El crecimiento del e-commerce es una de las probables apuestas de GIC en la adquisición de Grupo P3.
El impacto del e-commerce empuja las necesidades logísticas al alza, hasta el triple de espacio, por el manejo de paquetería y otras operaciones de gestión del comercio electrónico.
Según el informe 'Inside the Global Supply Chain: e-commerce and a new demand model for logistics Real Estate' de Prologis Research, una empresa con ventas físicas de 1.000 millones de dólares precisará aproximadamente de unos 232.000 m² de espacio comercial y 30.200 m² de espacio logístico.
Así, si las ventas de e-commerce en Europa, estimadas en 477.000 millones de euros en 2015, crecen simplemente al 10% anual, es decir, unos 50.000 millones de euros anuales, originará una demanda adicional de espacio logístico de más de 3.000.000 m² al año. Y, a la larga o a la corta, una reducción del espacio comercial físico.
En España, partiendo de un 4% sobre las ventas totales, no es difícil que el crecimiento del comercio electrónico se acelere. No sería aventurado estimar que un crecimiento en ventas de entre 2.000 y 3.000 millones de euros, en torno a un 15% anual, propiciará entre 70.000 m² y 100.000 m² de nueva superficie logística.
El ejemplo de GIC
El crecimiento de la demanda por el efecto del e-commerce es, probablemente, una de las apuestas de GIC, el fondo soberano de Singapur, que hace pocos meses compró a la checa Point Park Properties (Grupo P3) una cartera de 163 naves logísticas en 62 ubicaciones de nueve países, con un total de 3.300.000 m² de área rentable.
La compañía tiene además un banco de suelo con 1.400.000 m² de edificabilidad, de la que actualmente están en construcción 11 proyectos por un total de 300.000 m².
GIC pagó 2.400 millones de euros por el Grupo P3 a TPG Real Estate e Ivanhoé Cambridge, que la adquirieron en octubre de 2013 por unos 1.000 millones de euros. Su tamaño era entonces de 1.460.000 m² de naves y suelo para otros 590.000 m². Es decir, en tres años, la compañía ha más que duplicado su tamaño potencial, pasando de los 2.050.000 m² a los 4.700.000 m².
[sumario]Holanda, Alemania, Polonia y Reino Unido concentran el 60% de las "zonas calientes" de la logística europea.[/sumario]
Hay que presumir que los singapurenses entienden de estas cosas. No en vano, Singapur es uno de los principales puntos logísticos del globo y la Bolsa de Singapur es la elegida por muchos REITs de la zona para cotizar.
De los cinco que ofrecen mayor rentabilidad por dividendo (cotizan allí 38 REITs), cuatro son industriales: Viva Industrial Trust, Sollbuild Business Space, Sabana Shariah Compliant Industrial y Cache Logistics Trust. La rentabilidad media por dividendo de estos es del 9%, frente al 6,7% del sector de REITs de esa Bolsa.
¿Por qué comprar P3?
Lo que P3 tiene de interesante es que su cartera está bastante ajustada a las “zonas calientes” de la logística europea. Prologis tiene estudiadas 100 ubicaciones en el continente, que agrupa en función de cuatro criterios clave:
1.- cercanía a clientes y proveedores
2.- mercado de trabajo y relaciones con el gobierno local
3.-mercado inmobiliario
4.- infraestructuras de la zona.
Con esos criterios, desglosados a su vez en 13 factores, elaboran para cada año su 'Heatmap' de las ubicaciones logísticas preferidas en Europa.
Ubicación de los activos de la cartera de P3 frente al 'Heatmap' de Prologis.
De las 25 principales, seis están en Holanda (con Venlo y Rotterdam a la cabeza), cuatro en Alemania, tres en Polonia y tres en el Reino Unido. Por tanto, el 60% de las ubicaciones primarias están en esos cuatro países, desde donde tiene alcance al grueso de la población europea. Francia e Italia pierden posiciones y, en España, Madrid se destaca frente a Barcelona, mientras Zaragoza se enfría con respecto a 2013.
Lo que GIC ha comprado, pues, es una concentración alta en Holanda y Alemania, con algo en Madrid y Rumanía, también “calientes”, Francia y Norte de Italia (tibias) y una zona en crecimiento, como es el centro de Europa desde el sur de Alemania a Chequia y Polonia.
Jorge Zanoletti Larrea
Presidente de WOF
