El año 2022 toca a su fin, y una vez más la realidad nos ha sorprendido a todos. A pesar de los acontecimientos, el crecimiento del sector logístico e inmologístico ha sido incluso mayor de lo esperado en todos sus aspectos. A la vista de los datos que nos ofrecen los expertos acerca del tercer trimestre, todo indica que se superarán casi todas las cifras de 2021, y en casi todos los territorios.

Cuando nos hablan de la contratación de espacios, ya estamos por encima del mismo trimestre de 2021, sobre todo en la zona Centro. Solamente Cataluña y Valencia parece que se van a quedar ligeramente por debajo, pero quizás debido a otros motivos de los que también se habla mucho, como la escasez. Si buscamos la inversión en industrial y logístico, ya casi se alcanza el total del año pasado, la tasa de desocupación, bajando…

Las rentas tienen tendencia al crecimiento, y no puede ser de otra manera ya que, por el momento, es la única vía de compensar todo aquello que no está siendo tan positivo para nuestro sector. Me refiero al encarecimiento de los costes del suelo y los de construcción, los tipos de interés al alza, la caída del consumo, el posible cambio del interés inversor en nuestro país o en el sector, etcétera.

No nos queda otra que seguir trabajando en construir todos esos proyectos que vendrán, de la forma más profesional posible, generando valor para nuestros clientes desde las fases iniciales del diseño.

Volvemos a estar (otra vez) ante un año de incertidumbre, de variabilidad, de falta de estabilidad. Aquella estabilidad a la que estábamos tan acostumbrados durante los años anteriores ya no aplica, pero no podemos quejarnos, ya que todo ello ha venido acompañado de un gran crecimiento. Incluso se constata que el interés inversor por la inmologística sigue siendo muy fuerte, por encima de otros sectores tradicionalmente más atractivos.

Pero todo esto son datos y parámetros ampliamente conocidos por la mayoría de los que tengáis la paciencia de leer estas líneas; el reto será decidir qué hacemos con ellos desde nuestras respectivas posiciones, a nuestros diferentes niveles. ¿Qué pasará el año que viene? ¿Va a haber inversión (o debemos invertir)? ¿Cómo enfocamos la actividad de nuestras empresas?

Parece cierto que la demanda de espacio logístico sigue al alza.

Acción y reacción

Por mi formación tiendo a ver las cosas desde un punto de vista “técnico”, y la tercera ley de Newton ya postulaba que toda acción provoca una reacción. En física, es relativamente fácil calcular cuál va a ser esa reacción, pero en nuestro caso nos encontramos con algunas diferencias. Hay muchas “acciones” al mismo tiempo (algunas difíciles de cuantificar), estamos ante un sistema / mecanismo complejo, con múltiples interconexiones y además esas interconexiones, y los mismos elementos, no son elásticas, sino plásticas.

Ramón Lázaro, director comercial de GSE España y Portugal

Todo esto es para decir que sólo la experiencia (es decir, dejando que pase el tiempo) nos dirá cuáles han sido las reacciones de todos los elementos, pero además que esa “plasticidad” y esa “inercia” (primera ley de Newton), hace que se necesite un tiempo de adaptación, un tiempo hasta que todos los engranajes se vuelvan a ajustar.

Volviendo al plano técnico, también es cierto que, para analizar matemáticamente sistemas de ecuaciones complejos, hay que asumir ciertas hipótesis y fijar algunas de las variables. Por ejemplo, parece cierto que la demanda de espacio logístico sigue al alza; su grado de crecimiento dependerá de la evolución del consumo, pero la tendencia es positiva, se seguirán necesitando nuevos espacios de distribución, modernos, eficientes, sostenibles, …

También es un hecho que los tipos de interés están subiendo, por lo que se le pedirá mayor rentabilidad a las transacciones. No se puede predecir lo que pasará con el coste de los materiales básicos, pero parece que las subidas incontroladas se están limitando.

Con éstas y otras palancas encima de la mesa, hay ciertas variables que tendrán que ajustarse automáticamente, y que dependerán de cada uno de los actores. Las rentas (los únicos ingresos en la ecuación) tendrán que subir en mayor o menor medida, con repercusión o no en los precios a los consumidores. Los promotores tendrán que ajustar sus expectativas de beneficio. El precio del suelo tendrá que verse reducido, ya que su valor depende de la diferencia entre el resto de costes (más rígidos) y los ingresos, y ello dependerá de cada caso particular, y del interés o la capacidad de los propietarios de suelo en vender o no vender. Y poco más.

Desde nuestra posición en GSE, no nos queda otra que seguir trabajando en aquello que sabemos, en construir todos esos proyectos que vendrán, de la forma más profesional posible, generando valor para nuestros clientes desde las fases iniciales del diseño, y teniendo en cuenta aquello que ya hoy en día es prioritario en cualquier proyecto, que es: la sostenibilidad, la atención a lo social, y la responsabilidad corporativa (Environmental, Social and Governance); ESG, que curiosamente son las siglas de GSE al revés.