< PreviousUna vocación de permanencia y un proyecto cimentado en la especialización, junto a la predi- lección por la gestión de grandes volúmenes logísticos ubicados en los principales núcleos de actividad, definen las estrategias de los dos grandes gestores de fondos, como Rockspring o Logicor, que han dinamizado el sector inmologístico español. T anto los propios fondos de inver- sión como sus más directos com- petidores reconocen que su desembarco en el sector inmolo- gístico, junto a la llegada de las socimis, ha dinamizado este mercadoen España Las últimas grandes operaciones en este país, con permiso de las realizadas por la so- cimi Merlin Properties, han sido llevadas a cabo por dos gestoras de fondos: Blackstone y Rockspring. Para conocer de primera mano los planes para el mercado de estos dos fondos de inver- sión, hemos entrevistado a sir John Thomp- son, socio director de Rockspring Iberia, y a Alejandro Rumayor, gestor de activos de Logi- cor en Madrid, brazo logístico de Blackstone para el mercado europeo, con el objetivo de conocer de primera mano las expectativas y estrategiasde dos de los más importantes ac- tores en la actualidad del mercado inmologís- tico español. Los dos fondos de inversión desembarcaron en España en los últimos coletazos de la crisis económica europea con la idea de invertir en un momento propicio, ante la reactivación de la actividad económica y, por tanto, de las ac- tividades logísticas. Como resume Thompson: “Lo importante a la hora de invertir es elegir el momento idóneo del ciclo económico para en- trar y salir del mercado”. Los dos gestores comparten un especial in- terés por los dos principales núcleos logísticos del país, debido a la seguridad que aportan, y por los grandes volúmenes, dejando a un lado inversiones en naves individuales o en ubica- ciones más arriesgadas. Actualmente sigue habiendo margen de crecimiento tantoen las rentabilidades como La vuelta de los fondos de inversión Actualmente sigue habiendo margen de crecimiento tanto en las rentabilidades como en la demanda de superficie logística, que crece más rápido que la ya de por sí escasa oferta. “ ” 10 -en la demanda de superficie logística, que crece más rápido que la ya de por sí escasa oferta. Por tanto, sigue siendo un buen mo- mento para seguir invirtiendo en el sector. Especialización y permanencia Los dos directivos también defienden la vo- cación de permanencia de sus respectivos fondos en el mercado inmologístico, continui- dad que algunos competidores han puesto en tela de juicio. De hecho, Logicor ha abierto en el presente 2016 una nueva delegación en Barcelona, que se suma a la de Madrid, para dar un mejor servicio a sus clientes de Cata- luña. Por su parte, Rockspring lleva operando en el sector inmobiliario español desde los ‘90, por aquel entonces como filial de Pricoa hasta que este fondo decidió externalizar en 2006 su negocio inmobiliario y se fundó Rockspring. Para Thompson, la década que Rockspring lleva en España con oficina propia demuestra que no son oportunistas. Además, es “obliga- torio estar en España para ser una plataforma de inversión inmologística de primer nivel”, por lo que no contemplan marcharse del país. Con respecto al “miedo” que puede generar la llegada de una figura como la de Logicor a este mercado, Rumayor explica que “basta con ver la percepción que podían tener sus clientes hace tres años y la que tienen ahora”. Además, con el gran volumen de superficie que gestiona el fondo, se pueden ofrecer so- luciones específicas a cada cliente en cual- quier momento, por lo que los inquilinos han cambiado “la idea de arrendador por la de partner estratégico”, asegura. Por otro lado, el carácter especializado de un gestor focalizado en la logística, como se definen ambos fondos, “permite saber qué se construye” y, de este modo, “facilitar el que- hacer diario de los operadores y las divisiones logísticas de las principales compañías”, en palabras de Rumayor. Muchos desarrollos de la época precrisis, tuvieron muchos proble- mas de gestión, de diseño o de operatividad, etc., por la llegada de actores ‘no profesiona- les’. Esto no sucede a una compañía “especia- lizada en un segmento”, asegura Rumayor. En este contexto, la llegada de inversores profesionales ha permitido la modernización de un parque inmologístico obsoleto, espe- cialmente en Madrid. El hecho de que algunas promociones a riesgo que se están realizando en España se hayan alquilado incluso antes de ser estar finalizadas da una idea de la necesi- dad de nuevos activos. Ambos directivos coinciden en que las soci- mis,competidoras directas de estos, tienen el mismo carácter profesional y especializado que los fondos de inversión. Thompson ase- gura que la socimis han sido “una fuerza muy importante en la dinamización del mercado”, lo cuál es bueno incluso para los propios compe- tidores, “ya que siempre es preferible pelear en Con un portfolio de 1.068.000 m² de superficie logística en España, que apenas supone la décima parte de los 12.700.000 m² que gestiona en toda Europa, Logicor, brazo logís- tico en el viejo continente del fondo de inversión Blackstone, se ha convertido en menos de tres años en el líder en gestión de activos logísticos a nivel nacional. La compañía ha llevado a cabo cinco actuaciones estratégicas en el país: la adquisición de 78.000 m²a CBRE Global Investments en 2013; las compras de 319.000 m² a Gran Europa, de 106.000 m² a AXA Real Estate y de 138.000 m²a SEB Asset Management en el ejercicio 2014; y la adquisición, en 2015, de todo el portfolio logístico español de Gene- ral Electrics, que asciende a 348.000 m². El índice de ocupación de esta superficie es del 93%actualmente, un ratio que el ges- tor de fondos espera elevar al 95% en los próximos meses. o Logicor, el brazo logístico de Blackstone Alejandro Rumayor, gestor de activos de Logicor. - 11un mercado muy dinámico y atractivo que en uno moribundo”, asegura el directivo de Rockspring. En la misma línea, Rumayor alaba el criterio “muy profesional” con el que han invertido las socimis, en una estrategia similar a la de Logicor, es decir, con vocación de permanen- cia, apuestas importantes y modernización de los activos actuales para mejorar tanto la ope- ratividad de los inquilinos como las rentas que estos aporten. Diferentes estrategias En un momento en el que el sector inmolo- gístico presenta rentabilidades más atracti- vas que otros segmentos, dicho beneficio compensa en ocasiones que las rentas no lle- guen a corto plazo. Bajo esta premisa, se ob- servan prioridades diferentes entre estos dos fondos de inversión. Rockspring apuesta por ir de la mano de los promotores, trasladándoles la “certeza”, según Thompson, de que el producto será ad- quirido una vez terminado. Así, las promocio- nes a riesgo no lo son tantopara quienes cuentan con el respaldo de un fondo de inver- sión. Este ha sido el caso de la ‘Plataforma Lo- gística Casablanca’ desarrollada por Inversiones Montepino, que adquirió el fondo apenas dos semanas después de que se colo- case la primera piedra. Para el fondo británico, la clave del éxito es conseguir algo que te diferencie de los demás pero siempre con objetivos plausibles. En este caso,la apuesta del Rockspring en este mo- mento parece ser claramente la promoción a riesgo, ante la falta de activos de calidad, “algo que no hacen otros competidores”, como señala el directivo. Así, en el parque em- presarial y logístico ’Puerta Mayor-Los Gavila- nes’, cuyas obras han comenzado en abril, el fondo era propietario del suelo antes de ini- ciarse la construcción de la plataforma. El brazo logístico de Blackstone también observa otros mercados potenciales en Es- paña más allá de los de Madrid y Barcelona, aunque es cierto que estos concentran su atención. La importancia logística de Madrid asegura prácticamente el alquiler de una nave logística en sus proximidades, mientras que la escasez de nuevas construcciones en la ciu- dad condal, asegura un incremento de las ren- tas que ligado a la escasez. Junto a estos dos polos, Logicor también apuesta por Valencia. De hecho, en lo que res- pecta a los pequeños activos distribuidos por España tras la compra del portfolio logístico de General Electrics, Rumayor señala que ac- tualmente se está estudiando la estrategia a seguir, sin entrar en más valoraciones. En lo que vuelven a coincidir ambos fondos internacionales es que, dada la variedad de contratos y de clientes, el propietario de un inmueble debe ser flexible y estudiar cada operación de un modo pormenorizado, bus- cando la ecuación exacta entre las rentas a percibir, la duración del contrato y la inversión a realizar en el inmueble. o La primera operación de Rockspring en el mercado inmologístico español llegó en marzo de 2015 con la adquisición a Inversiones Montepino de la ‘Plata- forma Logística Casablanca’, ubicada en el municipio madrileño de Torrejón, cuyos 48.000 m² de almacenes supo- nían la primera promoción a riesgo reali- zada en Madrid desde 2007. Un año después, en marzo del presente 2016, el gestoriniciaba la construc- ción de una nueva plataforma logís- tica, en este caso de 58.000 m², ubicada en el parque empresarial y logístico ‘Puerta Mayor-Los Gavilanes’ de Getafe, en el sur de Madrid. En este mismo mes de julio, el fondo ha firmado un acuerdo con Goodman para desarrollar una nueva plataforma lo- gística de 28.760 m² en San Esteban de Sesroviras, en Barcelona, logrando así tener presencia en las principales zonas logísticas de España, un objetivo prioritario de Rockspring desde que de- cidió apostar por el segmento. o Rockspring en España El propietario de un inmueble debe ser flexible y estudiar cada operación de un modo pormenorizado, buscando la ecuación exacta entre las rentas a percibir, la duración del contrato y la inversión a re- alizar en el inmueble. “ ” Sir John Thompson, socio director de Rockspring Iberia. 12 -® prologis.es Local partner to global trade™ Prologis es el líder mundial en la promoción, gestión, y propietario de inmuebles, centrado en mercados globales y regionales de América, Europa y Asia. Solución de desarrollo llave en mano Un enclave estratégico en la vía de entrada a Madrid So oucó ónde desa S arrollo llav oluci Un e ve en ma ón de enclave estratégic ano co en l a vía de entrada a a Madrid centrado en mercados ocal partne prologis.e AAmérica, Europa y s globales y regionales de ario de er to global trade™ es sia. e inmuebles, ®T res han sido los factoresque han coincidido, para propiciar la dina- mización de un mercado logístico que languidecía tras el dilatado paréntesis de más de siete años de crisis. Por una parte el aumento del consumo, con- secuencia de la mejora de la economía y de los hábitos de compra de los consumidores. El boom del e-commerce, que ha pulverizado ci- fras en un crecimiento de una actividad prácti- camente inexistente hasta hace muy pocos años y que no parece que vaya a amainar. Y por último la mejora en la percepción del riesgo de la economía española, por parte de los inversores. Todo ello ha dado como resultado un au- mento en la demanda insatisfecha de nuevos espacios logísticos, que ha propiciado el des- arrollo de nuevos proyectos ‘a riesgo’, algo que no se veía en el panorama inmobiliario español desde hacía muchos ámbitos. En punta de lanza Proequity llegó al mercado español en el ejercicio 2007, en los albores de la crisis eco- nómica de los últimos años. “Hemos sobrevi- vido a esta época difícil peleando como leones”, tal y como señala Fernando Abán, di- rector del departamento de Suelo y Logística de la consultora, que se ha constituído como uno de los asesores inmobiliarios más activos en el mercado logístico, en el que son auténti- cos especialistas. La consultora ha estado presente en las pri- meras operaciones a riesgoque se han reali- zado en España desde la época de bonanza que se vivió en los primeros años del pre- sente siglo. Así, ha acompañado a Inversiones Montepino en la que supuso la primera pro- moción a riesgo realizada en Madrid desde 2007, la ‘Plataforma Logística Casablanca’ de Torrejón de Ardoz, que finalizó su construc- El alquiler de superficie logística volverá a crecer en el segundo se- mestre de 2016, superando las cifras del año anterior. “ ” En un contexto de dinamización de la actividad inversora, la consultora Proequity participa en la actualidad en la comercialización de tres grandes proyectos inmologísticos en el área cen- tro, lo que le permite ofrecer, tanto a operadores como a grandes compañías, las mejores ins- talaciones de las últimas promociones a riesgo lanzadas en España. La calidad de las últimas promociones mejoran la oferta que el sector logístico necesita Vuelven las promociones a riesgo al panorama inmologístico español 14 - Plataforma logística ‘Casablanca’, en Torrejón de Ardoz, promovida por Inversiones Montepino, propiedad de Rockspring.ción en febrero de este 2016, participando en la venta de esta plataforma al fondo británico Rockspringantes incluso de que se iniciase su construcción. El éxito de esta unión quedó demostrado apenas ocho meses después, cuando consul- tora y promotor volvieron a trabajar juntos en Guadalajara, en este caso en la plataforma lo- gística ‘Montepino SI 20’ de Cabanillas del Campo. Nuevamente, la venta del inmueble, que contó nuevamente con el asesoramiento de Proequity,estaba asegurada a la socimi Merlin Properties antes de que se colocase la primera piedra del proyecto. En este contexto, es evidente que contar con el respaldo de un inversor que se ha comprometido a comprar el activo minimiza el riesgo de las promocio- nes y permite dinamizar el mercado inmolo- gístico nacional. En 2016, la consultora inmobiliaria ha sido la encargada de comercializar en exclusiva la nueva plataforma logística en el polígono ‘Puerta Mayor-Los Gavilanes’ de Getafe, en el sur de Madrid, que cuenta con el respaldo, una vez más, del fondo británico Rockspring, que comienza a ser un habitual de este tipo de operaciones del panorama inmologístico ma- drileño. Adecuando la oferta a las necesidades de los clientes Para Proequity, todas estas actuaciones se traducen en la posibilidad de ofrecer, a día de hoy, un amplio portfolio de naves logísticas de distintos usos y tamaños ubicadas en el centro de España, dirigido a los distintos clientes que participan en el negocio logístico, con el ac- tivo que mejor se adecue a sus necesidades. Para las empresas de gran consumo o los re- tailers, que necesitan ubicar sus hubs de dis- tribución en las proximidades de los grandes núcleos urbanos, las plataformas de Torrejón de Ardoz y Getafe, están especialmente indi- cadas. Por su parte, los operadores logísticos verán más atractiva la plataforma de Cabanillas del Campo, con un nivel de rentas más enfocado al negocio de los operadores logísticos. Ya están firmados contratos de arrendamiento con dos importantes operadores, por lo que la superficie disponible actualmente se esta- blece en torno al 40% de la plataforma. Instalaciones todas ellas que cuentan los más altos estándares de calidad, certificación de construcción sostenible y unas completas instalaciones, viales de acceso dimensionado para el uso logístico, sistema contraincendios, iluminación LED, tanto en el interior como en el exterior, etc. Además, “el carácter modula- ble de todas ellas posibilita adaptar la oferta a las necesidades de los clientes”, tal y como apunta Fernando Abán. Por su parte, en Getafe, los 58.000 m² de naves, divisibles en ocho módulos de 7.253 m² cada uno, se están construyendo desde abril, en un emplazamiento perfecto para em- presas logísticas que busquen una ubicación estratégica en la zona sur de Madrid. En cuanto a la Plataforma Logística Casa- blanca, que se articula en dos naves indepen- dientes de 27.000 m² y 21.000 m² respectiva- mente, los contactos mantenidos con varios clientes interesados han fructificado, y en la actualidad está ya comprometido el 80% de la plataforma . Expectativas positivas para el segundo semestre Ante los primeros síntomas de recuperación de la economía, la inversión y la promoción a riesgo ha vuelto en los últimos meses. En este sentido, teniendo en cuenta laescasez de in- muebles logísticos de calidad que caracteriza el parque nacional, “es de esperar que en los próximos meses se dinamice el mercado de in- versión, ateniéndonos al volumen contratado en el primer semestre de 2016”. Así lo asegura Fernando Abán, para quien la “incertidumbre política” vivida en España en el primer semestre de 2016 no ha tenido una repercusión en las inversiones, aunque sí se ha reflejado en una ralentización en la de- manda de nueva superficiepor parte de com- pañías y operadores logísticos. Esto ha propiciado también que el alquiler de los inmuebles se haya tranquilizado en estos últimos meses, aunque según el director del departamento de Suelo y Logística de la consultora, “todo parece indicar que la de- manda de las empresas volverá a repuntar en el segundo semestre del ejercicio” para finali- zar con un nuevo récord de inversión, supe- rando las cifras de 2015. o - 15 El aumento en la demanda insatisfecha de nuevos espacios logísticos, ha propiciado el desarrollo de nuevos proyectos ‘a riesgo’. “ ” Fernando Abán, director del departamento de Suelo y LogísticadeProequity16 - No es que GSE haya desaparecido durante la crisis inmobiliaria, ni mucho menos, pues ha sido de las pocas constructoras especializadas en proyectos llave en mano para el sector logístico que han sobrevivido a la crisis. P recisamente, para resistir en un entorno hostil en estos años, han sido claves tanto su experiencia en otros mercadosy en sobrepo- nerse a momentos complicados, como su di- versificación geográficacon ocho filiales internacionales, especializadas en varios sec- tores, como el Logístico, Industria, edificios de Actividad o Terciario. GSE lleva más de 40 años especializado en el diseño y construcción inmobiliariay cuenta con 350 colaboradores de los que 200 son in- genieros de 16 nacionalidades distintas. La cifra de negocio del grupo en 2015fué de casi 360 millones de euros y prevé cerrar 2016 con una facturación superior a los 450 millones. En España, GSE lleva desde el año 1998, ha- biendo construido 872.560 m2, de los que un 58% corresponden a proyectos “llave en mano” y un 42% para multi-inquilinos “en es- peculativo”. Tres de cada cuatro clientes de GSE en Es- paña son promotores o inversoresy el resto corresponden a usuarios directos en propie- dad, en una tendencia que ha ido consolidán- dose en la última década, en particular en el sector logístico, dónde los operadores han pre- ferido dedicar sus recursos a su propia activi- dad, para operaciones de crecimiento orgánico o externo, y no a la promoción directa de sus propias naves. Aumento de la demanda Tras dos años y medio con un gran nivel de inversión en activos existentes, el mercado vuelve a demandar nuevas instalaciones “a medida” e incluso para desarrollo especula- tivo, como consecuencia de la falta de activos de ‘clase A’. También ha contribuido el hecho de que la demanda ha ido absorbiendo el stock exis- tente, lo que hace necesario el desarrollo de nuevos activos, que han de ser eficientes en términos de seguridad para las personas y de los bienes, medioambientales y energéticos y GSE lleva más de 40 años especializado en el diseño y la cons- trucción inmobiliaria y en España, donde está presente desde 1998, ha construído un total de 872.560 m 2 . “ ” ¡GSE está de vuelta en el mercado español!- 17 de calidad en la construcción, y que han de in- corporar cada vez más tecnología a los edifi- cios. La estrategia de GSE, al igual que su trayec- toria, se inscribe en el largo plazo y en el acompañamiento de sus clientes, tanto en los buenos como en los malos momentos. Motivo por el que GSE no dejó de prestar servicios a sus clientes durante los últimos años. Por ello, los clientes de GSE saben de su ca- pacidad de movilización y acompañamiento en sus proyectos, y saben que también pue- den confiar en un grupo sólido, tanto a nivel financiero como de seguros y garantías. En un momento en el que aparecen nuevos actores, GSE apuesta nuevamente por la expe- riencia de sus profesionales, su ética, dedica- ción y entrega. Todo ello lleva a pensar en GSE como un actor que entiende el llave en mano como un compromiso total y duradero con sus clientes. Proyectos singulares repartidos por todo el mundo Entre las últimas instalaciones construidas por GSE dignas de mención en 2015-16, se pueden citar la entrega de una planta de I+D de 30.000 m2para el grupo Air Liquide en China, la realización de varias plataformas “XXL” para Intermarché y Carrefouren Fran- cia y Rumania; la realización de una plata- forma e-commerce de 100.000 m2para Amazon en Francia, con certificado ‘Breeam Very Good’ o la entrega de un almacén central de más de 110.000 m2para Bestseller en Tianjin Chinao la de un almacén de 48.000 m2para Caterpillar en Abu Dhabi. o Durante este primer semestre de 2016, GSE se ha reforzado para dar una nueva dimensión a su presencia en el territorio español, con la incorporación de varios profesionales experimentados del sector. Laurent Jayr,diplomado en Ciencias Po- líticas y Máster en Comercio Franco-Ibé rico por la Esc Pau conjuntamente con el Icade, vuelve a GSE como director de Desarrollo para España y Portugal, tras su primera etapa en la constructora de 2003 a 2006, y después de su paso por Saba Parques Logísticos, como respon- sable de marketing estratégico. Le acompañan a Jayr, Anthony Higino, ingeniero Industrial por la Universidad Po- litécnica de Valencia, que se ha incorpo- rado en julio, procedente de Bouygues Londres, y que aportará su amplia expe- riencia internacional de 12 años en el sector de la construcción industrial. Por último, Jose María Martín Benavi- des, 35 años, ingeniero Industrial por la Universidad Politécnica de Madrid y en Obra Civil por el INSA de Lyon, se incor- porará en septiembre, tras una larga tra- yectoria en Acieroid como director en España y Marruecos y otros tres años en GSE Francia. En la actualidad es el res- ponsable de la construcción de una plata- forma de distribución de 70.000 m 2 en Aquitania, para Intermarché. o GSE se refuerza en España Plataforma de 66.000 m 2 en multitemperatura, desarrollada por GSE en Villeneuve Les Beziers (Francia). Plataforma E-commerce de 100.000 m2para Amazon Francia, con certifi- cado ‘Breeam Very Good’.18 - Las buenas infraestructuras y las comunicaciones de la plataforma condicionan su ubicación, que los operadores prefieren situar en Madrid y Cataluña, a ser posible, en un radio de 50 km de los centros urbanos. A nte el aumneto de la inversión en activos logísticos en Es- paña, tanto por parte de los operadores como de los fon- dos financieros, promotores y socimis, con- viene analizar cuestiones como qué tipo de factores influyen en la elecciónpor parte de las compañías a la hora de establecer un cen- tro de distribución, qué regiones son más atractivas o en qué zona puede ser más efec- tiva su operativa. Por ello, el ‘Estudio sobre la actualidad lo- gística en España’realizado por Prologis, que ha sido presentado este mes de junio en Bar- celona, plantea estas cuestiones al centenar de operadoresque han respondido a la en- cuesta. La coincidencia de las respuestas en algunos aspectos clave permite conocer la opinión generalizadaque dicta el desarrollo y la ocupación de los activos logísticos del país. Caraterísticas principales Cuestionados por cuáles son los factores principales que dictaminan el estableci- miento de un centro de distribuciónen una determinada zona, para los operadores las buenas infraestructuras y comunicaciones de la plataforma, seguidas de la calidad de las instalaciones, se establecen como los princi- pales requisitos de los operadores para esta- blecer un centro de distribución. La calidad se antepone de este modo al bajo coste de las instalaciones, que sigue siendo im- portante o muy importante para más del 40% de los encuestados. Además, la sostenibilidad medioambientaldel centro va ganando cada vez más peso en la opinión del sector logístico, aunque aún está lejos de ser un factor tan de- terminante como los anteriores. En lo que respecta a las subvenciones de la administración local y la disponibilidad de mano de obra barata y cualificada, son más los operadores que consideran estos factores como poco importantes que los que les dan cierta importancia a estas características. En concreto, mientras sólo uno de 10 en- cuestados considera importante las subven- ciones de la administración, y para más del 60% estas no son relevantes. Del mismo modo, cabe destacar que la disponibilidad de mano de obra es un factor sin importancia para el 18,4% de los encuestados y sólo muy De acuerdo con las infraestructuras y la relación calidad/precio, Madrid sigue siendo el mercado más atractivo a la hora de situar su centro logístico para el 47% de los profesionales. “ ¿Qué buscan los operadores a la hora de establecer un centro de distribución? ” Según el ‘Estudio sobre la realidad logística en España’ realizado por Prologis.La experiencia de un grupo líder en 4 tipologías de activos WWW.GSEGROUP.COM CONCEPCIÓN Y CONSTRUCCIÓN de proyectos immobiliarios orientados a las empresas en ESPAÑA , en EUROPA y en CHINA GSE ofrece un enfoque “llaves en mano” integral que incluye el DISEÑO y la CONSTRUCCIÓN ÚåŸƚåÚĜĀÏĜŅÏŅĹƚĹ COMPROMISO CONTRACTUAL de precio, tiempo y calidad. 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