< Previous10- valores capitales, el análisis sobre el mer- cado inmologístico español observahasta 2020 sendos incrementos tanto de la acti- vidad, como de los valores capitales, ten- dencia que presiona los yieldsa la baja. Estas tendencias siguen al período de recuperación del mercado que se produjo entre 2014 y el año pasado y que se ca- racterizó por una mayor actividad y por una subida de las rentas, parámetros que contrastan con el descenso de la activi- dad que se dio entre 2008 y 2013. Estrategias de inversión Adicionalmente, en cuanto a las estra- tegias inversoras, la consultora calcula que ocho inversores (Prologis, Arena, Merlin Properties, Palm Capital, Gree- noak, Invesco, Tritax y Blackstone) copan el 86% de la inversión del sector inmolo- gístico español, en un mercado domi- nado en un 72% por operaciones de rentabilidad, al que también hay que añadir otro 20% de especulativo y un 7% de llaves en mano, con el 1% restante para operaciones de sale and lease back’. En definitiva, con todos estos datos, se dibuja un panorama inversor en el sector inmologístico del país que está captando capital de otros segmentos, especial- mente de retail, despertando un gran in- terés a nivel nacional e internacional. De igual modo, en este mercado la en- trada de nuevo producto de inversión asociado a proyectos de última milla y de distribución urbana de mercancías está generando un descenso del ticket medio, asociado, de igual modo, a una caída de las superficies medias deman- das, sobre todo en ubicaciones prime. Sin embargo, al mismo tiempo,el co- mercio electrónico sigue actuando como una potente locomotora que tira de los proyectos especulativos, demandando grandes espacios, buenas infraestructu- ras de comunicaciones y amplios espa- cios de aparcamiento para plantillas de tamaños superiores a los que se suelen emplear en instalaciones logísticas tradi- cionales. Por otra parte, también se vislumbra que en el mercado inmologístico español la prima de riesgo asociada a la comer- cialización es cada vez más reducida y, de igual modo, se está produciendo una segmentación de los inversores especia- lizados en logística, con un mercado que tiene espacio aparente tanto para gran- des inversores internacionales, como para otros especializados en nichos de mercado concretos. Adicionalmente, desde Savills Aguirre Newman se estima que el interés por parte de inversores en el mercado logís- tico, tanto nacionales como internaciona- les,se ha mantenido en los tres primeros meses de este mismo año, en los que ha alcanzado un volumen de 155 millones de euros. En concreto, las operacionesmás des- tacadaspor volumen fueron, por un lado, la compra por parte de Prologis de un portfolio compuesto de cinco naves ubi- cadas en distintas ciudades (dos el el mercado de Madrid, dos en el mercado de Barcelona y una tercera en el País Vasco), por un volumen superior a los 64 millones de euros. Así mismo, la segunda operación rele- vante fue la realizada por Pulsar Iberia Logisticssobreotro portfolio formado por tres naves, también distribuidas en distintas ciudades, de las cuales dos están ubicadas en la tercera corona del mercado de Madrid y una más en Barce- lona. o “ Ocho inversores copan el 86% de la inversión total del sector inmologístico español, en un mercado dominado principalmente por operaciones de rentabilidad. ” El mantenimiento de las perspectivas económicas en España es un espaldarazo para la entrada de inversores internacionales en el sector inmologístico español.Innovación Cuando piensas en “logística y distribución”, ¿Qué es lo primero que te viene a la mente? ¿Ubicación estratégica? ¿Soluciones innovadoras? ¿EƂciencia energética? Como líderes globales en el sector inmobiliario logístico, innovamos constantemente para ofrecer a nuestros clientes inmuebles con la máxima funcionalidad, eƂciencia energética y ahorro de costes operativos del mercado. Cuando piensas en “Innovación” ¿En qué promotor piensas? prologis.es12- No es difícil entender los argumentos macro a favor de invertir en España en bienes inmuebles logís- ticos. Para los actores familiarizados con el sector, y en particular los interesados en asegurar la entrada de capital en el mercado español, los argumentos son conocidos. Una economía en expansión que supera el prome- dio de la UE; un entorno de inversión favorable, maduro y re- lativamente estable o un incremento del consumo combinado con previsiones de crecimiento del Ecommerce son solo algu- nas de las principales consideraciones. A nivel micro, la situación es también concluyente. Gran parte del stock de instalaciones logísticas en España está obso- leto o es ineficiente desde un punto de vista operativo, lo que lo hace inadecuado para los requisitos actuales de los clientes, con instalaciones que en muchos casos se encuentran en malas ubicaciones, accesos inadecuados, insuficientes plazas de parking o déficits en otras instalaciones. En los últimos años, la demanda de instalaciones logísticas modernas se ha visto impulsada gracias a una economía emer- gente posterior y a otros factores, como la aceleración de las nuevas tendencias de consumo. La disponibilidad limitada de instalaciones modernas, con buenas especificaciones, capaces de satisfacer esta demanda, excitada por la falta de nuevos de- sarrollos logísticos significativos entre 2008-2014, ha atraído a promotores e inversores de todo el mundo. Tras la reactivación de la actividad de inversión y promoción en el sector, la profundidad y amplitud del capital, nacional e internacional, activo en el mercado español no tiene preceden- tes. Los promotores grandes y pequeños (muchos de los cuales se han transformado en inversores), inversores privados, ‘family ofice’, compañías inmobiliarias públicas y privadas, socimis, administradoras de fondos, GOEFS, fondos de pensiones, com- pañías de seguros y compañías de capital privado, se han foca- lizado en este sector. Este capital global, procede de los cinco continentes y aunque España no es su único destino objetivo, en muchos casos se trata de un mercado prioritario, por la per- cepción de su potencial de crecimiento. Pero como con cualquier mercado que es finito, hay mu- chas posibilidades para que esta situación se de la vuelta. A medida que la actividad inversora ha aumentado, con el inevi- table efecto negativo en el precio del suelo, los costes de cons- trucción y las rentabilidades, algo que no está sincronizado con la evolución del precio del alquiler en la mayoría de los submercados en España, el balance fundamental entre oferta y demanda se caracteriza ahora por un mercado con muchos in- versores y no tantos clientes. A medida que la competencia por acciones generadoras de ingresos ha aumentado y los rendimientos han disminuido, muchos inversores se han encontrado, a sabiendas o no, en di- rección a un escenario que puede no haber sido contemplado en las salas de los comités en Londres, Nueva York o Singapur cuando se tomó la decisión de invertir en logística en España. Esta ha hecho que un número cada vez mayor de inversores esté optando por desarrollos especulativos, ya sea a través de fondos a plazo, compras a plazo o ‘joint ventures’ con desarro- lladores, con indicios de que esta tendencia continúe. Sin embargo, me pregunto si el mercado no estará comen- zando a sobrecalentarse. Algunos inversores parecen estar per- diendo de vista el panorama general a medida que se intensifica la lucha por la cuota de mercado. Una de las princi- pales consecuencias de esta situación es que los clientes co- mienzan a beneficiarse no solo de una mayor elección sino también de un mayor poder de negociación, que en ciertos submercados clave ya se está manifestando en alquileres es- tancados, con presión a la baja. Una ironía, teniendo en cuenta que aquellos inversores que están contribuyendo al auge de desarrollos en especulativo, son los mismos que han aceptado la compresión de rendi- mientos futuros, en gran medida gracias a la fortaleza del cre- cimiento de alquiler anticipado. Una circunstancia que, cada vez más, no parece una perspectiva realista a corto plazo. “El balance actual entre oferta y demanda se caracteriza por un mercado con muchos inversores y no tantos clientes”. John Thompson Miembro de la Royal Institution of Chartered Surveyors (MRICS) ¿Se está sobrecalentado la inversión en inmuebles logísticos en España?www.cbreinmuebles.cbre.es Tu negocio comienza en una nave logística ¿Te ayudamos a encontrarla? 14- 14- L a fuerza expansiva del comer- cio electrónico y sus crecientes necesidades de actividades lo- gísticas para las entregas de paquetería al cliente final llevan a los operadores logísticos a contar con insta- laciones fuera de los tradicionales focos para el sector que se tradicionalmente se han localizado en Barcelona, Valencia y el centro peninsular. En este sentido parece que convergen en el tiempo dos tendenciasque llevan a dirigir la mirada hacia otras zonas geo- gráficas, siguiendo a un canal voraz, que parece no tener límites y que una vez que ha ocupado las ciudades parece que- rer llegar también a destinos remotos. La primera de ellas es el potente creci- miento del comercio electrónico, que tiende a aumentar su cobertura territo- rial con el fin de seguir ganando clientes en nuevas áreas geográficas, y la se- gunda se centra en los altos volúmenes de inversión existentes en el mercado in- mologístico español, que lleva a diversi- ficar con el fin de ganar presencia en otras plazas que no están saturadas o en las que existe una abundante oferta. Polos que no son “nuevos” en sentido estricto, porque siempre han estado ahí, aunque el fuerte desarrollo focalizado en los últimos años entre Madrid, Barcelona y Valencia. Presión inversora Promotores e inversores vienen no- tando, desde hace dos o tres años, un in- terés creciente por el desarrollo de La inversión amplía el campo de acción La presión inversora y el e-commerce llevan la actividad inmologística a buscar nuevos polos de desarrollo Los operadores logísticos piden producto en nuevas zonas de actividad, con el fin de dar servicio al canal de comercio electrónico que desborda los límites de los principales núcleos urbanos, en busca de nuevos mercados.- 15- 15 inmuebles para actividads logísticas en otras ciudades, como Bilbao, Málaga, Se- villa o Mallorca, algo que podría dar a entender que la presión inversora es tan elevada que se están abriendo nuevos mercados, pero siempre adaptando las operaciones a las realidades de cada zona y de acuerdo, como no podía ser de otra manera, con las necesidades de cada cliente. Algunos analistas del mercado tamb- vién opinan que es el comercio electró- nico el que está obligando a redimensionar algunos mercados y, tras haber consolidado su presencia en los principales núcleos de población,. ahora le toca el turno a otras ubicaciones con menor tamaño, aunque en la justa me- dida para evitar sobredimensionamientos excesivos con los que podría incurrirse en sobrecostes difícilmente amortizables en los plazos que se manejan. Sin embargo, parece que esta tenden- cia puede leerse en la estela lo que ya ha ocurrido en otros países europeos en los que el e-commerce ha tenido más reco- rrido y se ha convertido en un sector ma- duro,de tal modo que la fuerza expansiva del comercio electrónico cons- tituye un motivo suficiente para pensar que las principales ciudades españolas tendrán desarrollos adaptados a las ne- cesidades que marque la operativa logís- tica para cada caso, toda vez que existen polos muy atractivos para los inversores. Además, precisamente en este mismo, sentido, con esta multitud de focos de atención, los inversores cuentan con una forma dediversificar sus carteras. El impacto del e-commerce en el consumo Es más, algunos expertos creen que el impacto del comercio electrónicosobre el sector logístico también alcanzará a los modelos de inversión inmobiliaria para actividades logísticas. Es algo que habría pasado, por ejem- plo, con el caso de Amazon, una empresa que ha revolucionado el mercado inmo- logístico y ha hecho que las inversiones se centren en grandes volúmenes, lo que, a juicio de algunos, también podría com- plicar la búsqueda de inversiones en pla- zas menores que, sin embargo, van ganando importancia en función del ciclo y de la presión inversora en los principales núcleos de población. A medida que las zonas más maduras se van colmatandoy la disponibilidad de suelo se hace escasa, los actores del sec- “ Las nuevas zonas de desarrollo sirven a los inversores para diversificar sus carteras a medida que las áreas de mayor demanda se van colmatando. ” La presión inversora y el ciclo económico animan la inversión en nuevas zonas.tor inmologístico español abren sus ojos a nuevas zonas geográficas menos satu- radas, a la búsqueda de posibilidades para desarrollar naves adecuadas a las necesidades de suelo en estas otras áreas. Además, en línea con el crecimiento vivido por el comercio electrónico en los últimos cinco años, parece que los próxi- mos ejercicios también marcarán nuevos registros al alza,a medida que el canal de e-commerce se abra, por un lado, a nuevos productos, como puede ser los del segmento de perecederos y produc- tos de alimentación y, al mismo tiempo, por otro lado, amplíe su radio de acción a nuevas parcelas, incluyendo el medio rural. El e-commerce busca proximidad A todo este panorama hay que añadir que el propio comercio electrónico busca emplazamientos cercanos a sus clientes, con el fin de mejorar servicio en la me- dida de lo posible y conseguir una renta- bilidad necesaria para la propia supervivencia de este canal. En esta coyuntura, frente a mercados cada vez con más oferta, como Barcelona o Valencia y algunas zonas del centro pe- ninsular, se abren nuevos mercados. Son los casos de Sevilla y Málaga, en Andalu- cía, Zaragoza y el País Vasco, mientras que, además, se espera que alguna ope- ración sirva para decidir nuevos empla- zamientos que sirvan para dar servicio en el noroeste de la península ibérica. Sin embargo, más que una decisión de los propios inversores, esta tendencia parececonsecuencia de la actividad de los propios clientesdel sector inmologís- tico que, de un tiempo a esta parte, vie- nen demandando inmuebles con buenas características en algunas de las zonas ci- tadas anteriormente. Precisamente esta situación, en la que los desarrollos acompañan a los clientes, está haciendo que las nuevas zonas de in- terés crezcande manera saludableen la medida en que lo necesita cada mercado. En esta tendencia hay una doble ver- tiente. Mientras por un lado se trata de controlar el stock para evitar su disper- sión, por otro lado, también se intenta re- ducir el tiempo que las mercancías viajan, acortando el transporte, en una búsqueda constante por reducir los costes en unas operacionesque suelen contar con unos márgenes comerciales muy ajustados. Zaragoza y Valencia, puntas de lanza El mercado español empezó a abrirse en primer lugar con la pujanza de Zara- goza, hace ya algunos ejercicios, hasta que, hace dos años, Valencia se convirtió en un nuevo y potente foco de atención, gracias a unas infraestructuras de primer nivel, una posición geográfica estratégica y amplias posibilidades para el desarrollo de inmuebles para actividades logísticas. La lógica marca que nuevas zonas irán empezando a ganar atractivo. Entre ellas se coloca principalmente el eje que une Sevilla y Málaga, donde se da una impor- tante concentración de población en la comunidad autónoma más poblada de toda España, así como un importante foco turístico generador de mucha activi- dad estacional y fuertes picos de de- manda que requieren de instalaciones logísticas adecuadas para poder hacer frente a las necesidades que genera un consumo con estas características. De igual modo, en el norte, el País Vasco también se abre paso con fuerza, así como el eje que va de Asturias hasta Benavente en el noroeste. o Tras Zaragoza y Valencia, el País Vas co y el noroeste del país también cuentan con polos logísticos de interés. “ La ampliación de la construcción de inmuebles logísticos en nuevas zonas se realiza para acompañar a los clientes, adaptando el producto a la demanda. ” 16-18- L a historia de Montepino en el sector inmologístico español habla de una trayectoria mar- cada por importantes hitos que han ido siguiendo el devenir del sec- tor logístico español desde los momen- tos más duros de la crisis, hasta ver despuntar el desarrollo de proyectos en diferentes zonas del país y llegar al mo- mento actual y poner la vista en un fu- turo que se abre a nuevos retos. La promotora aragonesa inicia su acti- vidad en el año 2000 realizando proyec- tos de mininaves en Aragón hasta 2008. Ya entonces, la compañía contaba con un rasgo diferenciador claro consistente en contar con una oficina técnica propia, que le permite tener una interlocución directa con los clientes y, como indica Juan José Vera, vicepresidente de Opera- ciones de Montepino, “poder personali- zar hasta el mínimo detalle de cada proyecto”. Entre 2007 y 2008, la empresa desem- barca en la zona centro del país, con los primeros proyectos llave en mano. En 2007 se hacen con el primer solar en Vi- llaverdepara el desarrollo de mininaves, cuya construcción arrancó en 2010 y que ahora está ocupado al 100%. Dos años después, en 2012 se em- pieza a notar uncambio en el sector lo- gístico español,de tal modo que, como explica Vera, “el modelo logístico que existe en Europa no cuenta con edificios que puedan darle servicio en España”. Ante esta carencia, Montepino ve una oportunidad de negocio y empieza a es- tudiar operaciones. Este trabajo de análisis cristaliza en 2014, cuando la compañía aragonesa ad- quiere a dos bancos el polígono Casa- blancade la localidad madrileña de Torrejón de Ardoz, en una operación re- alizada totalmente a riesgo y sin ningún inquilino. “Aquello”, explica el vicepresidente de Operaciones de Montepino, “parecía una locura en aquel momento, pero nosotros creíamos queno había ningún parque lo- gístico nuevo de última generación ”. Sin embargo, las dificultades se ven- cieron con otro nuevo proyecto, al reali- zar una gran compra de suelo en Cabani- llas del Campo, Guadalajara, a un pool de bancos y a Hercesa, para un total de 31 hectáreas, en una operación que se llevó a cabo mientras continuaban las obras en el parque de Torrejón, antes de su venta a Rockspring a la finalización del pro- yecto. Además, esta operación conllevaba Entrevista a Juan José Vera, vicepresidente de Operaciones de Montepino Montepino da el salto a nuevas áreas geográficas Desde sus inicios con proyectos de mininaves en Aragón, Montepino ha ido ganando experiencia con proyectos no exentos de riesgo que han demostrado la versatilidad de una compañía que ahora se lanza a ampliar su posición a nuevas áreas geográficas como Cataluña y Andalucía, donde ya cuenta con los primeros desarrollos . El parque Montepino Casablanca desarrollado en Torrejón de Ardoz en 2014 fué en aquel entonces la primera operación realizada ”a riesgo” en el mercado español desde hacía siete años. “ El año 2012 marca un cambio de visión para Montepino que ve una oportunidad de negocio en el desarrollo de edificios nuevos, que hasta entonces no existían en España, adaptadas a un nuevo modelo logístico existente en Europa. ”- 19 grandes riesgos, ya que la absorción del mercado no era la actual y las rentas en la zona eran muy bajas, pero aun así, Montepino la acometió en lo que final- mente se convertiría en un gran éxito para la promotora aragonesa. En Cabanillas se alquiló la primera nave a Logista, y sin terminar esta opera- ción se alquiló espacio a Luis Simoes en dos parcelas diferentes, a XPO y, poste- riormente, a DSV, en un momento en que ya se empezaba a vislumbrar que el sec- tor empezaba a despuntar, por lo que la primera fase se alquiló antes de que lle- gara a terminarse, sobre un suelo de 150.000 m 2 que después se vendió a Merlin Properties. Posteriormente, en 2017, una de las dos familias propietarias de Montepino decide desinvertiry salir del acciona- riado de la empresa. Este movimiento dió paso a la entrada de los fondos del inversor de Global In- vertor Partnersen el capital de Monte- pino, con lo que se reestructuraron los vehículos de inversión de la compañía, con el objetivo de construir 300.000 m 2 de naves hasta 2020que, después y gra- cias a la aceptación del mercado, se han ido hasta los 650.000 m 2 desarrollados en seis meses. Tras este cambio puramente empresa- rial, el proyecto de Marchamalosupuso un nuevo salto adelante para la empresa Esta nave construida para XPO en el municipio de Cabanillas del Campo se ha convertido en la operación llave en mano más grande de España para e-commerce, sobre una superficie total de 180.000 m 2 . Al mismo tiempo, Montepino ha sa- bido demostrar su versatilidad en la pro- moción de inmuebles logísticos, con otro proyecto llave en mano para Nacex sobre una nave de cross-docking avanzada que reutiliza terrenos con construcción obso- letas en el municipio madrileño de Cos- lada, donde, además también se ejecutó otro proyecto para BS. Marchamalo es, como destaca Juan José Vera, otro de los grandes hitos en la trayectoria de Montepino, ya que consi- tuye, como relata, “un desarrollo que se había quedado colgado con la crisis y que se ha conseguido completar con éxito”. Montepino ha conseguido, en colabo- ración con Hercesa, relanzar un polígono como Puerta Centro, una infraestructura “ La operación desarrollada para XPO en Cabanillas del Campo constituye la operación llave en mano para el e-commerce más grande de las desarrolladas en España. ”Next >