InmoLogística OCTUBRE 2017 ESPECIAL INMOLOGISTICA 2017 ESPECIAL INMOLOGISTICA 2017 > Inversión> Desayunos Logísticos > e-commerceContenidos Con la colaboración de: En 2016 se ha realizado la mayor inversión en superficie logística de la historia, que según fuentes varió de los 819 a los casi 1.000 millones de euros, y que ha tenido su continuación en 2017, alcanzando los 230 millo- nes de euros en el primer trimestre, que representa un incremento del 70,4% respecto al mismo período del 2016. La vorazidad de Amazon impulsa el mercado in- mologístico español Desayunos Logísticos Cadena de Suministro/GSE 22 32 10 La contratación sigue en la cresta de la olaEditorial objetivo: 1.000 millones de euros en inversión tras un año excepcional siempre siempre aparece un cierto vértigo ante el futuro. 2016 ha sido un año excepcional para el mercado inmo- logístico español, con inversiones que oscilan, depen- diendo de la fuente que se tome como referencia, entre los 850 millones de euros y los casi 1.000 millones de euros. en cualquiera de los dos casos, 2016 ha sido un ejercicio de récord. diferentes actores del sector y consultoras inmobiliarias que monitorizan periódicamente este mercado coinciden en que 2017 lleva camino de batir la formidable plus- marca de 2016. tras un inicio de año dubitativo y pese a los vaivenes políticos que han agitado el caluroso verano español, el presente ejercicio sigue la tendencia iniciada en 2016 de mantenimiento de los niveles inversores en la adquisición y promoción de suelo para actividades lo- gísticas. el renovado interés que muestran los inversores internacionales por las rentabilidades que ofrece el suelo logístico, así como la propia necesidad de los operadores por contar con nuevas plataformas que les permitan atender las insaciables necesidades del comercio electró- nico marcan la evolución del sector en este 2017. sin embargo, también hay riesgos en un ambiente tan favorable, o vértigo, como decíamos al principio. La prin- cipal de estas amenazas viene de la escasez de suelo para actividades logísticas que existe, sobre todo, en al- gunas áreas específicas, como es el caso de Barcelona. esta escasez, presiona los precios hacia arriba y, como consecuencia, las rentabilidades se resienten. Pese a todo, 2017 lleva camino de convertirse en un nuevo año récord para la inversión en inmubeles y en suelo logís- tico. el objetivo para este último tramo final del ejercicio está en alcanzar los 1.000 millones. en 2016 se estuvo a punto, ¿por qué no ahora?. 04 10 14 18 20 21 22 26 28 32 33 34 38 40 43 44 46 48 50 51 La inversión inmologística mantiene el tipo La contratación sigue en la cresta de la ola La oferta de activos logísticos está bajo mínimos operaciones de los últimos 12 meses Los Gavilanes, ejemplo de inversión arasur, plataforma logística en alquiler de 20.000 m² el sector inmologístico en cataluña precisa de un cambio de mentalidad el auge del e-commerce revoluciona el sector el e-commerce cambia las reglas en el sector inmologístico La voracidad de amazon impulsa el mercado inmologístico Pci la mejor alternativa logística en la zona centro peninsular el sector inmologístico precisa tanto de la promoción a riesgo como del llave en mano area industrial&Logistics, especialistas en proyectos llave en mano Las administraciones locales llenan españa de nodos y plataformas logísticas La sostenibilidad no es sólo una palabra de moda Las Zonas de actividades Logísticas miran más allá de la logística portuaria el puerto seco de Pancorbo, a disposición de los cargadores ¿sobran nodos logísticos en españa? tPF consultora, referente en la comunidad valenciana cimalsa ha promovido más de un millón de metros cuadrados de suelo logístico EQUIPO Director: Ricardo Ochoa de Aspuru (rochoa@cadenadesuministro.es) Redacción: Francisco Sánchez Egea, Laureano Vegas y Lucía Jiménez. EDITA Cadesum Digital, SL cadenadesuministro.es Avda. Machupichu 19, of.209 - 28043 Madrid Tel: 917 16 19 38 info@cadenadesuministro.es Lea cómodamente La revista: Para poder leer cómoda- mente la revista, acerque su teléfono o tablet al có- digo QR que se muestra a la izquierda y podrá leer la revista en línea o descar- garla en formato pdf, en su móvil, tablet u ordenador, para leerla cuando desee. Es preciso tener la app co- rrespondiente para leer códigos QR. Son gratuitas y fáciles de obtener. También podrá acceder al contenido completo en www.cadenadesuministro.es © 2017 www.cadenadesuministro.es4 - E l volumen de inversión en superficie logística en Es- paña mantendrá en 2017los excepcionales registros que experimentó en 2016, de acuerdo con las perspectivasde las grandes consulto- ras especializadas en el sector inmolo- gístico. Las cifrasde las grandes consultoras varían, pero todas coinciden en el mismo punto: el ejercicio 2016presencióla mayor inversión en superficie logística de la historia. Desde JLLcifran el volu- men de 2016en 819 millones de euros, duplicando la cifra de 2015, en el que se invirtieron 434 millones. De acuerdo con esta consultora, no se conocía un registro similar desde 2008, antes del estallido de la crisis económica, cuando se alcan- zaron los 780 millones de euros. Desde BNP Paribaselevan la inversión de 2016 a casi 1.000 millones de euros, ya que este es el total destinado a acti- vos logísticos e industriales y, en este segmento, el 98%se invirtió en naves logísticas. Este volumen se explica, prin- cipalmente, por dos razones. La primera es que los yieldsde este segmento sigue siendo más elevados que los de otros ac- Es posible que la inversión inmologística se cierre hacia otros mercados secundarios en los próximos años. La necesidad de nuevos inmuebles que satisfagan el aumento de la demanda, unido al hecho de que la rentabilidad sigue siendo mayor en el sector inmologístico, invita a pensar que 2017 volverá a ser un año récord para la inversión en este mercado. “ ” La inversión inmologística mantiene el tipo en 2017tivos del mercado inmobiliario, aunque es cierto que vienen contrayéndose desde 2012 en Madrid y Barcelona y desde 2014 en Valencia. Cómo consecuencia de dicha contrac- ción, es probable que la inversión inmo- logística se cierre hacia otros mercados secundarios en los próximos años, según el director de Inversión Industrial y Lo- gística de BNP Paribas, Fernando Sauras. De hecho, de acuerdo con un informe de la consultora CBRE, el sector inmologís- tico ya fue“la estrella” del mercado in- mobiliario del País Vasco en 2016 y, en este primer semestre de 2017, ya se ha extendido a ciudades como Zaragoza, Valencia, Bilbao, Málaga y Sevilla. El se- gundomotivo del aumento experimen- tado en 2016 fueron las grandes operaciones: casi el 60% de la inversión, un total de588 millones de euros, se concentraron en 10 actuaciones. La inversión se mantendrá en 2017 Aunque los consultores del sector se mostraban prudentes a principios de 2017 sobre la posibilidad de que en este ejercicio se mantuvieran los registros del anterior, principalmente por la escasez de producto que condiciona el mercado, parece que las perspectivasson mejores una vez alcanzado el ecuador del año. El director general de Proequity, David Martínez, ya apuntaba a mediados de abril que la demanda del mercado in- mologístico se había mostrado “más ac- tiva”en el primer trimestre de 2017 que en los tres primeros meses de 2016. Según el 1Q Monitor Mercado Logís- tico de Madrid y Barcelona de Aguirre Newman, publicado en mayo, el volumen de inversión en el mercado inmologístico en elprimer trimestre de 2017ha alcan- zado los 230 millones de euros, lo que representa un incremento del 70,4% respecto al mismo período del 2016. De acuerdo con las cifras de CBRE apuntadas a mediados de este mes de julio, en el segundo trimestre de 2017se ha invertido en suelo industrial y logís- tico un total de 364 millones de euros, un 21,3% más que en el mismo periodo de 2016. Así, según los datos de esta consultora, la inversión en el primer se- mestre asciende a 664 millones de euros, un 29% que en los seis primeros meses de 2016. Los expertos están convencidos de que 2017volverá a ser un año histórico en este campo. Desde CBREaseguran que el interés inversor en España se mantiene muy alto y que superará el re- cord históricopor tercer año consecu- tivo. Por su parte, en JLLcreen que el mercado finalizará con una inversióncer- cana a los 1.000 millones de euros, lo que supondría aumentar en más de un 20%los 819 millones de 2016. ¿Quién invierte en España? El sector inmologístico despierta un gran interésentre los inversores inmobi- liarios internacionales. En la encuesta ‘Global Investors Intentions 2017’ lle- vada a cabo por la consultora CBREpara recoger la opinión de más de 2.000 in- versores internacionales, el 25,9%de los entrevistados eligió el sector indus- trial-logístico ante la pregunta de en qué sectores tenían previsto invertir. Pese a la prudencia que reinaba al comienzo del año, las perspectivas han mejorado en el ecuador del ejercicio. “ ”6 - En España, el mercado de inversión lo- gístico es un sector muy profesionali- zado e institucionalizadoen el que no tienen cabida los pequeños inversores, ya que el 53%de las operaciones de 2016 se cerraron por un importe de entre 20 y 50 millones de euros y el 26% por en- cima de esta cifra. Así lo recogen los datos de BNP Pari- bas, que apuntan que los fondos especia- lizados en inversión inmobiliaria siguen siendo los principales compradoresde activos logísticos, concentrando el 71% de la inversión realizada en el país en 2016. Las socimis, el otro gran actor del mercado, ha gestionado el 18% de la in- versión. Sin embargo, de acuerdo con el VII Es- tudio del Mercado Logístico de ACTE y CBRE, presentado en el marco del SIL 2017, el primer actor del mercado inmo- logístico español en 2016 y principios de 2017 ha sido una socimi, Merlin Proper- ties, que se ha marcado como objetivo al- canzar los3.000.000 m2 de superficie logística en la Península Ibérica. La so- cimi se sitúa por encima de VGPy CBRE Global Investors. Merlin ha destinado cerca de200 millones de eurosa este sector en dicho periodo, por encima de los 150 millones de euros que aproxima- damente se han invertido a través de cada uno de estos fondos. La inversión de GreenOaky Blackstone, cuarto y quinto en el ranking, supera también los 100 mi- llones de euros. En lo que respecta al perfil riesgo, el inversor oportunista ha desaparecido prácticamente de este mercado, según BNP. El 53%y el 67% de los inversores que aterrizan en Madridy Barcelona, res- pectivamente, buscan un producto ‘core’, y el 25% y el 23% un producto ‘core+’. El producto valuerepresenta el 22%de la inversión de Madridy el 10% deBar- celona. La estrategia inversoraque prima en los dos mercados principales de España es muy diferente. En Madrid, el 72% de los inversores buscan rentabilidad y el 23% quieren especular. Por el contrario, El mercado de inversión logístico español es un sector muy profesionalizado, en el que dominan los grandes inversores. “ ” Los gigantes del retail, como El Corte Inglés o Amazon entre otros, están ampliando sus capacidades operativas para llegar al cliente en sólo una o dos horas desde que pulsa el click de compra desde su ordenador o dispositivo móvil. en Barcelona, el 39% de los proyectos son especulativos y el 45% ‘Sale and Lease Back’. Grandes rentabilidades En definitiva, el sector inmologístico aporta unas rentabilidadesa sus propie- tarios muy por encima de las de otros segmentos de mercado, tal y como refle- jan las cuentas anuales de 2016 de las grandes socimis españolas que han apos- tado por este negocio: Merlin Properties, Axiare Patrimonio y Lar España. Las rentabilidades prime del sector se sitúa en España en un 6%de media, de acuerdo con el mencionado estudio de CBRE, muy por encima no sólo del mer- cado de oficinas o centros comerciales, si no también de los bonos español y ale- mán, que actualmente se pagan a aproxi- madamente el 2% y el 0,2%, respectivamente. De acuerdo con los datos del primer semestre de 2017, trasladados desde la misma consultora, las rentabilidades prime se sitúan en el 5,85% a cierre de junio, habiéndose comprimido aún más durante los últimos meses debido a la ac- tividad compradora y a la escasez de pro- ducto existente en el mercado. Dicho beneficioes aún mayor en lo que respecta a las socimis. El yield bruto se establece en el 7%para el portfolio de Merlin Properties, por encima del 5% al que se sitúa su cartera en su conjunto. En la misma línea, el yield netode los acti- vos logísticos de Lar Españatambién es del 7%, frente al 5,8%del retaily el 2,9% de las oficinas. Por su parte, el de Axiareronda el 8,5%, mucho mayor que el de oficinas, cifrado en un 4,5%, y tam- bién superior al de “otros activos” (8%). En términos generales, según datos de BNP Paribas, los yieldsse sitúan en un 6% en Barcelona y Valencia y en 7,5% en Madrid. De acuerdo con los datos de CBRE, las rentabilidades prime oscilan entre el 6% y el 9%en los dos principa- les mercados logísticos españoles. Inversión en suelo La inversión inmobiliaria en suelopara actividades logísticas en España acumula 578 millones de euros en los nueve pri- meros mesesde 2017. De igual modo, se prevé que cierre el año en torno a los 1.000 millones, un 20% más que el volumen de todo 2016, debido al gran número de operaciones en curso o en proceso de cierre hasta final de año, según datos de la consultora JLL. Este 2017 se nota que faltan suelo lo- gístico y oportunidades en venta, lo que provoca que los inversores entren en el sector a través de la compra de proyectos y comprando suelo bien ubicado directa- mente. Según JLL, el volumen total de inver- sión inmobiliariaen España ha cerrado el tercer trimestre del año en torno a los 8.700 millones de euros, un 40% más que en el mismo período del año anterio. Además, dicha cifra constituye el 91% de toda la inversión del año 2016, que se situó en 9.564 millones de euros. Por segmentos, el mercado retail es el que más volumen de inversión aglutina en estos nueve meses, con 3.267 millones de euros, un 28% más que en el mismo periodo de 2016. o Existen diferentes estrategias inversoras para Madrid y Bar- celona. En la primera prima la rentabilidad, mientras que en la capital catalana domina el ‘Sale and Lease Back’. “ ”Next >