www.cadenadesuministro.esNº 17 - SEPTIEMBRE/ 2019 Logística - Inmologística >Amazon sienta doctrina inmologística >Montepino, actor determinante >Nuevas tendencias en naves logísticas INMOLOGÍSTICA , EN CONTÍNUA EXPANSIÓN INMOLOGÍSTICA, EN CONTÍNUA EXPANSIÓN3 Editorial: Primeros síntomas de incertidumbre tras una etapa de fuerte crecimiento Ricardo Ochoa de Aspuru, director de Cadena de Suministro 4 Consumo y comercio electrónico,verdaderas fortalezas Comportamiento de la demanda en 2018 y la primera mitad de 2019 8 Expectativas para una nueva plusmarca de inversión en el mercado del sector inmologístico español Supone ya el 11% del total de la inversión en activos inmobiliarios 12 ¿Se está sobrecalentado la inversión en inmuebles logísticos en España? John Thompson, miembro de la Royal Institution of Chartered Surveyors (MRICS)14 14 La presión inversora y el e-commerce llevan la actividad inmologística a buscar nuevos polos de desarrollo La inversión amplía el campo de acción 18 Montepino da el salto a nuevas áreas geográficas Entrevista a Juan José Vera, vicepresidente de Operaciones de Montepino 22 Merlin Properties, inversiones a velocidad de crucero Los buenos datos de ocupación alientan nuevas inversiones 24 La logística, sector de moda en cambio constante Alberto Larrazábal, director Nacional de Industrial & Logística de CBRE 26 Naves multinivel: la solución al precio del suelo en ubicaciones prime Una nueva tendencia llega al mercado europeo 28 “Las soluciones multinivel tienen un amplio recorrido en España” Ignacio García Cuenca, Country Manager de Goodman en España 30 ¡Seguiremos trabajando, seguiremos aprendiendo! David Martínez, director General de Proequity 32 Pulsar Properties, una nueva forma de hacer las cosas Desarrollos abiertos a nuevas propuestas 34 El efecto Amazon Visita exclusiva a la plataforma de Amazon en Illescas (Toledo) 38 Principales operaciones inmobiliarias en el mercado logístico español, agosto 2018 - junio 2019 40 Gazeley: confianza plena en el mercado inmologístico español Entrevista con Óscar Heras, director general de Gazeley en España 42 Historia y evolución de las naves logísticas: 20 años no es nada… ¿o sí? Jesús Lacasia, director general de Gran Europa 45 Los principales retos de la Inmologística en España Baldemar Asensio, director de TPF Consultora 46 Nuevas tendencias inmologísticas en el canal on-line del retail E-commerce y omnicanalidad 49 Eigo, construcción especializada en logística Consolida su presencia en el mercado peninsular 50 La tendencia del mercado inmologístico durante 2019 Roberto Agreda, director oficina de Madrid de Inmoking Real Estate 52 “Me gustaría que VGP tenga parques de tamaños adaptados en las principales ciudades españolas” Entrevista con Jan Van Geet, CEO de VGP 54 Aragón Plataforma Logística,una marca consolidada Francisco de la Fuente, director gerente de Aragón Plataforma Logística 57 Magna construirá una nave logística de 60.000 m2en Valencia En el polígono de Carrasses del municipio de Lliria 58 Hubs urbanos: los stocks se acercan al consumidor 62 Las naves logísticas se transforman en lugares de trabajo agradables 70 La construcción se adapta a las demandas de los clientes Contenidos 2- 28 28 18 18 34 34 42 42 08 08Número 17- Septiembre 2019 Depósito Legal: M-8324-2018 EDITA Cadesum Digital, SL www.cadenadesuministro.es Avda. Machupichu 19, of.209 - 28043 Madrid Tel: 917 16 19 38 info@cadenadesuministro.es EQUIPO Director: Ricardo Ochoa de Aspuru (rochoa@cadenadesuministro.es) Jefe de redacción: Laureano Vegas Redacción y departamento multimedia: Lucía Jiménez. Maquetación: Rafael Cerezo. IMPRIME Copysell, SL @2019 www.cadenadesuministro.es Tenga siempre a mano la revista: Para poder leer cómodamente la revista, acerque su teléfono o tablet al código QR que se muestra a la izquierda y podrá leer la revista de forma on-line o descargarla en formato pdf, en su móvil, tablet u ordenador. Así podrá leerla cuando desee y siempre la tendrá a mano. Hay que tener instalada una App para leer códigos QR. Son gratuitas y se pueden obtener fácilmente. También puede acceder a esta edición y al resto de los Monográficos editados por Cadena de Suministro, en: www.cadenadesuministro.es/monograficos/los-monograficos-de-cadena-de-suministro/ Editorial L a inversión en el sector inmologístico avanza hacia un nuevo año de récord en 2019, en medio de una pro- funda transformación motivada por las nuevas ten- dencias en el mercado español. La escasez de suelo en determinadas zonas está apuntando a nue- vos desarrollos multinivel que buscan aprovechar las ventajas de ubicaciones que resultan estratégicas. Al mismo tiempo, la situación actual hace que la demanda se am- plíe desde los principales focos, como Madrid, Barcelona o Valen- cia, a áreas como Zaragoza, Sevilla, Málaga o el País Vasco. El diseño y la ejecución de las instalaciones también avanza. Los nuevos proyectos se adaptan aún más si cabe a las necesidades particulares de los clientes con más muelles, amplias playas de maniobra o zonas de preparación que aprovechan la luz natural. Esto convive con almacenes ubicados en las ciudades, los llama- dos microhubs urbanos, que nacen para facilitar el reparto de mer- cancías al cliente final, acercando lo máximo posible el stock a los destinatarios urbanos. El sector está realizando también una fuerte apuesta por la soste- nibilidad, mejorando los costes de explotación, con el fin de cum- plir con las nuevas exigencias de los futuros inquilinos que demandan ahora una mayor eficiencia energética y una construc- ción responsable, en la que se mantengan unos elevados estánda- res medioambientales. A ello se añade la nueva filosofía que empieza a calar en el ámbito inmologístico, de desarrollo de espacios agradables para los tra- bajadores, en los que se priorice una vida saludable, y se fomente el espíritu de equipo, así como la conciliación de la vida laboral y familiar, lo que redunda en definitiva en una mayor productividad a la vez que permite retener la mano de obra especializada. La evolución del sector es evidente, pero los nuevos proyectos exi- gen también una tramitación administrativa que en no en pocas ocasiones supone un aumento de las trabas para la construcción de sus centros logísticos en determinadas zonas. No es extraño el interés por contar con una mayor representativi- dad que otorgue un grado de interlocución ante las administracio- nes. Algo que en este otoño puede empezar a cristalizar en una iniciativa que responde a la necesidad de que este sector, de vital importancia en una economía globalizada, cuente con una visibili- dad de la que ahora carece. Y todo esto sucede en un momento en el que comienzan a escu- charse las primeras advertencias ante una ralentización econó- mica que coincide con una importante oferta de metros cuadrados construídos, que deben encontrar clientes para que la rueda siga girando. Primeros síntomas de incertidumbre tras una etapa de fuerte crecimiento - 3 “ No es extraño el interés por contar con una mayor representatividad que otorgue un grado de interlocución ante las administraciones. ”4- T ras registrar un volumen aproximado de 500 millones en la primera mitad de 2019, la inversión en activos logís- ticos en España podría batir un nuevo record por cuarto año consecutivo y al- canzar un volumen aproximado de 1.600 millones de euros al cierre del presente ejercicio, si se tienen en cuenta las ope- raciones ya en curso. El incremento del consumo y el auge del comercio electrónico repercuten di- rectamente en la necesidad de contar con nuevas plataformas de almacenaje y distribución , lo que esta provocando que actualmente se registren los máximos ni- veles de contratación e inversión en es- pacios logísticos, toda vez que el sector se encuentra en una fase de crecimiento consolidado, sobre todo desde los últi- mos dos años, en los que han registrado niveles de contratacion historicos en Ma- drid, Barcelona y Valencia, los principales mercados del país. De igual modo, también influyen en esta situación positiva tanto el hecho de que se prevea un buen comportamiento de la demanda para los próximos meses, como la realidad de que la carencia de una oferta de calidad, acuciante sobre todo en algunas zonas, presione al alza las rentas, circunstancia que ayuda a atraer inversiones al sector, fundamen- talmente de fondos extranjeros. A esta coyuntura se suman lasatracti- vas rentabilidades que en este momento ofrece el sector en comparacion con otros mas tradicionales, gracias en gran medida a la buena evolución de la eco- nomía del país y a las previsiones positi- vas para los proximos años. Sin embargo, pese a las buenas pers- pectivas, también se observa un cierto estancamiento que puede achacarse al enfriamiento de las perspectivas econó- micas a nivel mundial, fruto, sobre todo, de las tensiones proteccionistas que se viven entre los Estados Unidos y China, algo que repercute también en la propia economía española, aunque los principa- les organismos internacionales han de- mostrado en las últimas semanas su confianzaen la fortaleza de la evolución del país Comportamiento de la demanda en 2018 y la primera mitad de 2019 Consumo y comercio electrónico,verdaderas fortalezas del sector inmologístico español Las perspectivas dibujan un buen comportamiento de la demanda en un entorno de escasez de oferta de calidad, lo que presiona al alza las rentas, algo que, a su vez, atrae inversiones al sector inmologístico español, fundamentalmente de fondos extranjeros, que siguen viendo en el país un negocio con recorrido. “ En el mercado inmologístico del centro de la península, los operadores logísticos actúan como principales catalizadores de la demanda, con un 61% de las operaciones registradas entre primeros de 2018 y marzo de este mismo año. ”- 5 El mercado en la zona Centro En este contexto de incertidumbre, la consultora BNP Paribas estima que la contratación en Madrid se situará entre los 600.000 m² y los 650.000 m², una cifra inferior a la del año anterior a no ser que se produzcan nuevas operaciones llave en mano de gran volumen en lo que queda de 2019, tal y como sucedio en 2018. En el mercado inmologístico del centro peninsular, los operadores logísticos ac- túan como motor principal de la de- manda de inmuebles para actividades logísticas, ya que han protagonizado 61% de las operaciones registradas du- rante todo 2018 y los primeros tres meses de este mismo año, con lo que otro 25% queda para usuarios finales y el 14% restante para naves de cross- docking. En este mismo sentido, el 57% de las operaciones en los 15 meses han sido para alquiler, otro 41% para proyectos llave en mano y el 2% restante para venta. Al mismo tiempo, el mercado inmolo- gístico del centro peninsular, en los pri- meros meses de 2019 cuenta con una tasa de disponibilidad de un 5,9%,lige- ramente superior a la de finales de 2018, y que se traduce en 502.600 m² disponi- bles en abril y una oferta futura a 18 meses vista de 615.500 m², que se distri- buye a partes iguales casi entre el Corre- dor del Henares y la zona sur, dejando poco espacio residual para otras zonas del centro peninsular. Por lo que respecta a las rentas en el mercado inmologístico madrileño, se ob- serva un crecimiento contenido por la concentración puntual de la nueva oferta en desarrollos localizados en San Fer- nando de Henares y Getafe, que se co- loca en una media de 4,4 euros por metro cuadrado y mes y en una cantidad de 6,2 euros por metro cuadrado y mes para rentas prime. Junto con estos polos, también están ganando presencia nuevas áreas de de- sarrollo en el sur de la capital y en To- La rentabilidad del sector inmologístico español atrae inversiones extranjeras. 500 MILLONES DE EUROS se han invertido en la primera mitad de 2019, lo que podría llevar el volumen a final de año hasta los 1.600 millones de euros.6- ledo, provincia en la que Illescas y Torija se han convertido en zonas de gran im- portancia Cataluña y Valencia Por su parte, en Barcelona y Valencia, las cifras superaran a las registradas en 2018 y previsiblemente alcanzaran los 500.000 m² y los 200.000 m² respecti- vamente. En lo que se refiere a Barcelona, los usuarios finales dominan la demanda, mientras que un 42% de las operaciones registradas el año pasado han sido llave en mano, frente a un 52% destinado al alquiler y el 4% restante para la venta. Debido a la escasez de una oferta adaptadaa las necesidades de la de- manda en cuanto a tipología de inmue- bles en este mercado, que se coloca con una tasa de disponibilidad de un 3% en los primeros meses de este mismo año, una cifra más o menos similar a la regis- trada a finales de 2018 y que se traduce en 180.000 m² disponibles a finales de abril, lo que viene a indicar que la dispo- nibilidad es residual en el arco local, con una oferta futura a 18 meses de 847.605 m², un volumen que está prealquilado en un 50%, lo que constriñe aún más la oferta a corto plazo, dada la escasez de proyectos especulativos en este mer- cado, sobre todo si se compara con la ac- tividad en Madrid. En el mercado catalán, las rentasse- guirán ligeramente al alza en el primer arco, mientras que en el segundo y el ter- cero se observa una tendencia clara a la estabilización, que se traduce en unas rentas medias de 4,8 euros por metro cuadrado y mes que, en el caso de las ubicaciones prime, asciende a los 6,8 euros por metro cuadrado y mes. El mercado valenciano Valencia, por su parte, ha registrado en los tres primeros meses del año su mejor trimestre histórico, con una contratación de 128.248 m². Para el mercado inmologístico de la capital del Turia, Ribarroja actúa como el- municipio que tira de la oferta y los nue- vos proyectos en el mercado inmologístico valenciano, junto con To- rrente y el sur de la capital. El mercado inmologístico valenciano está dominado por usuarios finales,que suelen preferir operaciones llave en mano. De igual modo, la disponibilidad de suelo inmologístico en Valencia se co- loca, al igual que en Barcelona, en el 3%, para un volumen total de 53.000 m² en abril pasado y una disponibilidad futura total de 151.300 m² a 18 meses vista y unas rentas que en su rango inferior tien- den a subir, mientras que las más altas se estabilizan. o En Barcelona, al igual que ocurre en Valencia, los usuarios finales dominan la demanda. “ Las rentas tienden a subir ligeramente tanto en el mercado inmologístico barcelonés como en el valenciano, aunque con tendencia a estabilizarse en el rango alto, en este caso. ”- 78- E l mercado inmologístico espa- ñol suma y sigue, acumulando ya un lustrocon cifras que se van superando unas a otras, y generando elevadas expectativas entre los inversores nacionales y extranjeros. Así las cosas, en 2018 la inversión en inmuebles para actividades logísticas al- canzó un volumen total de 1.320 millo- nes de euros,con un 11% de cuota de mercado sobre el volumen total de inver- sión, según los registros hechos públicos por BNP el pasado mes de junio. Sin embargo, 2019 también parece bien encaminado hacia un volumen total de inversión que rondará los 1.600 mi- llones de eurosy que marcará un nuevo registro récord para el mercado inmolo- gístico español. De ese volumen total de inversión pre- visto en proyectos inmologísticos para este ejercicio en España, la mayor parte se destinará a operaciones en el entorno de Madrid, que se lleva un 59% del total, según los datos de la consultora inmobi- liaria. Tras el centro peninsular se coloca Ca- taluña con un 26% de la inversión total en el país, mientras que a continuación queda la Comunidad Valenciana, con un 9% de la inversión inmologística en Es- paña durante este 2019. Justo por detrás, otras zonas copan el 6% restante,con inversiones dirigidas fundamentalmente a Murcia, Castilla y León, Andalucía y País Vasco, así como, “ Madrid ha copado el 59% de la inversión inmologística total de 2018, mientras que Cataluña suma otro 26% y el resto de España el 6% restante. ” Supone ya el 11% del total de la inversión en activos inmobiliarios Expectativas para una nueva plusmarca de inversión en el mercado Entre 2018 y 2019, la inversión en inmuebles inmologísticos en España encadenará, si nada se tuerce, dos plusmarcas consecutivas concentrada en los principales polos logísticos del país, aunque también abriendo el espectro a nuevas áreas de interés.en menor medida, a Aragón y Navarra. En relación con estas nuevas zonas de atractivo para la inversión en inmuebles logísticos, 2019 parece un año llamado a abrir el mercado con mayor intensidad hacia nuevos polos geográficosde inte- rés, aunque siempre con inversiones pe- gadas a la necesidad y de la mano de los clientes, que son los que suelen deman- dar activos adaptados a necesidades de mercados de menor tamaño. Por lo que respecta a las rentabilida- des,la consultora estima que los yields primehan retrocedido levemente al final del primer cuarto de 2019, para colo- carse en el 5,15%, mientras que, en igual medida, los yieldscon riesgo comercial también han disminuido, y quedan al final del período en el 6,5%. Por zonas, los ‘yields prime‘ en Valen- cia no han variado en el primer semestre de 2019 y permanecen, al igual que en 2018, en el 6%, mientras que los de Ma- drid y Barcelona presentan leves descen- sos en la primera mitad del año, para quedar en sendos 5,15%. Operaciones Analizada la inversión por rango de vo- lúmenes, BNP estima que el año pasado se han llevado a cabo 37 operaciones, de las que siete corresponden a portfolios, con un monto total de 1.320 millones de euros, para un total de 111 activos. Al tiempo, en los primeros seis meses de este mismo año, la cifra de inversión total asciende a457 millones de euros distribuidos en 18 operaciones,de las que seis son portfolios, para un total de 25 activos. De todas ellas, un 29% corresponden a valores inferiores a los diez millones de euros, un 28% a valores entre 11 y 20 millones, otro 28% entre 21 y 50 millo- nes y el 15% restante a más de 50 millo- nes de euros. Más en detalle, en Madridlas opera- ciones llevadas a cabo en la primera mitad del año han sido de mayor canti- dad, ya que un 66% corresponden a in- versiones que superan los 21 millones de euros, mientras que Valencia tiene un comportamiento similar. Al mismo tiempo, en Barcelonapredo- minan las operaciones de volúmenes in- termedio y pequeño, y en otras zonas del país, lo más utilizado son inversiones de cantidades menores, ajustadas a la de- manda de cada lugar. Por otra parte, por lo que respecta a los 1.600 MILLONES DE EUROS se invertirán en inmuebles logísticos en España este año 2019, marcando un nuevo récord. INGENIERÍA ESPECIALIZADA EN EDIFICACIÓN LOGÍSTICA Ingeniería ASESORAMIENTO INTEGRAL EN TUS PROYECTOS CONSULTORA INMOBILIARIA ESPECIALIZADA EN LOGÍSTICA www.tpfconsultora.es | www.aspor.es 902 107 500 EMPRESAS CERTIFICADAS EN ISO 9001 Y 14001Next >