La inversión global en el sector industrial y logístico se ha multiplicado por seis en los últimos diez años, pasando a situarse en el foco de las estrategias de inversión, tras marcar un récord del 20% del volumen total de inversión en real estate en la primera mitad del año 2020, según la última actualización del informe Impacts, elaborado por la consultora Savills Aguirre Newman.

Los volúmenes de inversión a nivel global en el sector logístico superaron por primera vez la actividad transaccional en el sector retail en 2019, mientras las rentabilidades ofrecidas por el segmento logístico se han situado ya a la par de las de retail y de oficinas.

El motivo de este despegue hay que buscarlo en el auge actual del e-commerce a nivel mundial, que se ha visto potenciado por el aumento del consumo on-line durante la pandemia.

Auge mundial del e-commerce

Según las previsiones del CRR (Centre for Retail Research) las ventas on-line crecerán un 31% en Europa occidental en 2020, incrementando la penetración media del uso del ecommerce del 12% al 16%. En Estados Unidos se espera que la misma cifra alcance el 14,5%, un máximo histórico. Un mercado con recorrido, que está lejos de de alcanzar los niveles de penetración en China, que se sitúa en el 27% e ilustra el potencial de crecimiento del futuro de las compras on-line.

A este crecimiento continuado, que impulsa la demanda de espacio logístico, a venido a sumarse en los últimos meses la alteración de la cadena de suministro, que junto con la escalada de guerras comerciales, está dando lugar a la diversificación de la cadena de suministro, impulsando la demanda de espacio industrial y logístico en lugares estratégicos más cercanos a los principales mercados de consumo.

Las ventas on-line crecerán un 31% en Europa occidental en 2020, incrementando la penetración media del uso del e-commerce del 12% al 16%.

A medida que se intensifica la competencia de los inversores en el sector logístico, los precios han aumentado y las rentabilidades se han ajustado. La consultora indica que entre 2007 y 2017 la yield media a nivel global se situaba en el 7,5%, 70 puntos básicos por encima de la rentabilidad media en oficinas. Sin embargo, en el segundo trimestre de 2020, la rentabilidad media en industrial-logístico se se ha ajustado hasta el 6,1%, sólo 10 puntos básicos por encima de la yield media global en oficinas.

El retail todavía supone un tercio de la inversión total

Respecto a la inversión inmologística en España, el volumen comprometido durante el primer semestre de 2020 ha sido de 534 millones de euros, lo que representa el doble de participación respecto a la media histórica, al alcanzar el 15% del total terciario frente al 6,9% desde el año 2000. Desde Savills Aguirre Newman se señala sin embargo que, al contrario que en el resto de Europa, el peso del retail continúa representando un tercio del total de la inversión en activos en el mercado español. Esto es así por las operaciones de los dos centros comerciales de Intu, que acaparan un 55% del volumen total de inversión en retail.

En opinión de Antonio Montero, director de la división Industrial-Logístico en España, “el sector logístico se ha convertido en uno de los segmentos de mayor interés por parte de la demanda en inversión también en nuestro mercado en los últimos meses. Del mismo modo, la aceleración del comercio electrónico sobre las ventas totales en el sector de distribución nos hace prever una mayor absorción logística, especialmente en zonas aptas para última milla”.

Parece no haber discusión en que el crecimiento del sector logístico es un hecho global y está demostrando ser una de las clases de activos más resistentes en la situación económica global. Existe un nivel de demanda sin precedentes por parte de los inversores generada por Amazon y los principales actores nacionales en cada mercado. Es probable que veamos ahora una nueva ola generada por los grandes actores asiáticos hacia occidente.