El Covid-19 ha promovido, en menos de cinco meses, una evolución prevista para los próximos cinco años en las ventas de e-commerce,que en el mes de septiembre de 2020 ya rozaban los 340.000 millones de dólares a nivel mundial.
Como no podía ser de otra manera, esto ha llevado a un incremento de la demanda de espacios logísticos, pues el comercio electrónico requiere aproximadamente el triple de espacio que la distribución tradicional.
Por ello, los minoristas con una cadena de suministro omnicanal seguirán invirtiendo en nuevos inmuebles logísticos en los que poder gestionar la creciente cantidad de pedidos, pero también la logística inversa.
En este contexto, muchos están considerando la posibilidad de reutilizar los instalaciones ya existentes para abordar este importante aumento de la demanda, tal y como recoge un reciente informe de Prologis.
Históricamente, el aumento de los requerimientos para la naves de última milla ha supuesto un incremento de las tarifas de alquiler de estos espacios.
Esta es una de las razones de que los propietarios de comercios minoristas estén valorando la conversión a usos logísticos de inmuebles dedicados al retail.
Principales retos
No obstante, para realizar la reconversión los interesados se enfrentan a numerosos retos económicos, como los elevados costes, ya que los alquileres pueden ser muy competitivos.
Además, a medida que se hace más probable la conversión de los espacios de venta al por menor, otros tipos de propiedad valoran estos sitios como un espacio de logística de gran calidad, pudiendo superar los casos de uso a las oportunidades para la logística.
Entre ellos, destacan las conversiones a otros formatos de venta al por menor, residencias unifamiliares y multifamiliares, locales para oficinas, hoteles, universidades, y usos comunitarios y municipales.
En el ámbito político, debe tenerse en cuenta que los municipios situados en las primeras coronas a menudo son reacios a transformar los inmuebles para la logística, ya que podría comportar pérdidas de ingresos por impuestossobre las ventas.
Al mismo tiempo, las comunidades suelen oponerse, especialmente en los puntos de venta cercanos a los núcleos residenciales. Incluso en los municipios que apoyan la reurbanización, existen complejidades asociadas con la rezonificación y el desbloqueo de los gravámenes de los arrendamientos pueden tardar varios años en llevarse a cabo.
En el ámbito de los retos físicos, es preciso contar con la difícil reconfiguración de las estructuras existentes, el diseño ineficiente de muchos edificios o su tamaño, a veces insuficiente para el uso logístico.
[sumario]El comercio electrónico requiere aproximadamente el triple de espacio que la distribución tradicional”[/sumario]
Los tamaños mínimos para usos logísticos se encuentran entre los 32.000 y los 40.000 m², pues en sitios más pequeños, a menudo no es rentable una transformación.
Por último, en cuanto a los aspectos legales, conviene apuntar que incluso cuando las circunstancias aseguran la viabilidad de las conversiones de inmuebles de retail a usos logísticos, la ejecución efectiva puede llevar mucho tiempo.
De hecho, pueden darse numerosos inconvenientes, como las negociaciones entre las múltiples partes interesadas, que pueden impedir o retrasar las tranformaciones.
En resumen, las tasas de conversión de retail a logística serán bajas en el futuro y los plazos serán largos.
El exceso de oferta de centros comerciales y el aumento de la demanda por parte de los minoristas podrá significar que las conversiones serán más comunes en esta categoría que en otras, si bien los proyectos de readquisición de derechos suelen ser más complejos.
Por su parte, en las tiendas de venta al por menor las conversiones son poco frecuentes debido al tamaño y la ubicación, pudiendo darse mayores oportunidades en las tiendas que se encuentran en la periferiade los complejos comerciales.
Tendencias a futuro
Prologis estima que en en el caso de Estados Unidos, las conversiones de retail a logística podrían situarse entre los 464.000 m² y los 929.000 m² anualesen la próxima década, lo que supone un total de entre 4.500.000 m² y 9.000.000 m² a lo largo del periodo.
[sumario]El exceso de oferta de centros comerciales puede llevar a que se realicen más conversiones en este ámbito”[/sumario]
Teniendo en cuenta que la demanda logística se ha incrementado en unos 7.000.000 m² por el Covid-19 y el aumento de los stocks, el informe sostiene que las conversiones del sector retail representarán solamente el 5% del espacio necesario.
Desde un punto de vista temporal, esta tendencia está todavía en sus inicios y probablemente aumentará con la rezonificación de los derechos y la reurbanización para proyectos de mayor escala.
Incluso cuando la estrategia a seguir y las condiciones económicas estén alineadas, las conversiones no se producirán rápidamente, sino que tenderán a aumentar con el tiempo.
En el caso español, puede citarse como ejemplo a El Corte Inglés, que durante la pandemia ha reorientado las instalaciones de Bricor situadas en Alcalá de Henares para mejorar su servicio ‘on-line’ y apoyar la actividad de su plataforma en el Centro de Transportes de Coslada.
