El mercado logístico sigue acusando una actividad moderada lastrado por la mala situación económica general del país, si bien en el negocio de inversión se observa cada vez mayor interés por nuestro país si las condiciones de precio y rentabilidad son las adecuadas. La demanda de suelo por parte de empresas sigue siendo muy escasa en toda la geografía española. La demanda está centrada en productos industriales con superficies de entre 500 y 5.000 m2.
Así lo señala el último Informe del mercado industrial y logístico elaborado por la consultora inmobiliaria Jones Lang LaSalle que también asegura que los clientes quieren reducir costes y abaratar los alquileres, firmando contratos de larga duración pero de corto compromiso. Además, es llamativo que la escasa demanda existente no valora la calidad de las naves como un rasgo esencial en la búsqueda e incluso las zonas ya no se valoran tanto como antes.
En cuanto a la oferta, las que se reciben no colman las mínimas expectativas que tienen los propietarios, por lo que no se materializan transacciones. De ahí que haya una amplia oferta industrial de cualquier superficie en todas las zonas y “solo los propietarios que adaptan sus precios a la situación actual del mercado son los que consiguen alquilar o vender”, apuntan los autores del informe.
A pesar de esta situación, Jones Lang LaSalle señala que el precio del suelo en el mercado sigue sin bajar a los niveles esperados y se sitúa entre los 150 euros por m2 y 250 euros por m2 para las mejores zonas en Madrid, mientras que en Barcelona se sitúa entre 175 y 450 euros por m2.
La falta de financiación y los datos macroeconómicos negativos de España a corto plazo provocan una baja actividad en el sector, de forma que las escasas operaciones que realizan se caracterizan todas por presentar rentas bajas y consolidación de espacios.
Madrid, demanda condicionada por el precio
Por zonas, en Madrid “el motor de las demanda en 2012 ha sido el precio, la reducción de costes e incluso, en algunas demandas pequeñas, la búsqueda de una mejor ubicación”, apuntan los responsables del informe.
La disminución de las rentas en zonas cercanas a la capital está atrayendo a demandas de más de 10.000 m2, centradas en reducir costes y en la motivación que supone estar más cerca de los núcleos grandes de población reduciendo el nivel de renta. Sin embargo, el promedio de las demandas no superan los 5.000-10.000 m2 siendo muy habitual encontrar empresas que buscan superficies de entre 1.000 y 3.000 m2 .
Jones Lang LaSalle destaca que la tasa de disponibilidad continúa su ascenso fundamentalmente por incrementos en la superficie libre de la tercera corona, en la que predomina el producto de segunda mano.
En cuanto a las rentas, siguen disminuyendo en todas las zonas, excepto la prime. Precisamente, "las áreas prime están tirando del resto del mercado y se ha visto cómo se han estabilizado por fin los precios", apunta el infrome
Las operaciones llave en mano siguen sin materializarse porque los ocupantes tienen oferta disponible a bajo precio y las rentas exigidas por los promotores son obviamente superiores. En la Comunicad de Madrid, Coslada sigue siendo la protagonista de las operaciones menores de 5.000 m2. El resto de transacciones se han realizado en zonas más alejadas, algo que no se había visto anteriormente.
Barcelona, segundo semestre positivo
Por lo que respecta a Barcelona, el informe explica que la absorción durante el segundo semestre de 2012 se situó en Barcelona en los 242.000 m2 , un 11% más que el mismo periodo del año anterior. Para todo el año 2012, la absorción logística se ha situado en 373.000 m2 . La oferta disponible de espacios logísticos alcanzaba en diciembre de 2012 aproximadamente de 606.000 m², reduciéndose en casi 1,5 puntos la tasa de disponibilidad media hasta 9,6%.
De cara al actual 2013 la evolución de la oferta está dependiente de una serie de contratos que llegan a su fin y que aun no está claro si serán renovados o lo liberados.
Con respecto a las rentas, la consultora estima que los precios de alquiler se mantienen estables en todas las zonas. Así, las rentas máximas logísticas se sitúan en 6,25 euros/m2 y mes en la primera corona y de 5 y 3 euros/m2 en segunda y tercera corona, respectivamente. Las transacciones en zona Prime más destacadas han sido la ampliación de la empresa Naeko en Sant Boi de Llobregat y el alquiler de Transportes Buytrago en Mas Blau de una nave de 7.780 m2 .
El informe indica que los inversores conservadores e internacionales siguen fuera del mercado español, esperando que la situación económica se clarifique. Se observan cada vez más inversores oportunistas centrados en Madrid y Barcelona, que buscan altas rentabilidades, por encima del 10%, siempre con buenos inquilinos y a precios de construcción o incluso por debajo.
En cuanto al volumen del mercado, en el segundo semestre de 2012 siguió siendo reducido, tan solo 51 millones de euros para Madrid y Barcelona. En Barcelona tan solo ha habido una operación de cierto volumen, la venta del Parque Logístico de La Granada, mientras que en Madrid, la transacción más destacada ha sido la de la nave ocupada por Amazon en San Fernando de Henares.
En el apartado de rentabilidades, Jones Lang LaSalle indica en su informe que para Madrid la rentabilidad prime aumentó hasta llegar al 8.5% aunque puede llegar a aumentar hasta un 8.75%. Las rentabilidades logísticas para Barcelona se mantienen en el 8% en la zona prime y en el 9% en la zona Secundaria.