La construcción y desarrollo de inmuebles logísticos ha evolucionado a pasos agigantados en los últimos años. La sostenibilidad ya es algo imprescindible tanto para los fondos inversores como para los inquilinos. Ahora, esta exigencia ha dado un nuevo giro, con la aparición de otras necesidades relacionadas con el compromiso social y de buen gobierno.

Los tres factores se agrupan bajo la denominación de criterios ESG y definirán el futuro del sector inmologístico. Ahora, los usuarios están implementando estas políticas en sus empresas y es necesario que desde las constructoras y promotoras se acompañe adecuadamente esta apuesta.

Es fundamental por tanto, que los criterios de sostenibilidad, compromiso social y buen gobierno impregnen la política empresarial y se transmitan adecuadamente a cada proyecto.

Adicionalmente, la evolución del mercado también implica un incremento de los proyectos a riesgo, dada la escasez de suelo disponible. Las empresas se centran en construir activos flexibles que puedan adaptarse después a las demandas concretas de los inquilinos que acaben ocupando los inmuebles.

De igual modo, en la reconversión de espacios logísticos antiguos también hay que solucionar muchas de las ineficiencias que generan.

Actualmente, se calcula que más del 80% de los desarrollos que se realizan en España tienen certificaciones de sostenibilidad, y es evidente que está habiendo una evolución en lo que se refiere al diseño de las naves, mucho más centrado en la comodidad del empleado.

Así, se abren paso nuevos criterios para cuidar a los trabajadores, con acceso a todo tipo de servicios y disponer de buenas comunicaciones al centro de trabajo.

Sostenibilidad ambiental

Empezando por la sostenibilidad ambiental, que es el aspecto que el sector inmologístico ha integrado antes entre sus valores por su incidencia en los costes y en la valoración del producto por parte de los posibles clientes, cabe apuntar algunos datos relacionados con el ‘Índice de confianza del sector logístico español 2022’, elaborado por Logicor y CBRE.

Según la encuesta realizada, el 88% de los operadores logísticos anticipa que su empresa invertirá en un proyecto sostenible en el próximo año, una opinión compartida por el 76% de los retailers.

La sostenibilidad ambiental es el aspecto que antes se ha integrado en el inmologístico ha integrado, por du incidencia en los costes y en la valoración del producto por los clientes.

La reducción de las emisiones de dióxido de carbono en los próximos cinco años (18%), las iniciativas de reciclaje (13%) o las soluciones de ahorro de energía para almacenes (12%) son las principales iniciativas a desarrollar, a las que se suman la introducción o expansión del número de vehículos de energía alternativa (12%) o el uso de tecnología para impulsar los objetivos medioambientales (9%).

Un 92% de los entrevistados considera muy importante o importante la obtención de certificaciones de sostenibilidad para sus activos logísticos, frente a un 84% en 2021.

De hecho, un 76% de las empresas estaría dispuesta a aumentar la renta de alquiler de su propiedad para obtener certificaciones ambientales para sus activos logísticos.

El objetivo, según JLL, es seguir avanzando hacia lo que ya se conoce como edificios de emisión cero o ‘near zero net buildings’, que consumen prácticamente lo mismo que lo que generan convirtiéndose así en autosuficientes. Edificios verdes, que reducen la huella de carbono, que utilizan solo los recursos necesarios en cada momento, evitando desperdiciar cualquier otro tipo de energía. Todo ello beneficia al cliente y también al propietario, que puede contar con propiedades más atractivas para sus futuros inquilinos.

Compromiso social y buen gobierno

Debido a los problemas existentes en muchas zonas para atraer mano, los promotores dan cada vez más importancia a la construcción de edificios con un diseño orientado al bienestar de quienes van a pasar más tiempo en ellos:los trabajadores.

El concepto ‘wellness’ ha llegado al sector inmologístico para quedarse y empieza a ser relativamente habitual proporcionar ciertos servicios de valor añadido para el empleado, como guardería, gimnasio, áreas recreativas, restaurantes y zonas verdes.

Se trata de ofrecer comodidades en sus actividades cotidianas, instalando por ejemplo cargadores para vehículos eléctricos o más zonas de aparcamiento, además de buscar ubicaciones con buenas comunicaciones.

Todo ello cobra mayor relevancia en un momento en el que están diseñándose nuevas estrategias para atraer mano de obra al sector logístico y de transporte, pues entre dos almacenes de la misma zona que ofrezcan un salario similar, el empleado priorizará aquel donde pueda tener una mejor experiencia laboral y encontrar mayores ventajas.

La fuerte inversión necesaria para cumplir con las exigencias a nivel medioambiental, así como con los nuevos servicios para los empleados, se ha de repercutir en algún momento”.

En este contexto, conviene destacar el concepto Parklife implementado por Prologis en sus instalaciones, con experiencias y actividades únicas para los empleados y un equipo totalmente dedicado que responderá a todas sus necesidades.

El objetivo, dicen, es crear espacios y lugares donde los negocios de sus clientes puedan prosperar y en los que los empleados disfruten de ir a trabajar.

La  promotora, dicho sea de paso, también se ha comprometido a alcanzar las cero emisiones de carbono para el año 2040 en toda su cadena de valor.

Más allá de las comodidades, implementar un diseño centrado en el ser humano en las instalaciones logísticas también significa considerar cómo los avances tecnológicos pueden mejorar el bienestar de los empleados al reducir las tareas físicamente exigentes con el uso de robots, AGVs, exoesqueletos, sensores, RFID o tecnologías ’pick to light’, entre otros.

Este enfoque mejora la productividad de los operarios, facilitando su trabajo diario y permitiéndoles abordar tareas de mayor valor.

Por útlimo, el criterio de buen gobierno se refiere principalmente a la ética, la transparencia y todos aquellos elementos relacionados con la manera de dirigir la empresa y con los beneficios que puede esta aportar a la sociedad y el entorno.

Los elevados costes están perjudicando la puesta en marcha de muchos proyectos.

Las organizaciones actuales están protagonizando una gran transformación en lo que se refiere a la cultura corporativa, y para ello debe ponerse el foco en las nuevas formas de trabajo y las nuevas estrategias de negocio, de modo que los equipos se conviertan en una parte fundamental y contribuyan también a alcanzar los objetivos empresariales.

Dificultades para su aplicación

Durante la última edición de los Desayunos Logísticos de GSE, organizados en junio de 2022 junto a Cadena de Suministro, surgió un importante debate respecto a la aplicación de los criterios ESG en el inmologístico español.

Y es que para cumplir con las actuales exigencias a nivel medioambiental, así como con los nuevos servicios que demanda el empleado, es preciso realizar una fuerte inversión, que hasta el momento viene de parte del inversor o promotor, pero que en algún momento deberá repercutirse al cliente.

Al mismo tiempo, debe apuntarse el papel que juegan la fiscalidad y la normativa actual, que están impidiendo al sector alcanzar la competitividad deseada, lo que incluye la correcta y adecuada aplicación de los criterios ESG.

El tema cobra especial relevancia en un momento en el que los elevados costes de construcción están perjudicando la puesta en marcha o el avance normal de muchos proyectos.

Determinados aspectos, como la consecución de certificaciones Leed o Breeam prácticamente se dan por hechos, pero el que desarrolla esa instalación no recibe ninguna contraprestación o ayuda, ni encuentra compensación por ello más allá de un mayor reconocimiento o de diferenciarse con ciertas características de otros competidores.

El camino es el mismo que están siguiendo otros países europeos, con la salvedad de que las rentas en España siguen estando más bajas.

Es importante orientar el diseño de los nuevos centros logísticos al bienestar de quienes van a pasar más tiempo en ellos,los trabajadores”.

En el país, se están realizando grandes esfuerzos por parte de los involucrados en el sector para poder ofrecer activos de gran calidad a pesar de los costes, pero se está llegando a un punto en que empieza a ser inviable competir con aquellos que no cumplen ciertos criterios mínimos y por tanto, deben asumir unos costes muy inferiores.

Los criterios ESG deberían ser considerados como un imperativo globa, si bien es cierto que los trámites medioambientales que exigen en la actualidad los proyectos inmologísticos generan en ocasiones retrasos e impiden ofrecer al mercado más producto y con mayor agilidad.

Reconversión de naves

Otro tema de debate que se planteó durante la jornada fue la posibilidad de adaptar ciertos espacios ya obsoletos a los requerimientos actuales en lugar de levantar instalaciones completamente nuevas.

Aunque la actividad de reconversión resulta más fácil de encontrar hasta ahora en otros países, en España ya se han llevado a cabo algunos proyectos destacados en la zona de Cataluña, con menor disponibilidad de suelo, si bien lo más habitual es la reconversión de suelo industrial en logístico, especialmente por el peso que va adquiriendo el sector.

En cualquier caso, durante la jornada quedó claro que en muchas ocasiones, la rehabilitación o reconversión no resulta operativa porque hay demasiados elementos que se han quedado desfasados, ya no solamente de las naves en sí, sino también del entorno o del subsuelo, y es complicada la adaptación total a la normativa actual.

En este sentido, al contrario de lo que quizá ha sucedido en otros países como Alemania o Francia, muchas naves construidas en España hace años ya han dejado de ser funcionales y se levantaron sin tener en cuenta ningún criterio medioambiental.