El mercado inmologístico ha marcado nuevos récords en España en 2021, tanto en términos de absorción como en volumen de inversión y rentabilidades, y se espera que a lo largo de este año mantenga un sólido comportamiento.

Así se recoge en la última de edición del informe Stock de Savills, desde donde explican que el 58% de los operadores logísticos y el 46% de los retailers esperan aumentar sus almacenes en los próximos tres años en Europa, siendo España uno de los mercados con mejores perspectivas.

No obstante, la demanda exige una oferta de calidad, eficiente y sostenible, y la proporción de stock adecuado todavía es reducida. En este sentido, los criterios ESG están cobrando un gran protagonismo entre inversores y operadores, siendo previsible que aumente el interés por activos de nueva construcción con certificados de sostenibilidad.

En este sentido, el nuevo stock logístico ascenderá a casi 3.000.000 m² en Madrid y Barcelona en 2022 y 2023. El de Madrid, que en 2021 ha llegado a 11.315.000 m², alcanzará en 2022 los 12.335.000 m².

La tasa de disponibilidad media se sitúa en un 9,3%, con 1.000.000 m², destacando el Corredor del Henares, que aglutina el 59% de la disponibilidad, y la zona sur, con el 24%. De cara a 2022, se prevé la incorporación al mercado de casi un millón de nueva superficie, de la que ya se encuentra comprometida el 20%, y en julio se alcanzará el 50% o 60%.

Gracias al impulso del e-commerce, se esperan buenas cifras en los niveles de contratación para 2022, mientras que las rentas se estabilizarán, con tendencia al alza en las nuevas promociones.

Para 2023 también se prevé la incorporación de 770.000 m² en nuevos proyectos, estando contratados unos 100.000 m² en proyectos llave en mano. El mercado seguirá alcanzando precios récord en los próximos años, con un incremento de los proyectos para reparto urbano y las naves Big Box.

Cataluña

El mercado logístico de Cataluña concluyó 2021 con el mayor volumen de absorción registrado en la serie histórica, al superar los 908.000 m², situándose el espacio logístico disponible en poco más de 200.000 m². Durante el ejercicio, se han incorporado 354.000 m², estando pre-alquilado casi el 100%, lo que eleva la superficie total a unos 3.400.000 m² construidos.

La disponibilidad se sitúa en este momento en el 0% en la zona centro y en un 2,3% en la primera corona, lo que está ayudando a consolidar la segunda y tercera coronas, con precios muy competitivos.

En cuanto a la oferta futura para 2022 y 2023, Savills la sitúa en más de 1.000.000 m², de los cuales un 50% ya está pre-alquilado o corresponde a proyectos de autopromoción. En este sentido, se espera que la demanda continúe a buen ritmo y que siga disminuyendo la disponibilidad.

Evolucion oferta logistica Cataluña

Continuará también el gran interés en suelo finalista, pero dada su escasez, hay un mayor posicionamiento en suelos con gestión urbanística. En cuanto a los precios, describen una tendencia al alza en algunas zonas.

Valencia y Andalucía

Para 2022, se espera la incorporación de 380.000 m² construidos en Valencia, con un 81% comprometidos. Asimismo, destaca la incorporación al stock de proyectos de más de 30.000 m², que era una de las carencias más acusadas en esta zona.

La disponibilidad media se sitúa en el 3,5%, llegando a un 4,92% en la zona centro, mientras que la contratación ha llegado en 2021 a 400.000 m², con precios de 4,50 euros/m²/mes en zona prime.

De cara a este año, se mantendrá el buen ritmo de la demanda y se están desarrollando nuevos suelos con buenas ubicaciones para proyectos de gran formato. En la zona prime las rentas se mantendrán estables, pero con una cierta tendencia al alza, consolidándose las de las zonas norte y sur para los nuevos proyectos.

Por su parte, en Andalucía, el foco se sitúa en Málaga y Sevilla, aunque sin perder de vista zonas como Cádiz o Huelva. Además, desde Savills alertan de que el stock logístico disponible en Málaga, Sevilla y Costa es prácticamente del 0%.

En 2021, el empuje de la demanda ha permitido consolidar las rentas en 5 euros en Málaga, donde se mantiene un fuerte interés de los inversores. La escasísima disponibilidad mantendrá estables las rentas durante los próximos meses, cuando se espera incorporar al mercado inmuebles logísticos de última generación.

En Sevilla, la evolución del mercado ha provocado una evolución positiva del 10% en las rentas. En 2022, incorporará nuevos y modernos inmuebles al stock, pero en niveles muy bajos, mientras que las rentas continuarán creciendo de manera moderada.

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