mercado logístico catalán

La actividad es baja dentro del sector, protagonizada principalmente por las empresas de logística y distribución, no existiendo una demanda por parte de empresas productivas. A su vez, las pequeñas y medianas empresas continúan cerrando o reduciendo espacio ante la disminución de ventas y pedidos.

En Barcelona durante el primer semestre de 2012, se ha seguido demandando suelo para actividades logísticas a precios muy competitivos. Básicamente, la búsqueda se centra en parcelas cuanto más grandes y cerca de Barcelona mejor.

Otro punto clave es la total ausencia de financiación principalmente para el suelo. Las entidades bancarias poseen mucho suelo en sus balances y no están dispuestas a financiar ninguna adquisición de este tipo.

La demanda de suelo proviene únicamente de empresas que estén en expansión y con unas finanzas saneadas y que estén buscando nuevas instalaciones, o bien de promotores que vienen siempre de la mano de estas firmas. Por su parte, la compra de suelo especulativa continua inexistente.

Disminución de la oferta

Paradójicamente la oferta de suelo finalista para industrial y logístico en Madrid no es tan alta como se podría esperar puesto que muchos proyectos están parados y muchos suelos requieren demoliciones y puesta al día desde el punto de vista urbanístico.  Por su parte, las entidades bancarias que podrían poner en el mercado activos con financiación no lo hacen porque la mayor parte es suelo, cuyo precio aún no es lo suficientemente barato para atraer el interés de los potenciales compradores.

El precio medio del suelo industrial finalista se sitúa en el rango de los 120 a 200 €/m² en Madrid, si bien es difícil fijar un rango de precios debido a la ausencia de transacciones. En Barcelona, el precio del suelo logístico Prime se mantiene estable desde hace un año con mínimos de 200 €/m² y máximos de 500 €/m².

La única transacción destacada ha sido la excepcional compra de suelo por parte de Inditex en Cabanillas del Campo.

El mercado en Madrid

Con respecto a la demanda, la absorción en el primer semestre de este año se situó en 225.000 m², un 60% del total del año 2011 (370.000 m²) por lo que se prevé que se cierre 2012 algo por debajo frente a 2011. Las operaciones están mucho más dispersas geográficamente que en periodos anteriores donde la mayoría de las mismas se realizaba en la primera corona.

Han disminuido las operaciones en la zona Prime que representan numéricamente un 36% y en cuanto a superficie, un 27% del total debido en parte a la escasez de naves en estas zonas.

Los principales protagonistas de la demanda siguen siendo los operadores logísticos y empresas multinacionales líderes en sus sectores que han protagonizado en los últimos años las mayores operaciones como Amazon, Decathlon e Inditex.

En el análisis de la oferta de inmobiliario logístico en Madrid, el informe de Jones Lang LaSalle destaca que la tasa de disponibilidad continúa estable desde hace dos años en el 14% aproximadamente. Pese a que en los últimos años no se han producido  nuevos desarrollos, la absorción es escasa y continuamente se liberan naves.

Las empresas que debido a su actividad precisan estar en las zonas de Coslada, San Fernando, Getafe, Leganés, etc., tarde o temprano tendrán que acudir al Llave en Mano si quieren continuar su expansión. Estas empresas están esperando a que las rentas se ajusten y esto se producirá cuando baje el precio del suelo.

Las rentas siguen disminuyendo en todas las zonas pero de forma más notoria en la tercera corona, donde se han producido transacciones por debajo de los 1,90 €/m2/mes.

En las zonas Prime, especialmente en los Parques de Coslada y San Fernando, las rentas han descendido sólo un 3%. En estas zonas los incentivos y los márgenes de negociación han descendido y creemos que mantendrán sus precios.

El corredor del Henares y el sur de Madrid siguen siendo las zonas industriales más demandadas, representando un 45 % y un 39 % respectivamente de las principales transacciones logísticas firmadas. Destacan el alquiler por parte de Transxtar de 21.137 m² en Borox, en Toledo y el arrendamiento por parte de Amazon de 24.373 m² en San Fernando de Henares.

El mercado en Barcelona

Las plataformas de alta calidad en zona Prime de Barcelona, siguen siendo la tipología de producto que mejor está resistiendo los precios. De hecho, en la primera corona, se mantienen estables y se estima que ya han tocado fondo.

Las segunda y tercera corona, son las zonas que más están sufriendo y se están otorgando muchos incentivos a la ocupación. En ambas zonas, los precios máximos han descendido un cuarto de punto situándose en  5€/m²/mes y 3€/m²/mes.

La oferta disponible de espacios logísticos fue en junio de 2012 aproximadamente de 687.000 m². Pese a haber aumentado ligeramente la tasa de desocupación en la zona Prime, continúan faltando plataformas logísticas superiores a 15.000 m² cerca de Barcelona.

Las pocas plataformas libres en la segunda corona superiores a 20.000 m², son las que están recibiendo mayor demanda y donde existen más negociaciones en curso. Dichas plataformas se han visto afectadas positivamente por la expulsión de demanda de la zona Prime, ya que aquí no existe la oferta deseada. Además, la entrada en funcionamiento de la nueva terminal de mercancías del puerto de Barcelona, está provocando mayor demanda de posicionamiento de espacios logísticos.

Los datos de Jones Lang LaSalle para el comportamiento de la demanda en el mercado inmobiliario logístico de Barcelona indican que durante el primer semestre de 2012, la absorción de espacio logístico en Barcelona se ha situado en 131.700m2, un 39% menos que el mismo periodo del año anterior. A este ritmo de contratación, no se prevé que la contratación logística alcance el volumen de 400.000m² conseguido en 2011 pero, no obstante, si sigue esta tendencia prevemos un ejercicio aceptable.

Mercado de Inversión

El mercado de inversión se encuentra a la espera de que se resuelva la situación económica del país, con condiciones de financiación cada vez más endurecidas.

Los inversores demandan contratos de larga duración, es decir superior a 10 años, con rentas de mercado, ocupantes de primer nivel y activos de alta calidad.  En el caso de que se realizará alguna transacción en la mejor zona con un buen inquilino y un contrato de larga duración la rentabilidad más baja a la que un inversor está dispuesto a adquirir un activo logístico se situaría en el entorno del 8 %.