ciudades del país. Desde nuestro punto de vista, la última milla es un sector que quedará en manos de la paquetería y las grandes superficies.

Para nosotros, la reconversión de instalaciones antiguas, como la que estamos haciendo en la antigua fábrica de Bacardí en Málaga, es una actividad con futuro, especialmente en mercados como Barcelona en los que escasea el suelo y donde se van a ver operaciones de este tipo que supondrán el cambio de uso los usos para renovar las instalaciones.

– CdS: La sostenibilidad es uno de los valores diferenciales de los proyectos de la compañía, ¿cuáles son sus elementos diferenciadores en el mercado?

– SS: Green Logistics es la marca de Aquila para el sector logístico. En este sentido, la sostenibilidad es un valor esencial para nosotros, aunque también nos adaptamos a las necesidades que marque la ubicación y del inquilino en cada caso concreto. En general, nuestros proyectos se centran en contar con placas solares, buen aislamiento, ventilación, sistemas de recuperación del agua de lluvia y compensación del CO2, entre otros aspectos.

– CdS: ¿Cómo ve el momento actual del sector logístico en España?

– SS: Se está produciendo una contracción de yields, como también se está viendo en otros mercados, especialmente en las grandes ciudades. Además, los precios de la construcción suponen un reto por su incremento, aunque no están aumentando tanto como en el segmento residencial.

Por lo que respecta a la absorción, en las grandes ciudades se mantendrá un buen take-up, pero no solo va a crecer la oferta, sino que dado que el parque logístico en España es muy viejo, notamos que la demanda de espacios para logística moderna sigue alta, aunque haya aumentado el tiempo para alcanzar ocupaciones completas. En España queda mucho por desarrollar y vemos muchas oportunidades en el país de cara a los próximos años.