Confianza del inmologístico ante los nuevos desafíos

Aunque será difícil alcanzar las cifras de 2021, se espera que el mercado mantenga unos niveles sólidos de contratación e inversión a lo largo de este año, a lo que se añade un mayor nivel de comprension en las rentabilidades prime.

07/04/2022 a las 19:30 h

Tras las cifras récord alcanzadas en 2021 en cuanto a la inversión y absorción en el sector inmologístico, se prevé que en 2022 los resultados sigan manteniendo su solidez, aunque será difícil que se alcancen de nuevo los espectaculares registros del año pasado, especialmente en lo que se refiere a la contratación. Las expectativas son altas, pero en este caso la venta de grandes portfolios como los de Montepino, los Gavilanes o Pulsar en 2021 han marcado un año muy especial para el sector.

En cualquier caso, desde la consultora CBRE, esperan un razonable equilibrio entre la oferta y la demandaa lo largo del año, así como un evolución de las rentas similar a la registrada durante 2021.

Por su parte, las rentabilidades prime, que se mantuvieron por debajo del 4% en el último año, experimentarán una compresión adicionala corto plazo, pero de manera menos abrupta que la sufrida en los dos últimos ejercicios, acercándose así a niveles similares a las rentabilidades que presentan otros países cercanos a España.

En este sentido, conviene apuntar que la oferta de almacenes europea es actualmente insuficiente, siendo Francia, Alemania y España los mercados más populares por el crecimiento del e-commerce, lo que probablemente incrementará en los próximos cinco años el precio de los alquileres.

La oferta de proyectos logísticos a finales de este 2022 llegará a los 1.600.000 m², con una demanda impulsada precisamente por el comercio electrónico, que en 2021 ya supuso alrededor del 20% de la contratación inmologística, pero también por sectores como la alimentación, los retailers o la propia demanda de los operadores 3PLs.

Los desafíos de 2022

Pese a los diversos riesgos y oportunidades de índole macroeconómica y geopolítica, la inflación parece el principal desafío al que los inversores tendrán que enfrentarse a lo largo de este año, por delante de la crisis económica y las posibles restricciones que puedan establecerse por nuevas olas del Covid-19.

De hecho, se calcula que tanto los costes del suelo como los de construcción crecerán a tasas superiores al 5% anual en Europa durante los próximos cinco años.

Así lo explican desde Savills Investment Management, insistiendo en que por las rentabilidades que ofrece el sector en España, que se encuentran a día de hoy en mínimos históricos, será necesario ir más allá de los grandes formatos e invertir en ciertos subsectores que pueden resultar muy prometedores, como por ejemplo la logística urbana y de última milla, los activos industriales ligeros y el almacenamiento refrigerado.

Además, en las ciudades secundarias y terciarias del país aún se está desarrollando el mercado logístico impulsado por el crecimiento del e-commerce.

Tal y como se pudo comprobar en las diferentes mesas redondas de LoginReal 2021, organizado por Cadena de Suministro en el mes de noviembre, los responsables del sector inmologístico se muestran convencidos de que este mantendrá su dinamismo este año, si bien es necesario que las Administraciones se impliquen a fondo para agilizar proyectos que permitan generar inversiones y poder dar servicio en el plazo previsto a los clientes.

En lo que se refiere a las nuevas soluciones soluciones para la distribución urbana, los expertos del sector coincidieron en que serán cada vez más habituales los microhubsdebido a las restricciones actuales para el acceso de lo vehículos al centro de las ciudades o la necesidad de cumplir con los plazos de entrega.

Por otro lado, continuará la tendencia al desarrollo de naves logísticas ajustadas a elevados estándares de sostenibilidad, que cuenten con certificaciones como Leed o Breeam y se adecúen a los llamados criterios ESG, referidos a factores ambientales, sociales y de gobierno corporativo.

Creciente interés de los inversores por zonas como Málaga o Sevilla.

En este sentido, ha aumentado el interés por proyectos de renovación de naves más envejecidas para adaptarlas a todos estos nuevos requisitos.

Esto, unido al reacondicionamiento de instalaciones utilizadas anteriormente con otros fines, como las actividades industriales, puede ser clave para encontrar soluciones a la escasez de sueloque afecta actualmente a ciertas zonas del país.

Principales focos logísticos

Es el caso de Cataluña, con un stock de superficie logística de 8.700.000 m²y una disponibilidad media inferior al 2,8%. De hecho, de los más de 700.000 m² que se incorporarán al mercado en los proyectos que se entregarán en 2022, prácticamente la mitad han sido prealquilados.

La mayoría de los proyectos que se encuentran en este momento en construcción en la zona están situados en el llamado Arco 2 y solamente dos en el Arco 3, concretamente en las localidades de La Bisbal del Penedés y Constantí, en Tarragona.

Cataluña sigue siendo uno de los principales mercados en los que invertira nivel europeo, por su ubicación y buenas conexiones terrestres, marítimas y aéreas, pero aunque es evidente el interés existente por Barcelona, también está ganando importancia Tarragona, y Gerona ya empieza a posicionarse como un importante centro logístico de entrada al sur de Francia.

Mientras tanto, en la Zona Centro, existen 605.000 m² en construcción con entrega prevista en 2022, repartidos entre los ejes A-2, A-3, A-4 y A-42, y el 37% de la superficie se encuentra disponible.

Conviene apuntar que incluso con el aumento de los costes de construcciónregistrado durante los últimos meses en el país, de momento no se ha paralizado ningún proyecto del sector inmologístico ni en el ámbito de Cataluña ni tampoco en el centro del país.

En lo que respecta a Valencia, se estima que la sobreoferta de proyectos de calidad que se generó a lo largo de 2020 y 2021, podrá ser absorbida en su mayor parte a lo largo de este año. La tasa de disponibilidad se sitúa en este momento en el 4,73%, concentrándose la mayor parte de la demanda en el eje de la A-3.

Para 2022, está previsto un aumento de la contratación,que se combinará con la ralentización en la construcción de nuevos proyectos a riesgo. Además, la ciudad seguirá captando el interés de nuevos inversores internacionales,dado que ha logrado consolidarse como tercera plaza logística del país.

Por su parte, Zaragoza se ha convertido una de las principales ciudades logísticas de España y una clara alternativa de inversión a Madrid y Barcelona.

No obstante, el auge del sector logístico y en especial del comercio electrónico, el buen comportamiento de la demanda, el descenso de la oferta disponible y la ausencia de promociones para los primeros seis o nueve meses del añopueden hacer que existan tensiones en la renta prime, situada a finales de 2021 en 3.75 €/m²/mes en Plaza.

De este modo, podría reducirse el ritmo de contratación,especialmente a partir de la segunda mitad del año 2022.

En este sentido, desde CBRE señalan que se hace necesaria una mayor promoción logísticapara intentar dotar al mercado de Zaragoza de producto disponible de calidad y continuar con la senda positiva que ha experimentado desde el año 2019. Plaza seguirá siendo la zona más demandada en este ámbito, seguida por el eje de la A-68 que conecta con Logroño.

Además, conviene apuntar el creciente interés de los inversores por nuevas zonas del país como Málaga o Sevilla,por su ubicación estratégica tanto para la logística local como regional e internacional. 

 

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