El negocio inmobiliario forma parte del núcleo del negocio de los operadores logísticos

El aumento de la demanda y la incapacidad de los mercados de bienes para ofrecer nuevas construcciones provoca la escasez de espacio de buena calidad y acaba repercutiendo negativamente en los planes de negocio de los operadores logísticos.

19/02/2013 a las 2:15 h

 

Naves en Camarma de Esteruelas

Antes del colapso de los mercados financieros globales, la búsqueda de espacio logístico en Europa, Oriente Medio y África (EMEA) era mucho más simple. Los promotores construían especulativamente, adelantándose a las necesidades y los inversores estaban dispuestos a proporcionar el capital necesario para la financiación de la deuda. El mercado asumía la entrega de producto de buena calidad en las ubicaciones en términos competitivos.

Tras el colapso de los mercados financieros globales, muchos proveedores de logística se han encontrado con problemas de espacio vacante, como consecuencia de la situación en la que se han encontrado los promotores y los inversores, necesitados por obtener ingresos por el espacio construido al amparo de la explosión especulativa. En definitiva, asegurar el espacio simplemente ya no era un problema ya que la oferta ha continuado siendo superior a la demanda.

Sin embargo todo va tan rápido, que en la actualidad la historia es muy diferente: ahora hay una gran escasez de espacio de buena calidad ya que la mayoría de la oferta del boom especulativo está ocupada, y la falta de fondos disponibles ha puesto el foco en casi todas las inversiones especulativas, de forma que el alquiler de nuevas instalaciones resulta cada vez más caro. 

Escasez de buena calidad

"El sector inmobiliario está en una encrucijada", dice Paul Graham, vicepresidente de Corporate Real Estate EMEA de DHL, que siente que un aumento en la demanda, provoca la escasez de espacio de buena calidad, esto junto con la incapacidad de los mercados de bienes para ofrecer nuevas construcciones, acaba repercutiendo negativamente en los planes de negocio de los operadores logísticos. "Mientras que los clientes reducen los márgenes y buscan contratos más cortos, los mercados de inversión inmobiliaria exigen más concesiones a la presión al alza sobre los alquileres de los espacios nueva calidad".

En esta línea, Jones Lang LaSalle revela que, si bien todavía hay volatilidad en los mercados logísticos las rentas prime permanecen estables en toda Europa debido a la falta de oferta y la actividad reducida en el desarrollo impulsado por las dificultades de abastecimiento, los plazos de financiación y el alquiler en plazos inferiores a los diez años y en una ubicación prime. Por su parte, los informes de CBRE afirman que en algunos de los mercados más importantes, las limitaciones de la oferta podrían suponer una mayor presión sobre las rentas prime cuando la economía mejore, ya que el mercado establece su equilibrio a través de este período de transición.

Instalaciones adecuadas para las actuales actividades de logística

Para los proveedores de logística, la ubicación no es el único factor determinante. También se tiene en cuenta el diseño y la especificación para ofrecer ofrecer la máxima eficacia operativa, así como el menor coste total. Muchas instalaciones son cada vez más obsoletas y no cumplen con los estándares más rigurosos, sobre todos aquellos relacionados con la sostenibilidad y la eficiencia energética. 

Alquiler de naves para el sector logistico

El Banco de datos de Propiedades de Inversión Pan-Europe0 ha publicado un informe sobre el mercado logístico en el que se asegura que muchos de los antiguos almacenes e instalaciones de distribución carecen de las características necesarias para las actividades de logística en la actualidad. Debido a que la adaptación de las instalaciones es casi imposible, estas naves son a menudo relegadas a pequeños arrendatarios a escala local.

Además, las economías emergentes como Rusia presentan nuevos desafíos. En Moscú, la tasa de desocupación es inferior al 1%. CBRE estima que Rusia cómodamente absorberá 500.000 m² de espacio cada año a partir de 2012 a 2016. Sin embargo, este mercado tan exigente y poco ortodoxo carece de transparencia, sufre de problemas de propiedad de la tierra, la infraestructura es deficiente, así como el soborno y la corrupción. Este entorno ha demostrado ser una barrera de entrada para los inversionistas internacionales establecidos y no tiene signos de mejora en el corto plazo.

Las iniciativas de DHL

DHL se ha centrado en gran medida en el rendimiento operativo, en los gastos de funcionamiento de sus acciones y en reducir las emisiones de CO2. A través de la iniciativa  GoGreen, el grupo de distribución apuesta actualmente por los sistemas de iluminación inteligente, de modo que se minimiza significativamente el consumo de energía.

En respuesta a los cambios fundamentales en los mercados de bienes, DHL ha invertido en nuevas construcciones. Sus proyectos incluyen el desarrollo y la financiación externa de un nuevo centro logístico estratégico en Leipzig, en Alemania, para complementar al servicio Express. Además construirá un nuevo centro de distribución para apoyar el crecimiento estratégico de Primark en Europa. "Si el mercado no puede responder de la forma en que lo necesitamos, vamos a realizar más de nuestro propio desarrollo. Es un buen negocio y nuestros clientes aprecian este enfoque ", dice Graham. "Aunque el mercado inmobiliario no sea nuestro negocio principal, sin embargo está en el núcleo de nuestro negocio."

Graham espera ver cambios estructurales en los mercados inmobiliarios de la región a medida que las economías evolucionan a lo largo de este período de fragilidad financiera. Además, prevé una nueva generación de naves con un rendimiento mejorado y un mayor nivel de sostenibilidad. En estos momentos la principal preocupación es la falta de suministro de buena calidad y la capacidad de los mercados para entregar y financiar nuevas acciones.

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