A la hora de negociar las rentas de una nave logística, es bueno para el promotor no quedarse en la renta(€/m²) que el operador logístico está dispuesto a pagarle sino pensar de qué manera se ajusta mejor o peor el diseño de su plataforma logística a las necesidades de almacenamiento del operador.
Partiendo de una nave con una distribución y altura “ideal” veremos cómo afectan las alteraciones sobre dicho “ideal” a la unidad de medida logístico-inmobiliaria” del operador, la “renta/palet almacenado”.
La nave ideal para un operador logístico
Partiendo de que las actividades logísticas que puede realizar el operador en la plataforma logística son múltiples en cuanto a operativa y rotación, es un estándar para las naves logísticas de gran dimensión que la profundidad debe estar en el entorno de 100-120 m con una altura a cumbrera de 13,70 m que permita almacenar seis alturas de europalets en vertical. En esta nave logística ideal, la zona de expedición tendría 20-25 m para que los operarios tengan espacio suficiente para maniobrar con los toros mecánicos en la carga de los palets al camión a través de los muelles de carga.
Si partimos de una nave logística ejemplo de 60.000 m² (en la tabla en columna 1) con las dimensiones ideales vemos que los 4,50 €/m²&mes que paga el operador a los inversores inmobiliarios propietarios de la nave logística se traducen en 2,66 €/palet&mes.
Variaciones sobre la implantación ideal
Veamos ahora que ocurre cuando el promotor de la nave logística por limitaciones urbanísticas o por falta de conocimientos específicos del sector plantea una plataforma logística fuera de los estándares recomendados.
Naves logísticas con altura insuficiente (caso 2): se observa el hecho de que en la misma nave logística sólo se puedan almacenar cinco alturas de palets, lo que provoca que el operador logístico esté pagando un 20% adicional(3,19 €/palet&mes) por cada palet almacenado.
Naves logísticas con profundidad escasa (caso 3): en el ejemplo de que la nave tenga una profundidad 20 m inferior a la recomendada, provoca que el operador logístico esté pagando un 5% adicional(2,79 €/palet&mes)por cada palet almacenado.
Como conclusión podemos decir que, viéndolo desde el punto de vista de los propietarios de las naves logísticas, un buen diseño e implantación puede proporcionar una ventaja relativa del 5-20% en rentasrespecto de plataformas logísticas no tan pensadas para la operativa del día a día del operador logístico. Conocer a priori las necesidades de tus clientes maximiza tu rentabilidad inmobiliaria.
Iñigo Corres
Socio Director de addmeet