Logística JULIO /2016 ESPECIAL INMOLOGISTICA ESPECIAL INMOLOGISTICA > Análisis del mercado> Vuelve la inversión> E-commerceContenidos Con la colaboración de: En el primer semestre del presente ejercicio se han in- vertido 485 millones de euros en superficie logística en España, lo que supone cerca de un 40% más que la registrada en los seis pri- meros meses de 2015. ¿Qué características debe reumir una plata- forma logística, desde el punto de vista del opera- dor logístico? ¿Qué buscan los operado- res a la hora de establecer un centro de distribución? 04 18 10 28 La vuelta de los fondos de inversión La vuelta de los fondos de inversiónEditorial Despertares: un 2016 que apunta maneras Después de haberse superado todas las previsiones en inver- sión inmobiliaria en el sector logístico en 2015, el balance del primer semestre de este 2016, apunta a una tendencia alcista, condicionada por una escasez de producto de calidad. Tres han sido los factores que han logrado este 'despertar'. Por una parte el aumento del consumo, consecuencia de la mejora de la economía y de los hábitos de compra de los consumido- res. El boom del e-commerce, que ha pulverizado cifras en un crecimiento de una actividad prácticamente inexistente hasta hace muy pocos años y que se ha demostrado un verdadero tractor, en cuanto a demanda de nuevos espacios logísticos. Y por último la mejora en la percepción del riesgo de la economía española, por parte de los inversores. En este entramado, no se deben olvidar a unos nuevos actores, las 'socimis', que han contribuído a dinamizar este mercado en España. Todo ello ha dado como resultado un aumento en la demanda insatisfecha de nuevos espacios logísticos, que ha contribuído a la absorción del stock existente y que ha propiciado el desarro- llo especulativo de nuevos proyectos, algo que no se veía en el panorama inmobiliario español desde hacía mucho tiempo. Los proyectos, aparcados durante estos últimos años, vuelven a la mesa en busca de inversores, que encuentran en el logístico rentabilidades interesantes. Además, los nuevos activos han de ser eficientes, en términos de seguridad para las personas y de los bienes, medioambien- tales y energéticos y de calidad en la construcción, y por todo ello incorporan cada vez, más tecnología a los edificios. Y en el centro, el cliente cobra más importancia. Ahora, más que nunca, demanda un producto de calidad y una relación con 'vocación de permanencia', en una nueva asociación de acom- pañamiento a lo largo de la vida de los proyectos. Por todo ello, si nos atenemos al volumen contratado en el pri- mer semestre de 2016, es de esperar que en los próximos meses se dinamice el mercado de inversión. 04 08 10 14 16 18 21 22 24 28 26 32 Un mercado de récord al alza, condi- cionado por la escasez de producto Principales operaciones inmologísti- cas en el mercado español durante el primer semestre de 2016 La vuelta de los fondos de inversión “En Madrid quedan pocos metros dis- ponibles que cumplan con los requisi- tos que se demandan” ¡GSE está de vuelta en el mercado español! ¿Qué buscan los operadores a la hora de establecer un centro de distribu- ción? Plataforma Central Iberum, una exce- lente alternativa en el centro peninsu- lar, para el sector industrial y logístico El e-commerce impulsa el desarrollo inmologístico La oferta de superficie logística sigue aumentando en Cataluña El papel de las administraciones ¿Qué características debe reunir una plataforma logística, desde el punto de vista del operador logístico? La importancia de la iluminación También podrá acceder al contenido en www.cadenadesuministro.es © 2016 www.cadenadesuministro.es EQUIPO Director: Ricardo Ochoa de Aspuru (rochoa@cadenadesuministro.es) Jefe de redacción: Francisco Sánchez Redacción: Lucía Jiménez, Sara Vila. EDITA Cadesum Digital, SL cadenadesuministro.es Avda. Machupichu 19, of.209 - 28043 Madrid Tel: 917 16 19 38 info@cadenadesuministro.es4 - E l volumen de inversión inmolo- gística ha marcado en los últimos dos años unos registros descono- cidos en España. Según datos de BNP Paribas, el volumen de inversión en este segmento alcanzó en 2015 los 662 millones de euros, superando los 600 millones de euros que se invirtieron en 2014. Para los expertos de la consultora, el buen comportamiento del consumo y de la produc- ción industrial, iniciado hace tres años, ha se- guido impulsando el mercado inmologístico en 2015 y en la primera mitad del presente ejercicio. Esta inversión se ha traducido en el último año en la contratación de más un mi- llón de metros cuadrados en España, según ci- fras de CBRE. Los registros de contratación varían según los datos de distintas consultoras, pero sólo li- geramente. Así, desde BNP Paribas apuntan una contratación de superficie logística en 2015 de 545.250 m² en Barcelona, de aproxi- madamente 380.000 m² en Madrid y de 124.150 m² en la Comunidad Valenciana. Por su parte, los registros de CBRE señalan 532.000 m² en Barcelona, 378.000 m² en Ma- drid, y algo más de 40.000 m² tanto en Valen- cia como en Zaragoza. Desde la consultora Forcadell indican que en toda Cataluñase han contratado 567.809 m² en 2015, lo que refleja la importancia de la zona de influencia de Barcelona para el mer- cado inmologístico de la Comunidad Autó- noma. Además, en Estrada&Partners elevan aún más la contratación de espacio logístico La escasez de producto podría lastrar el aumento de la inversión en el sector inmologístico en 2016. Tras un 2015 “excepcional” en el que se ha alcanzado la inversión inmologística más alta de los últimos 11 años, los primeros registros de 2016 apuntan a una tendencia alcista, que, no obstante, podría verse perjudicada por la escasez de producto de la que adolece el parque de naves logísticas español. “ ” Un mercado de récord al alza, condicionado por la escasez de producto- 5 en Cataluñaen 2015, situándolo en los 580.000 m². Ligeras diferencias aparte, los resultados de 2015 manifiestan un fuerte incremento de la contratación en Barcelona, reinando la estabi- lidad en Madrid, con respecto al ejercicio an- terior. ¿Un 2016 prometedor? Para el presente 2016, los expertos esperan que tanto el consumo en general como el e- commerce en particular sigan creciendo man- teniendo la inercia de los últimos meses de 2015, lo que propiciará un aumento de la con- tratación de espacios logísticos. De hecho, las primeras cifras de 2016 ya confirman esta tendencia. Los 320 millones de eurosque, según BNP Paribas, se han inver- tido en el primer trimestre de 2016supondría al- canzar, en sólo tres meses, la mitad del volumen de inversión cosechado en el ya de por sí excepcional 2015. Según la consultora CBRE, en el primer se- mestre del presente ejercicio se han invertido 485 millones de eurosen superficie logística en España, lo que supone cerca de un 40% másque la registrada en los seis primeros meses de 2015, cuando la inversión fue de 348 millones de euros. Para el presente 2016, la mayoría de los ex- pertos auguran un ligero incremento de la contratación en Madrid, tras la estabilidad en 2015, y un descenso en Barcelonadebido al fuerte aumento experimentado en el ejercicio anterior. En lo que respecta a la ciudad condal, se espera una contratación de entre 380.000 y 400.000 m²en su área de influencia. Los datos del primer semestre confirman estas expectativas. En el entorno de la capital de España se han contratado durante los seis primeros meses un total de 184.000 m², lo que implica un incremento de la demanda de un 35% respecto al mismo periodo de 2015, según datos de CBRE. En cuanto al mercado catalán, los registros de Cushman & Wakefield apuntan a una con- tratación en Barcelona de 250.000 m² hasta junio, lo que supone un descenso del 34% con respecto al mismo periodo de 2015. Pese a las buenas expectativas en lo que respecta a la economía española, la escasa disponibilidad de superficie logís- tica construidaque caracteriza al parque nacional, que no industrial para estable- cer nuevos desarrollos, limita la posibili- dad de nuevas contrataciones. Actualmente, la tasa de disponibilidadde activos logísticos se sitúa en Madrid en el 9%, mientras que en Barcelona y Valen- cia desciende hasta el 6%, según datos de BNP Paribas. A nivel económico, dicha escasez pro- vocará que las rentas y el valor de suelo sigan aumentando y las yields contra- yéndose. Pero, dejando la inversión a un lado, la realidad para los operadores lo- gísticos es que es difícil encontrar actual- mente activos de calidad, en términos de tamaño y ubicación, que les permitan dar La capital de España y la ciudad condal se presentan como las zonas más atractivas para los operadores a la hora de instalar un centro logístico. “ ” Ampliación de la plataforma de Amazon en la localidad madrileña de San Fernando de Henares, que estará plenamente operativa para la próxima campaña de Navidad.6 - un servicio más eficiente a sus clientes en los principales núcleos urbanos. Si bien las consecuencias de esta es- casa disponibilidad son varias, las más re- levantes son probablemente la necesidad de nuevas promociones a riesgo y el au- mento de la demanda ‘llave en mano’, una opinión casi unánime entre los expertos. El presente 2016 parece responder a estas demandas con el desarrollo de nue- vos productos, aunque la tendencia se- guirá siendo la disminución de la tasa de disponibilidad. Según cifras de BNP Paribas, en la Co- munidad de Madrid hay actualmente más de 260.000 m² de superficie logística en desarrollo, a los que se han de sumar otros 50.000 m² que se están levantando bajo la modalidad de ‘llave en mano’. Además, se están rehabilitando cerca de 92.000 m² de navesy se proyecta la cons- trucción de más de 600.000 m² de nuevos productos de calidad. En Barcelona, los nuevos desarrollos ‘llave en mano’, que se elevan a 313.800 m², superan ampliamente la promoción a riesgo, con sólo 40.000 m² en construc- ción. En lo que respecta a los nuevos pro- yectos que podrían ponerse en marcha en los próximos meses en la ciudad condal, este registro supera al de Madrid y se eleva a los 610.000 m² proyectados para nuevas instalaciones. Cambio de mentalidad Según Antonio Larrazabal, director en España de la división de Industrial y Lo- gística de CBRE, un factor que está siendo clave en este 2016 son los desarrollos a riesgo sin inquilino, que se produjeron por primera vez en los últimos siete años en 2015 en Madrid y que podría tener su reflejo en el resto de comunidades autó- nomas. Larrazabal recuerda que no son realmente “a riesgo”, aunque así se les denomine en el argot inmologístico, pues todos los que hay en desarrollo actual- mente ya han sido adquiridos por fondos internacionales o por socimis, muy activas en estos últimos años. Además de ser proyectos “muy acerta- dos” por permitir renovar el anticuado parque logístico, por el momento, de Ma- drid, el director también señala que estos nuevos desarrollos contribuyen a satisfa- cer la demanda de fondos y socimis, no cubierta por la escasez de producto de la calidad requerida. En 2016 se observa una tendencia clara al desarrollo de espacios logísticos más modernos, y una mayor inversión por parte de los propietarios para subir la cali- ficación de sus naves y adaptarse a las ne- cesidades de los compradores e inquilinos. Se está empezando a producir un cambio de mentalidad en el sector inmologístico, que avanza ahora hacía un mayor asociacio- nismo entre propietario e inquilino. “ ” O A El director y consejero delegado de Merlin Properties, Ismael Clemente, tam- bién señala otro cambio de mentalidad en el sector inmologístico, que avanza ahora hacía un mayor asociacionismo entre pro- pietario e inquilino. Clemente considera necesario un cierto grado de colaboración para hacer más competitivo al operadory, así, asegurar su permanencia en el inmue- ble. A modo de ejemplo, el consejero dele- gado señala que una práctica habitual en otro segmento, el de los centros comer- ciales, por el que a una renta básica se suma otra que varía según la cifra de ne- gocio del cliente, podría ser una tendencia de futuro por parte de los operadores lo- gísticos, que estarían cada vez más dis- puestos a confiar sus resultados al propietario a cambio de una tarifa base menor. Más allá de Madrid y Barcelona La capital de España y la ciudad condal se presentan como las zonas más atractivaspara los operadores a la hora de instalar un centro logístico. De acuerdo con el ‘Estudio sobre la actualidad logística en España’ elaborado por Prologis, un 47,8% de los encuestados consi- dera la Comunidad de Madrid como la región más atractiva, mientras que un 31,5% se de- canta por Cataluña. No obstante, la falta de disponibilidad en estas zonas ya señalada está propiciando que los operadores y las compa- ñías examinen las posibilidades que les ofre- cen otras comunidades autónomas. En este contexto, el informe Tendencias 2016de CBRE reunió a sus responsables de los mercados de Bilbao, Palma de Mallorca, Za- ragoza, Canarias, Valencia y Andalucía en una mesa redonda que tenía como objetivo anali- zar las claves del sector inmobiliario más allá de Madrid y Barcelona. De lo comentado en el debate se puede extrapolar que el mercado lo- gístico e industrial vivirá un repunte en Ara- gón, Andalucía y País Vasco. En Zaragoza, las grandes multinacionales se están expandiendo y hay un apetito inversor por los inmuebles logísticos, sobre todo por parte de fondos internacionales. Además, las operaciones ‘llave en mano’ se ven impulsadas por la situación y la oferta de la capital arago- nesa, que es considerable en relación con otras zonas como Madrid, Barcelona o País Vasco, donde es más difícil encontrar parcelas y otros activos. En Bilbao también se espera el inicio de construcciones especulativas en el ámbito logístico e industrial, algo que está ocurriendo igualmente en el mercado valencianocon va- rios proyectos de desarrollo ‘llave en mano’. También a Andalucíaestán llegando com- pradores interesados en paquetes de naves lo- gísticas, impulsados por el descenso de las rentabilidades en Madrid y Barcelona. En Sevi- lla, la última promoción inmobiliaria industrial que se llevó a cabo, tuvo lugar hace siete años. Sin embargo, ya hay operadores que están de- mandando productos de calidad que deben ser construidos. o 8 - El mercado logístico e indus- trial vivirá un repunte en Aragón, Andalucía y País Vasco. “ En la Comunidad de Madrid hay en la actualidad más de 260.000 m² de superficie logística en desarrollo. ”PRINCIPALES OPERACIONES INMOBILIARIAS EN EL MERCADO LOGISTICO ESPAÑOL DEL PRIMER SEMESTRE DE 2016 ENERO 08.01Salen a la venta 57.000 m² del Parque Logístico de CarmonaSevilla57.000 19.01El Corte Inglés alquila a Prologis un nuevo centro logísticoBarcelona12.000 25.01DB Schenker reagrupará sus actividades logísticas en la zona centroMadrid60.000 25.01Amazon firma la opción de compra para construir su segunda plataforma en EspañaBarcelona 29.01Azkar ampliará sus instalaciones logísticas en LogroñoLogroño12.000 FEBRERO 05.02Neinver y Colony Logistics adquieren 23 naves logísticas de la cartera de Zaphir Logistics150.000 08.02Calidad Pascual alquila una nave logística en Pla de la VallongaAlicante 12.02GreenOak compra la plataforma logística de Michelin en SeseñaToledo17.000 15.02El Consorcio de la Zona Franca de Barcelona alquila a Cilsa una parte de la Plataforma BZBarcelona162.822 18.02PlaZa cierra la segunda operación más importante de su historiaZaragoza98.000 23.02Inversiones Montepino concluye la construcción de la ‘Plataforma Logística Casablanca’Madrid50.000 25.02Luís Simões encarga un proyecto llave en mano a Inversiones MontepinoMadrid48.000 29.02El fondo británico Segro construirá una plataforma logística en MartorellesBarcelona35.000 MARZO 02.03Luís Simões se instala en el Parc Logístic de la Zona Franca de BarcelonaBarcelona7.500 07.03Nuevo almacén de distribución de CofaresCádiz3.750 07.03Michelin amplía el centro logístico de ArayaAlava30.000 16.03Inversiones Montepino cierra la venta de la ‘Plataforma Logística Casablanca’ a RockspringMadrid50.000 17.03Sama Group alquila una nave logística en el Prat del LlobregatBarcelona4.000 23.03Autorizada la ampliación del Recinto Fiscal de Zona Franca de CádizCádiz156.000 31.03Inbisa construirá una nave logística para Markwins International en Montornés del VallçésBarcelona 8.000 ABRIL 01.04Cepsa inaugura un nuevo almacén totalmente automatizadoCádiz4.590 01.04Covirán inaugurará dos plataformas de distribución en el plazo de un añoCanarias y Cataluña 04.04Se inician las obras de construcción de la plataforma logística ‘Puerta Mayor-Los Gavilanes’Getafe (Madrid)58.000 07.04Inditex ampliará sus centros logísticos de Elche y MecoAlicante y Madrid400.000 12.04CBRE Global Investors adquiere 16 activos logísticos en el Corredor del HenaresGuadalajara250.000 13.04Nueva nave de crossdocking de TSB Transabadell en CastellbisbalBarcelona20.000 13.04Logicor compra en España tres plataformas logísticas de la Asociación Europea GoodmanMadrid y Barcelona82.000 14.04BBVA pone a la venta 28 suelos logísticos y 327 naves industrialesen 28 provincias338.000 18.04Nuevas instalaciones de Tipsa en Barberá del VallésBarcelona4.200 22.04Segro adquiere el centro logístico Coslada IIMadrid16.200 27.04Nuevo centro logístico de Moldstock en Alcalá de HenaresMadrid 4.000 MAYO 10.05Grupo Uvesco amplía su plataforma logística de IrúnGuipúzcoa8.400 11.05El área logística de Córdoba tendrá una cuarta naveCórdoba 16.05GreenOak compra una nave logística en Quer arrendada a ConwayGuadalajara30.000 23.05Improving Logistics amplía instalaciones en Lliria en la Comunidad ValencianaValencia15.140 23.05Bon Preu inicia las obras de un nuevo almacen refrigerado en BalenyáBarcelona22.800 23.05Merlin Properties inicia un nuevo proyecto de naves logísticas en MecoMadrid60.000 23.05Sesé pone en marcha el 'Centro Logístico Zaragoza' CLZ para logística para e-commerceZaragoza5.590 23.05Sesé pondrá en marcha un centro de operaciones para Opel en en El Pradillo de PedrolaZaragoza92.000 JUNIO 01.06Inbisa vende un solar de uso industrial-logístico en Montornés del VallésBarcelona10.000 07.06Carreras levantará una nueva plataforma logística en en Can Bonastre de MasquefaBarcelona174.000 10.06FM Logistic construirá una plataforma logística en la Plataforma Central IberumToledo80.000 13.06Frigicoll ampliará su plataforma logística con unas nuevas instalaciones en VallsTarragona85.000 15.06Nintendo contará con un nuevo centro logístico en VilarrodonaTarragona13.500 16.06Michelín amplía las instalaciones de su centro logístico de ValladolidValladolid30.000 17.06Axiare invertirá 43 millones de euros en un proyecto logístico en San Fernando de HenaresMadrid66.500 17.06CBRE adquiere una plataforma logística de 61.000 m² en MiralcampoGuadalajara61.000 17.06Cilsa construirá una plataforma de frío para Carrefour en la ZAL de BarcelonaBarcelona 18.200 17.06Axiare alquila a Kuenhe + Nagel una nave logística en ConstantíTarragona42.250 24.06Prologis adquiere suelo en el PLV para la construcción de dos naves logísticasValencia70.000 29.06Amazón construirá su segunda plataforma logística en el Prat de LlobregatBarcelona60.000 - 9Next >