Para Ramón Vázquez, ni en sus conceptos, ni en sus principios, ni en sus financiaciones, ni en sus contrataciones “tiene mucho que ver el sector inmobiliario general con el sector inmobiliario para logística y transporte”. Así, el concepto inmologístico “puede ser una terminología muy periodística pero no responde bien a la realidad”.
Por ello, Vázquez adelanta a cadenadesuministro.es que desde la asociación que preside, todas las iniciativas que están desarrollándose, van en la línea de lograr catalogar en el Código Nacional de Actividades Económicas a su sector como “infraestructuras para el transporte y la logística”.
La crisis afecta, pero en diferente grado
Respecto a cómo está afectando la crisis a este sector, Vázquez reconoce que en los últimos tres años está sufriendo la misma crisis que el resto de los sectores, “lo único es que hay que analizar cómo afecta a cada uno”. En este sentido, asegura que proyectos de nuevas plataformas “prácticamente no hay o hay muy pocos” Y todos los que hay, “son a medida del cliente, es decir a riesgo no existen proyectos en este momento, porque hay mucho espacio vacío de distintas clase y calidades”.
Por esta razón, Ramón Vázquez adelanta que “otro trabajo en el que estamos inmersos es en la catalogación de esos espacios bajo distintos parámetros tecnológicos, de sostenibilidad y técnicos para poder definir lo que es una nave logística triple A o de categoría B, C o D”.
Y esto es así, porque existen muchas superficies vacías, generalmente en parques obsoletos, mientras que en otras áreas, como puede ser la zona centro, “las superficies nuevas y bien dotadas están prácticamente cubiertas, hay pocas vacías”.
Presión de los precios
Indudablemente, indica Vázquez, estos espacios vacíos lo que generan es un mercado de oportunidad, que provoca presión sobre las rentas porque algunos propietarios de naves libres están dispuestos a alquilarlas a cualquier precio.
En su opinión esto distorsiona el mercado real cuando la información no se especifica o no es clara. Es decir, “proyectos estables a largo plazo, con contratos firmados e infraestructuras adaptadas a las necesidades de los clientes mantienen sus rentas estables, y esta es la tendencia que se va a mantener, mientras que aquellos espacios obsoletos y vacíos tiene una reducción en torno al 20% respecto a los precios establecidos”.
“Quien subió mucho las rentas cuando la demanda era muy alta, ahora con la oferta escasa ha tenido que ponerse en sus sitio”, asegura. En este sentido, Ramón Vázquez es claro al señalar que las empresas que han utilizado “criterios inmobiliarios en nuestro sector evidentemente han buscado el máximo beneficio en todo momento; pero aquellas que han seguido criterios profesionales del transporte y la logística y no han recurrido a la pura especulación han logrado mantener márgenes ajustados con grandes superficies y muchos clientes. Son dos modelos diferentes completamente”, insiste el presidente de Acte.
Catalogación del sector
Respecto al proyecto para lograr una entidad catalogadora, Vázquez avanza a cadenadesuministro.es que es un trabajo que su asociación está haciendo con las principales consultoras y “ que el año que viene tendrá resultados concretos”.
En su opinión, esta agencia catalogadora es necesaria por varios motivos. En primer lugar, porque el mercado de las infraestructuras para transporte y logística es absolutamente diferente al inmobiliario tradicional al ofrecer una oferta diferenciada. En segundo lugar, las comunidades autónomas tienen un papel muy importante en este mercado, así como sus organismos públicos, como es el ejemplo de Cimalsa, Plaza, Red Logística de Andalucía o la Zal del Puerto de Barcelona e, incluso, los fondos de inversión que intervienen en las infraestructuras de transporte y logística son también diferenciados.
Por tanto, “estamos hablando de una oferta diferenciada y de una demanda diferenciada, porque no tenemos los mismo usuarios que un centro comercial o u hotel, sino que tenemos a los profesionales del transporte y a las empresas logísticas, en sus distintas especialidades, y a los usuarios finales como son los retailers, la gran distribución o la logística de distribución, etc”. En tercer lugar, el producto es muy diferenciado por los requisitos técnicos que implica en cuanto a superficies, precios e infraestructura. En cuarto lugar, “tenemos unos criterios diferentes en cuanto a tipos de contratos y relaciones contractuales que existen en función de las inversiones y especialidades del sector que se implantan en nuestras instalaciones”.
Estas cuatro principales razones y algunas otras “nos están permitiendo en Acte, y en el sector en general, crear los instrumentos que pondrán regular este mercado de una forma adecuada”.
Por ello no es extraño que todos los actores implicados “están interesados en este instrumento porque es clarificar la cuestión”. Además, Vázquez reflexiona en que si quiere crear un banco “malo” para los activos tóxicos inmobiliarios de la banca, “habrá que decir queel suelo, las naves y las infraestructuras logísticas no tienen nada que ver con ello, pues su explotación y gestión son totalmente diferenciadas”.
Plazos para la catalogación
En cuanto a los plazos para poner en marcha esta organismo catalogador, el presidente de Acte avanza que en 2013 se pretende empezar con la catalogación de naves logísticas y de suelos concretos por parte de las consultoras con las que está trabajando la asociación y en la creación de un sello internacional. “Se catalogará una por una todas las infraestructuras de transporte y logística”, asegura.
“Será una catalogación oficial procedente de un organismo certificador con criterios europeos para que se sigan los parámetros de lo que se está haciendo en países como Francia y Alemania”. “Estamos gestionando este organismo, pero lo primero es concretar las reglas con criterios europeos”, advierte Vázquez.
La catalogación del producto se hará bajos unos parámetros técnicos, que analizará aspecto como la altura, muelles, tipología del suelo, antigüedad, infraestructuras disponibles de la plataforma, etc. y cada aspecto tendrá una puntuación. Después se analizarán los aspectos tecnológicos, según la adaptación logística que tenga la infraestructuras en función de sus posibilidades; y, además, parámetros de sostenibilidad, “porque cada vez más se va requerir la huella de carbono a todas las actividades y el transporte y la logística no será una excepción” opina Ramón Vázquez.
En definitiva, con esta iniciativa desde Acte se pretende que sea el promotor o propietario de la instalación el que solicite su catalogación y, de esta forma, sabrá lo que tienen. Por su parte, los clientes también podrán comparar y hacer una evaluación real de la oferta del mercado en la que están interesados.