Informe de Aguirre Newman sobre el Mercado Inmobiliariopuede descargarse en este enlace el informe (disponible en español en formato pdf, de 16 páginas y 1 Mb).

La demanda de espacios logísticos durante el año 2012 ha mantenido los niveles del año 2011 tanto en el mercado de Barcelona como en el de Madrid, según señala el Informe de Mercado de Aguirre Newman que analiza  el mercado inmobiliario español.

La consultora señala que el origen de la demanda sigue determinado principalmente por aquellas empresas que se encuentran sobredimensionadas y que “aprovechan la situación para mejorar su localización a precios más competitivos”.  Esto, asegura Aguirre Newman, “es especialmente relevante en el mercado de Barcelona donde los problemas con las infraestructuras de comunicación hacen que la demanda sea muy sensible a la aparición de disponibilidad logística en zonas de la primera corona metropolitana”.

Textil y e-commerce, sectores líderes en demanda logística

Por otro lado, también se observa una demanda proveniente de empresas líderes en sus respectivos sectores de actividad, principalmente textil, que están buscando activos en compra, aprovechando los precios alcanzados y ven España como lugra geoestratégico desde el punto de vista logístico. Es también destacable el crecimiento de la demanda de espacios en alquiler por parte de empresas dedicadas al e-commerce.

En cuanto a los precios de cierre “han continuado ajustándose a lo largo de los últimos meses de manera generalizada”. Se ha observado, según la consultora un estrechamiento en la diferencia entre precio máximo y mínimo que se paga en cada zona. Además, opina que los precios mínimos “están tocando suelo mientras que se mantiene el ajuste en los precios máximos”.

El informe también constata que, como en años anteriores, siguen sin entrar proyectos especulativos en el mercado. Así, la nueva oferta que se ha incorporado ha sido de proyectos “llave en mano”.

Por todo ello, el stock disponible “sigue siendo muy elevado en términos generales”, especialmente en los mercados situados en las terceras coronas metropolitanas. No obstante, se aprecia una ausencia de naves logísticas de calidad en algunas zonas, destacando la situación del Sur de Madrid o de la primera corona de Barcelona. En este sentido, la disponibilidad en naves logísticas de más de 30.000 m2 en una sola unidad es muy escasa en los principales mercados logísticos.

En cuanto a inversiones en 2012, el mercado se ha limitado a dos operaciones con un volumen de inversión conjunto cercano a los 45 millones de euros. “El desencuentro entre las ofertas que han presentado los potenciales inversores por los activos que estaban en venta y las expectativas de los vendedores ha limitado la actividad en el mercado de inversión”.

Las perspectivas para 2013 no son optimistas

Por lo que se refiere a las previsiones 2013, Aguirre Newman entiende que la situación económica no permite “ser positivo en cuanto a un crecimiento relevante de la demanda logística”. En este sentido, la mayor parte de la demanda vendrá liderada, como en ejercicios anteriores, por procesos de reubicación señala el informe que, no obstante, reconoce también que hay nichos de mercado que se mantienen activos en la búsqueda de espacios para crecer.

En cuanto a los ajustes en los precios, la consultara considera que están muy cerca de “tocar suelo”, principalmente en los activos situados en la primera corona metropolitana. En zonas más periféricas, donde la oferta disponible es más amplia, todavía se podrán ver ajustes adicionales.

Es evidente que con estas perspectivas, “no habrá nueva oferta que entre en el mercado de manera especulativa” y todo nueva oferta será “llave en mano”. La actividad de la demanda no permitirá importantes descensos en la disponibilidad logística ya que la misma se centra en procesos de reubicación “donde el demandante libera un espacio en ocasiones mayor que el que va a ocupar”, puntualiza los autores del informe.  De esta modo, la disponibilidad se mantendrá en niveles de 900.000 m2 en Madrid y 450.000 m2 en el mercado de Barcelona.