El mercado inmologístico español ha cerrado el primer trimestre del año con más de 710.000 metros cuadrados, que representan un 34% más, y una inversión que ha superado los 400 millones de euros, lo que supone más del doble que en el primer trimestre de 2024 y un 4% por encima de la media de los últimos cinco años, según datos de CBRE.
En los tres primeros meses del año se han cerrado un total de 11 operaciones, seis de las cuales están valoradas en menos de 20 millones, representando el 17% del volumen total de la inversión. Se han transaccionado cuatro portfolios entre enero y marzo, entre los que destaca el adquirido por Mapletree a Blackstone.
Cataluña ha concentrado el 50% de la inversión total, con 200 millones, seguido de Madrid con el 22% y Valencia con el 8%.
El interés de los inversores en el sector inmologístico sigue siendo fuerte, impulsado por los factores de consumo y crecimiento económico que, a pesar de la situación actual, superan las previsiones europeas, España se posiciona así como uno de los hubs logísticos con mayor potencial a nivel europeo.
En cuanto a las tasas de disponibilidad, se ha detectado un crecimiento en los últimos años tanto en el centro del país como en Cataluña, lo cual se explica por unos volúmenes de entregas récord de proyectos a riesgo.
Por contra, la falta de stock sigue siendo significativa en algunas zonas y en los mercados secundarios, los niveles de disponibilidad son en general más reducidos.
La rentabilidad prime se sitúa actualmente en el 5,00%, con tendencia a la baja, debido a la reducción de tipos.
Zona Centro
La absorción en Zona Centro durante el primer trimestre de 2025 ha alcanzado los 249.000 metros cuadrados, lo que supone un 17% más que en el mismo periodo de 2024.
La consultora prevé que la elevada demanda de naves XXL en llave en mano evitará que se alcancen niveles récord a cierre de año por encima del millón de metros cuadrados, pero sí espera unos niveles de absorción en línea con la media histórica.
Las tasas de disponibilidad han aumentado tanto en el centro del España como en Cataluña, debido a unos volúmenes de entregas récord en los últimos años en proyectos a riesgo”.
En total, se han cerrado 24 operaciones en el primer trimestre, con una superficie media por debajo de los 15.000 metros cuadrados.
Los ejes A-2 y A-4 han absorbido más del 85% de la demanda, y por sectores, los operadores 3PL registran más del 40% de la absorción, seguidos de las empresas de transporte y paquetería, con un 33%.
Además, se han entregado 158.000 metros cuadrados, de los cuales el 23% ya estaba prealquilado. Por su parte, los proyectos en construcción se han reducido un 5% respecto al mismo periodo del año anterior, con 713.000 metros cuadrados de los que el 59% está ya comprometido.
El nivel de disponibilidad se sitúa en el 10,56%, similar al nivel con el que finalizó 2024, gracias a los proyectos entregados. No obstante, es importante señalar que es la tercera corona la que acumula el 44% del espacio disponible.
Finalmente, la renta prime se sitúa en los 6,90 euros/m2/mes y se prevé que continúe al alza debido a la demanda existente y la escasa oferta.
Mercado catalán
En lo que respecta al mercado inmologístico catalán, la contratación ha registrado en el primer trimestre un incremento del 32,7% hasta alcanzar los 128.000 metros cuadrados según datos también de CBRE.
En el mercado de alquiler, se han cerrado nueve operaciones, en su mayoría en el primer y segundo arco, si bien por superficie el 59% corresponde al tercer arco.
Cabe apuntar que el 72% de la demanda total, equivalente a 92.000 metros cuadrados, corrsponde a producto nuevo o producto en construcción.
En los tres primeros meses se han entregado algo más de 100.000 metros cuadrados, que se concentran en su mayoría en el segundo arco. Por su parte, la cartera actual de proyectos en construcción cuenta con 205.000 metros cuadrados, de los cuales un 47% ya está comprometido.
La tasa de disponibilidad se sitúa en el 5,00% debido a la elevada demanda en este mercado, e incluso en el primer arco, se encuentra ya por debajo del 2%. Sin embargo, en la tercera corona, se eleva hasta el 11,7%.
En cuanto a la renta prime, se mantenía a finales del primer trimestre en el entorno de los 9,00 euros/m2/mes, lo que supone un crecimiento interanual del 2,9%.
Otras zonas del país
Dejando a un lado los mercados de la Zona Centro y Cataluña, la contratación en el resto de España ha supuesto el 47% de la absorción total nacional, con más de 330.000 metros cuadrados en total, que representan un 51% más que en el mismo periodo del año anterior.
Por regiones, Valencia ha sido el mercado secundario con mayor volumen de contratación gracias, entre otras cosas, a un llave en mano de más de 100.000 metros cuadrados, que le ha llevado a superar los 200.000 en total. Le siguen Sevilla, donde se han superado los 70.000 metros cuadrados, y Zaragoza con algo más de 30.000.
En lo que respecta a las tasas de disponibilidad, aunque la falta de stock es muy llamativa en ciertas zonas, sí se ha visto un crecimiento en los últimos años debido a la salida al mercado de producto nuevo a riesgo.
Existen grandes dificultades en los mercados secundarios a la hora de encontrar suelo finalista disponible para desarrollos, principalmente para grandes naves”.
Los mercados con los menores niveles de disponibilidad son Valencia y Bilbao, con alrededor del 2,0%, aunque la previsión es que en Valencia crezca ligeramente gracias a la entrega de proyectos a riesgo a medio y largo plazo.
Por otro lado, la tasa de disponibilidad en Sevilla se ha situado en un 6,8% y en Málaga, en un 7,6%, si bien el stock disponible está muy concentrado. En cuanto a Zaragoza, se han reducido los niveles de disponibilidad hasta el 4,6%.
Las previsiones apuntan a que se producirá una estabilización de los niveles gracias a una demanda activa y a la mejora de calidad de las instalaciones.
En relación con la oferta futura, la consultora destaca que existen grandes dificultades a la hora de encontrar suelo finalista disponible para desarrollos, principalmente para la construcción de grandes naves.
Por último, respecto a las rentas en estas ciudades, se mantienen en niveles de 5,50 €/m2/mes en Valencia y en Zaragoza ya han alcanzado los 4,35 €/m2/mes, según datos
de CBRE.