La falta de oferta de producto logístico en el mercado impulsa el desarrollo de proyectos llave en mano, especialmente en naves logísticas de gran tamaño, naves de frío y almacenes automatizados.
Concretamente, según JLL, un 55% de las naves logísticas de nueva construcción en España hasta 2026 serán proyectos llave en mano realizados a medida de los inquilinos, en vez de activos existentes que requieran costosas adaptaciones o comprometan su eficiencia operativa.
Así pues, la consultora estima que hasta finales de 2026 se incorporarán al mercado más de 560.000 m2 de superficie logística desarrollada llave en mano de ocupación propia, frente a los cerca de 480.000 m2 contemplados en activos especulativos.
JLL argumenta que el contexto de incertidumbre actual, unido a los costes de construcción, está haciendo que en 2025 se haya incrementado el número de proyectos llave en mano respecto a años anteriores.
Así mismo, distintos factores contribuyen la puesta en marcha de estos proyectos, entre ellos, un fuerte crecimiento del comercio electrónico y una falta de suelo logístico bien ubicado y de naves logísticas de calidad o específicas en zonas prime.
En detalle, el comercio electrónico obliga a los operadores a buscar instalaciones más personalizadas que se adapten exactamente a sus necesidades operativas específicas.
Entre estas necesidades destaca un requerimiento creciente por incorporar la automatización de servicios, lo que a su vez requiere edificios con especificaciones técnicas muy concretas que no siempre están disponibles en el mercado de alquiler tradicional.
A pesar de estos requisitos, los inversores ven estos proyectos como oportunidades atractivas debido a los contratos de larga duración que suelen acompañarlos y la calidad de los inquilinos, así como mayores posibilidades de adaptación a sus procesos logísticos particulares, dado que la inversión en estos centros suele ser estratégica y a largo plazo.
Activos XXL y frío
Otro factor relevante, también relacionado con la consolidación del comercio electrónico, es la demanda de activos XXL. En este tipo de activos el riesgo promotor es más elevado, con un tiempo de absorción mayor.
Así mismo, estos vectores de demanda de activos llave en mano se suma la escasez de suelo bien ubicado en zonas prime de los principales polos logísticos en España, como son Madrid, Barcelona y Valencia.
Por otro lado, la complejidad operativa, las diferentes necesidades de temperatura y el diseño específico de los espacios hace que la mayor parte de los futuros proyectos de naves de almacenamiento en frío se estén ejecutando bajo el formato llave en mano, ya que estos proyectos logísticos, para que puedan tener un uso de almacenamiento y distribución, deben contar con instalaciones que garanticen una temperatura controlada y, así, prolonguen la vida útil de alimentos refrigerados y congelados, productos químicos, flores o productos farmacéuticos.
Solo estimaciones de JLL, en torno al 2% de la superficie disponible en naves logísticas pertenece a este tipo de instalaciones con temperatura controlada, concentrándose principalmente en ubicaciones estratégicas de Madrid y Barcelona.
Sin embargo, la consultora detecta que en estas zonas la oferta es muy limitada, de tal modo que en el mercado de Madrid ronda el 1,6% y en el mercado de Cataluña el 1,1%.