En el marco de la sexta edición de LoginREAL, el evento de referencia del inmologístico español que organiza cada año Cadena de Suministro, una mesa de expertos ha analizado la situación del mercado inmologístico español.
En concreto, una mesa moderada por la propia Marta Ciordia, e integrada por Manuel Hurtado, de Prologis, Beatriz Olabarría, de Dunas Capital, Luis Poch, de P3 Logistic Parks, y Javier Marín, de Alcampo, se ha centrado en analizar desde diferentes perspectivas el momento del inmologístico español y, en especial, aspectos como la escasez de suelo, una demanda que parece salir del letargo de los últimos meses y la desigual relación entre la evolución que han vivido las rentas y los condicionantes del desarrollo de activos logísticos como los costes de construcción, entre otros.
Vaivenes en el mercado
Manuel Hurtado, de Prologis, ha destacado la volatilidad que refelja la media de contratación durante el primer trimestre de 2025 de 250.000 m2 y que cayó en el segundohasta los 150.000 m2, para recuperarse en el tercer cuarto, con una contratación de 350.000 m², con lo que, según sus registros, podrían alcanzarse a cierre del año los 900.000 m2.
Hurtado ha apuntado que "la oferta de nuevas naves va reduciéndose, la disponibilidad creemos que bajará y y puede que haya aumento de rentas en algunos sitios por por falta de de competencia" y ha constatado el auge de la autopromoción, que viene impulsada, a su juicio, tanto por usuarios finales como por operadores logísticos que construyen a riesgo para mejorar su posicionamiento en futuros procesos de licitación.
Desde la perspectiva del desarrollo, Luis Poch, de P3 Logistic Parks, ha hecho hincapié en la escasez y encarecimiento del suelo, señalando que los grandes desarrollos gestados desde la crisis de 2008 se han agotado.
Evolución dispar de costes y rentas
Para Poch, "el coste de desarrollo ha crecido un 40% en los últimos tres años, mientras que las rentas medias en España solo han crecido un 5%". Esta diferencia, junto con la caída de las valoraciones de los activos, que el profesional de P3 Logistic Parks sitúa entre un 20% y un 30%, ha provocado una caída en la producción y una menor exposición especulativa.
A su vez, desde el ámbito inversor, Beatriz Olabarría, de Dunas Capital, ha constatado el dinamismo del inmologístico. En su opinión, se percibe "una alta rotación de carteras, de activos que están ayudando mucho a dinamizar el mercado".
Para la profesional de Dunas Capital, la inversión pone el foco en la calidad del contrato y del inquilino, Así mismo, Olabarria ha señalado que las diferentes certificaciones de sostenibilidad que se utilizan en los desarrollos ya se dan por supuestas, de modo que su ausencia penaliza más que su presencia.
Cambios en las demandas de los inquilinos
Por lo que respecta al punto de vista de los inquilinos, Javier Marín, de Alcampo, ha apuntado tres factores que impiulsan la actividad logística de la gran distribución. Por un lado, se ha referido al proceso de concentración en este segmento, que genera, a su juicio nuevas necesidades logísticas, y el acercamiento de los establecimientos a los puntos de consumo. En este sentido, Marín señala que un 85% de las ventas de alimentación se realizan en establecimientos de menos de 200 m² de superficie, lo que marca un cambio en la gran distribución hacia localizaciones más pequeñas y en zonas residenciales.
De igual modo, el directivo de Alcampo también concluye que estos cambios impulsan la transformación de las estructuras logísticas de la gran distribución, algo que en el caso de su empresa se ha traducido en una ampliación de la nueva nave de Illescas, en la que "incrementamos la superficie inicialmente prevista de 75.000 m2 hasta 100.000 m2 para poder atender las necesidades de las nuevas tiendas". Así mismo, como tercer factor, Marín indica el crecimiento del comercio electrónico, un segmento que requiere de instalaciones más eficientes y automatizadas, lo que ha llevado a Alcampo a desarrollar una plataforma de 25.000 m² totalmente automatizada en alianza con Ocado.
En definitva, el mercado inmlogístico español vive un 2025 de cauto crecimiento. Por un lado, el desarrollo de activos se reduce y se vuelve más selectivo, con una preponderancia evidente de los proyectos llave en mano/pre o prealquilados, mientras que, por otro, el capital inversor exige la máxima calidad contractual.
A su vez, la demanda se fragmenta, tanto por áreas geográficas, como por segmentos de actividad, lo que pone sobre el tapete nuevas exigencias de mayor flexibilidad y dotación técnica de los activos.
Por último, los actores del inmologístico español se enfrentan al reto de compensar el aumento de los costes de desarrollo con nuevas estrategias de rentas que recuperen el interés hacia producto nuevo.