La lentitud de los trámites urbanísticos es una queja recurrente en el sector inmologístico español, que ve cómo ralentiza el desarrollo de activos y provoca la fuga de proyectos.
Ahora, el informe Persistent Supply Constraints Position Europe for Value Growth de Prologis acota estos efectos y señala que los complejos trámites urbanísticos y los procesos de recalificación pueden prolongarse hasta una década.
De igual modo, según la compañía, esta complejidad burocrática, junto con la creciente escasez de suelo disponible en áreas estratégicas, plantea desafíos a la hora de responder con agilidad a la demanda del mercado.
Así mismo, el informe apunta que, incluso el suelo ya calificado como industrial, especialmente en la Comunidad de Madrid, también puede sufrir demoras de varios años antes de que se inicien las obras.
Ralentización y encarecimiento de proyectos
Para Cristian Oller, responsable de Gestión de Activos para el sur de Europa de Prologis, "las demoras burocráticas y la complejidad regulatoria ralentizan el inicio de proyectos y los encarecen, lo que puede provocar que algunos inversores retiren o pospongan sus planes. Esto no solo encarece los proyectos sino que añade incertidumbre y complejidad técnica al desarrollo logístico".
De igual modo, el directivo incide en las diferencias existentes dentro de España, al afirmar que "en general, la falta de coordinación entre niveles administrativos y la falta de un estándar normativo son retos comunes que dificultan una respuesta rápida a la demanda del sector. Es necesario avanzar hacia una mayor armonización entre Administraciones y establecer criterios comunes a nivel estatal para reducir la variabilidad en los procesos".
Además, de acuerdo con el análisis de Prologis, esto se suman barreras más recientes, como la falta de disponibilidad eléctrica sobre todo en la zona centro, que dificultan aún más la construcción de nuevas plataformas logísticas.
En este mismo sentido, ciudades como Madrid, Barcelona y Valencia, donde la demanda de espacios logísticos es más alta, presentan una oferta cada vez más limitada.
Para Oller, una posible solución a estos problemas burocráticos "es la reconversión de espacios existentes (brownfields), por ello, a menudo, también se requiere de una autorización de cambio de uso, mayor altura reguladora, etc., y nos volvemos a encontrar con el freno a la hora de la tramitación. A todo esto hay que sumar el problema de la disponibilidad de energía en nuevos desarrollos, que inviabiliza o retrasa dichos desarrollos".
Además, el responsable de Gestión de Activos para el sur de Europa de Prologis reclama "trabajar de forma más colaborativa con las administraciones para simplificar y agilizar los trámites urbanísticos, y así fomentar una mayor coordinación entre todas las partes. Creemos que solo con un diálogo abierto y un enfoque conjunto se podrá responder ágilmente a la demanda y mantener la competitividad del mercado logístico español".
Por otra parte, esta situación está elevando los costes de reemplazo, ya que el suelo no solo es más escaso, sino también considerablemente más caro. Sin embargo, esta misma dinámica refuerza el valor de los activos logísticos modernos y bien ubicados, que se han convertido en un atractivo tanto para clientes como para inversores.
De igual manera, la situación en España refleja un reto más amplio a nivel europeo. Según el informe de Prologis, el mercado logístico de Europa, valorado en 500.000 millones de euros, presenta una brecha estructural de más de 150.000 millones de euros entre la oferta existente y la demanda real de instalaciones.
Pese a todo, la demanda sigue creciendo, impulsada por el comercio electrónico, estrategias de resiliencia en las cadenas de suministro y el aumento de la población en las principales ciudades, especialmente los espacios logísticos cercanos a los principales núcleos urbanos que son los que concentran gran parte de la demanda.