Los activos logísticos de gran formato siguen siendo claves para los inversores inmobiliarios a nivel europeo. Sin embargo, el repunte de la demanda ha provocado una caída en las rentabilidades que les ha llevado a fijarse en ciertos subsectores.

Así se explica en el informe ‘Thinking outside big boxes‘ de Savills IM, que indica que el crecimiento económico, el volumen comercial, la producción manufacturera y las ventas minoristas, siguen brindando un sólido respaldo a esta clases de activos, pero su disponibilidad es limitada en los principales mercados de Europa.

De hecho, sus tasas de disponibilidad están ya próximas a mínimos históricos, aunque está previsto que el e-commerce, que es uno de los impulsores clave de la demanda de grandes naves, siga creciendo en los próximos años.

Solamente en 2020, la demanda de espacio logístico ha superado los 10.000.000 m² en Europa, pero podrían incorporarse otros 21.000.000 m² hasta 2025. Con todo, el informe llama a la cautela, ya que las rentabilidades netas iniciales de activos prime se encuentran en mínimos históricos de entre el 3,5% y el 4,0%.

Los subsectores de logística urbana y de última milla, activos industriales ligeros y almacenamiento de temperatura controlada ofrecen ahora oportunidades de diversificación a los inversores, que deben adoptar un enfoque más selectivo.

Nuevas oportunidades

En lo que se refiere a la logística urbana y de última milla, conviene apuntar que el crecimiento de los alquileres y del valor del suelo será más elevado en los emplazamientos urbanos y periféricos debido a la creciente escasez de suelo y a la fuerte demanda de instalaciones de última milla.

Asimismo, el acceso a activos en emplazamientos urbanos que cumplan los criterios ESG demandados por inversores e inquilinos resulta complicado, por lo que podría ser necesario construir en lugar de comprar, con las dificultades que ello conlleva.

En cuanto a los activos industriales ligeros, cuyo tamaño suele ser inferior a los 10.000 m² y que suelen estar ubicados en casco urbano, el crecimiento de la población y la urbanización están limitando la oferta.

En este ámbito, los inmuebles multi-inquilino requieren una mayor labor de gestión, pero también aumentan las probabilidades de asegurar inquilinos y reducir los periodos de desocupación. Además, existe potencial en los activos existentes y en las oportunidades de reforma para usos alternativos.

Por último, el subsector del almacenamiento de temperatura controlada, con una demanda anticíclica, puede convertirse en una gran oportunidad a largo plazo, debido al aumento de la actividad ‘on-line‘ de las cadenas de supermercados y la aparición de nuevas plataformas de distribución alimentaria. Además, la crisis sanitaria ha provocado un repunte de la demanda de productos médicos.