El tercer gran mercado inmologístico es, sin ninguna duda, Valencia, donde la positiva evolución del mercado está impulsando las rentas, debido a la falta de activos de grandes dimensiones en la zona.

Así lo asegura un estudio encargado por la Generalitat Valenciana, según el cual es necesaria una mayor promoción y desarrollo de suelo que se adapte a los requerimientos de los operadores logísticos en grandes espacios que permitan levantar naves de gran tamaño. En cuanto a las rentabilidades, se estabilizarán en 2018 y 2019 en torno al 6,5% y el 7%, por encima de las de ciudades como Madrid o Barcelona.

Actualmente, el stock logístico en la región asciende a 2.244.000 m² según CBRE, pero solamente el 20% podría considerarse producto de primera calidad. La tasa de disponibilidad se situaba en 2017 en el 4,3%, si bien BNP habla del 2,06% en el primer trimestre de 2018, cuando se ha reducido la contratación y no han podido cerrarse operaciones de grandes superficies pese a las buenas cifras del ejercicio anterior.

Las perspectivas para este 2018 son tan positivas como lo fueron en 2017 y dado que los niveles de ocupación son elevados, es de esperar que los inversores sigan interesándose por los activos mejor localizados en los próximos años.

La zona de Ribarroja es la más demandada por los inversores, con una rentabilidad que ha llegado al 7,5%, lo que está atrayendo a nuevos inversores a la zona. En los tres primeros meses del año, esta población ha concentrado 15 de las 27 operaciones registradas y el 60% de la superficie total.

En lo que respecta a la renta prime, el aumento de la demanda y la reducción de la oferta la han situado en los 51 euros/m²/año. Ribarroja, Beniparell, Picassent, Xirivella y Alcasser concentran la mayor parte del suelo disponible en la actualidad.

Aragón, País Vasco y Andalucía

A Valencia le sigue Zaragoza en cuanto al interés de los inversores, estando la mayoría de las operaciones vinculadas a la Plataforma Logística de Zaragoza, PlaZa. La oferta en la región aragonesa es amplia, aunque para CBRE existe cierta escasez de parcelas de grandes superficies en la A-2 y en general, de producto terminado de calidad.

Esto está llevando a los compradores a interesarse por otras zonas más alejadas, como Huesca. En este sentido, aunque la demanda está aumentando, en muchas ocasiones no consiguen encontrar las opciones más adecuadas a sus necesidades.

Cada vez más, los inversores y operadores ponen sus ojos en otras zonas, como la Costa del Sol, donde existe un amplio mercado de naves de menos de 5.000 m².

Cada vez más, los inversores y operadores ponen sus ojos en otras zonas, como la Costa del Sol, donde existe un amplio mercado de naves de menos de 5.000 m².

Conviene mencionar también la ciudad de Bilbao, donde las rentas en zonas ‘prime’ han alcanzado entre 4,5 y 5 euros/m²/mes en 2017 y los 4 o 4,5 euros/m²/mes en zonas secundarias. Al mismo tiempo, escasean las plataformas logísticas de más de 3.000 m² disponibles, lo que ha favorecido el desarrollo de proyectos llave en mano y un incremento de los precios del suelo.

CBRE estima que el stock de inmuebles industriales en Vizcaya ha alcanzado los 1.367.489 m², es decir un 74% del total frente al 26% del stock logístico, que supone en Vizcaya 470.038 m². La mayor parte de los activos disponibles se encuentran en torno a los 5.000 o 10.000 m², mientras que el número de naves vacías representa el 7,8% del total. Por localidades, Basauri concentra el mayor número de metros cuadrados en stock superando los 500.000 m².

Cada vez más, los inversores y operadores ponen sus ojos en otras zonas, como la Costa del Sol, donde según describe Savills Aguirre Newman, existe un amplio mercado de naves de menos de 5.000 m², pero son precisamente las instalaciones entre 5.000 m² y 15.000 m² las más demandadas.

Se prevé que para 2018 la demanda en la zona de Málaga ascienda a unos 50.000 m² en superficies superiores a los 5.000 m², aunque la oferta se limita en la actualidad a un único activo de estas características.

El retail se presenta como el gran aliado del sector logístico en un futuro cercano, en línea con el fuerte crecimiento de sus ventas por la incorporación del canal on-line.

Otra ciudad que está adquiriendo cierta relevancia en el ámbito logístico es Sevilla, que ha registrado una mayor demanda en el primer trimestre de 2018, pero cuenta con una disponibilidad muy baja. El parque de naves disponible se caracteriza por su mal estado y su elevada antigüedad aunque en los próximos meses se incorporarán al mercado 20.000 m² de naves logísticas ‘llave en mano’.

Las rentas continuarán al alza, especialmente en el área urbana, donde rozan los 5 euros /m²/mes, así como en la carretera A-92.

A la vista de los datos, es evidente que el mercado inmologístico debe diversificar sus intereses y apostar por otros territorios fuera de los clásicos Madrid y Barcelona, lo que serviría para reforzar el tejido industrial de otras provincias.

No obstante, serán fundamentales unas mejores conexiones terrestres, marítimas y ferroviarias para tratar de impulsar este desplazamiento de la demanda, que en el caso de Madrid, ya se ha hecho más que evidente desde la propia capital hacia zonas como Guadalajara o Toledo.

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