El impacto del e-commerce empuja las necesidades logísticas al alza, hasta el triple de espacio, por el manejo de paquetería y otras operaciones de gestión del comercio electrónico.
Según el informe 'Inside the Global Supply Chain: e-commerce and a new demand model for logistics Real Estate' de Prologis Research, una empresa con ventas físicas de 1.000 millones de dólares precisará aproximadamente de unos 232.000 m² de espacio comercial y 30.200 m² de espacio logístico.
Así, si las ventas de e-commerce en Europa, estimadas en 477.000 millones de euros en 2015, crecen simplemente al 10% anual, es decir, unos 50.000 millones de euros anuales, originará una demanda adicional de espacio logístico de más de 3.000.000 m² al año. Y, a la larga o a la corta, una reducción del espacio comercial físico.
En España, partiendo de un 4% sobre las ventas totales, no es difícil que el crecimiento del comercio electrónico se acelere. No sería aventurado estimar que un crecimiento en ventas de entre 2.000 y 3.000 millones de euros, en torno a un 15% anual, propiciará entre 70.000 m² y 100.000 m² de nueva superficie logística.
El ejemplo de GIC
El crecimiento de la demanda por el efecto del e-commerce es, probablemente, una de las apuestas de GIC, el fondo soberano de Singapur, que hace pocos meses compró a la checa Point Park Properties (Grupo P3) una cartera de 163 naves logísticas en 62 ubicaciones de nueve países, con un total de 3.300.000 m² de área rentable.
La compañía tiene además un banco de suelo con 1.400.000 m² de edificabilidad, de la que actualmente están en construcción 11 proyectos por un total de 300.000 m².
GIC pagó 2.400 millones de euros por el Grupo P3 a TPG Real Estate e Ivanhoé Cambridge, que la adquirieron en octubre de 2013 por unos 1.000 millones de euros. Su tamaño era entonces de 1.460.000 m² de naves y suelo para otros 590.000 m². Es decir, en tres años, la compañía ha más que duplicado su tamaño potencial, pasando de los 2.050.000 m² a los 4.700.000 m².
[sumario]Holanda, Alemania, Polonia y Reino Unido concentran el 60% de las "zonas calientes" de la logística europea.[/sumario]
Hay que presumir que los singapurenses entienden de estas cosas. No en vano, Singapur es uno de los principales puntos logísticos del globo y la Bolsa de Singapur es la elegida por muchos REITs de la zona para cotizar.
De los cinco que ofrecen mayor rentabilidad por dividendo (cotizan allí 38 REITs), cuatro son industriales: Viva Industrial Trust, Sollbuild Business Space, Sabana Shariah Compliant Industrial y Cache Logistics Trust. La rentabilidad media por dividendo de estos es del 9%, frente al 6,7% del sector de REITs de esa Bolsa.
¿Por qué comprar P3?
Lo que P3 tiene de interesante es que su cartera está bastante ajustada a las “zonas calientes” de la logística europea. Prologis tiene estudiadas 100 ubicaciones en el continente, que agrupa en función de cuatro criterios clave:
1.- cercanía a clientes y proveedores
2.- mercado de trabajo y relaciones con el gobierno local
3.-mercado inmobiliario
4.- infraestructuras de la zona.
Con esos criterios, desglosados a su vez en 13 factores, elaboran para cada año su 'Heatmap' de las ubicaciones logísticas preferidas en Europa.
De las 25 principales, seis están en Holanda (con Venlo y Rotterdam a la cabeza), cuatro en Alemania, tres en Polonia y tres en el Reino Unido. Por tanto, el 60% de las ubicaciones primarias están en esos cuatro países, desde donde tiene alcance al grueso de la población europea. Francia e Italia pierden posiciones y, en España, Madrid se destaca frente a Barcelona, mientras Zaragoza se enfría con respecto a 2013.
Lo que GIC ha comprado, pues, es una concentración alta en Holanda y Alemania, con algo en Madrid y Rumanía, también “calientes”, Francia y Norte de Italia (tibias) y una zona en crecimiento, como es el centro de Europa desde el sur de Alemania a Chequia y Polonia.
Jorge Zanoletti Larrea
Presidente de WOF
