El mercado logístico español continúa destacando por su elevada absorción, contratos a largo plazo y rentas prime en ascenso, situándose entre los más dinámicos de Europa. Durante 2025, los hubs de Madrid, Barcelona y Valencia han consolidado una actividad robusta, con una ocupación cercana al 91% y una inversión que representa más del 11% del total inmobiliario nacional. Este contexto confirma la fortaleza del sector incluso en un escenario macroeconómico moderado.
Accolade, inversor paneuropeo especializado en parques industriales sostenibles, advierte sin embargo que esta trayectoria podría verse condicionada por tres grandes frenos estructurales: la escasez de suelo, la antigüedad del stock disponible y la limitada liquidez en mercados emergentes.
Andalucía gana protagonismo como nodo estratégico
El avance de los mercados regionales se refleja especialmente en Andalucía, donde la actividad logística supone ya cerca del 6% del PIB autonómico, con más de 64.000 empresas activas y 123.000 profesionales empleados. La región muestra comportamientos diferenciados entre sus dos polos más dinámicos.
Mientras Sevilla dispone de mayor disponibilidad de suelo y capacidad para absorber nueva demanda, lo que facilita la llegada de inversión y promueve proyectos de gran escala, Málaga en cambio, opera con un stock reducido, en torno a 600.000 m2, y una oferta limitada de naves modernas, lo que tensiona el mercado y presiona las rentas.
La falta de suelo y la antigüedad del stock limitan nuevos desarrollos mientras se mantiene una absorción récord y rentas en ascenso.
Desde Accolade se observa que esta disparidad marcará la evolución futura del desarrollo logístico en la región, especialmente en mercados donde la demanda supera de forma sistemática a la oferta.
Falta de suelo, stock obsoleto y menor liquidez
Entre los obstáculos más relevantes, la compañía identifica la falta de suelo finalista a precios viables, que limita la viabilidad económica de nuevos proyectos y ralentiza la entrada de oferta moderna. A ello se suma la antigüedad del parque logístico, con escasa presencia de naves de clase A, lo que reduce el atractivo para inversores institucionales que buscan activos eficientes y con estándares ESG.
En mercados emergentes, Accolade detecta además una liquidez más contenida, que se traduce en operaciones más prudentes y un menor ritmo de promoción.
Claves para activar el crecimiento
El sector español mantiene un posicionamiento sólido gracias a la combinación de demanda creciente, conectividad estratégica y disponibilidad de talento. No obstante, Accolade señala que será esencial acelerar la regeneración del stock existente, fomentar desarrollos de mayor escala y facilitar el acceso a suelo apto para nuevas promociones.
En un entorno donde las cadenas de suministro se rediseñan y los activos logísticos adquieren un papel estratégico, la capacidad de adaptar la oferta resultará determinante para reforzar la competitividad del mercado español en los próximos años.