En líneas generales, el informe apunta a un punto de inflexión en el mercado inmologístico, en donde, por un lado, la absorción logística en Madrid se ha empezado a recuperar, y por el otro, los inversores internacionales han empezado a interesarse de nuevo por este mercado en España, por lo que el nivel de inversión ha comenzado a recuperarse en 2013.
De cara a 2014, Jones Lang LaSalle espera un incremento muy significativo de las transacciones de inversión así como unos primeros signos de mejora en el consumo que se deberían traducir en una mejora de la contratación. Ya a principios de este año se está notando un incremento muy significativo de la actividad.
Inmologística en Madrid
Lademanda logística no termina de recuperarse pues las empresas siguen ajustando sus necesidades y optimizando el espacio para reducir costes. Además, la zona prime muestra una tasa de disponibilidad del 7,5%, provocando que la demanda tenga que buscar una nueva ubicación en zonas más alejadas. Por ello, esta demanda se concreta en la segunda y tercera corona, en donde la disponibilidad es del 9 y el 42% respectivamente.
En el análisis de la oferta, destaca sobre todo la menor oferta de naves de gran tamaño, aunque la disponibilidad se mantiene estable. El informe muestra que los propietarios prefieren tener los inmuebles alquilados a una renta inferior a sus expectativas, con un contrato a corto plazo, antes que tenerlos vacíos.
Se observa una mejoría en forma de estabilización en las rentas de la zona prime, provocada por la escasez de la oferta que existe. Actualmente, las rentas en zona prime se sitúan en 4,80€/m², mientras que la segunda corona alcanza los 3,10€/m² y la tercera corona los 2,15€/m²; en ambas coronas han aparecido inmuebles obsoletos que tienen que comercializarse a una renta muy por debajo del precio de mercado.
En cuanto a las operaciones 'llave en mano', no se ha registrado ningún repunte en el segundo semestre de 2013, ya que los precios no son competitivos y los compromisos que los inquilinos ofrecen son muy cortos. En este sentido, ante la falta de naves de características particulares y la estabilización del precio del suelo, es posible que se produzca un cambio de tendencia.
Se ha registrado un buen comportamiento en las transacciones de los parques cerrados de alta calidad y ubicados en zonas prime, donde la demanda está en torno a los 2.000-3.000 m² y que cuentan con todo tipo de servicios disponibles. La absorción de espacio logístico en Madrid en todo el 2013 se situó en 355.190 m².
Debido al número de transacciones que se han realizado en 2013, la disponibilidad de naves es muy escasa, por lo que para 2014 se prevé una significativa carencia de espacios logísticos.
En Barcelona
En el último trimestre del año, la absorción de espacio logístico se ha situado en los 106.200 m² que sumados a los 205.000 m² de trimestres anteriores suman 311.200 m² en todo el 2013.
Así, la oferta de naves logísticas en Barcelona actualmente se sitúa en aproximadamente 672.300 m², un 6% menos que en el tercer trimestre y la tasa de disponibilidad media se sitúa en un 10,7%, con una tasa en la zona prime del 10%, en la segunda corona, del 7,2% y en la tercera, del 15%.
Las rentas se han mantenido estables en los últimos trimestres y previsiblemente ya han tocado fondo. Las rentas máximas logísticas se han situado en 6,25 €/m²/mes en la primera corona y en 5 €/m²/mes y 3 €/m²/mes, para la segunda y tercera corona respectivamente.
Las mayores transacciones del año se produjeron en la tercera corona con firmas como Docout que alquiló una nave propiedad de Prologis con un total de 22.848 m² y el alquiler de las antiguas naves de Ochoa situadas en L’Hospitalet del Llobregat, Cornellà del Llobregat, El Prat del Llobregat i La Bisbal del Penedès donde se ha materializado la venta tras un proceso concursal.
Exceso de oferta de suelo y naves industriales en Madrid
En general, la demanda por parte de la pequeña y mediana empresa es muy escasa, debido a graves problemas de liquidez y de financiación, mientras que en la oferta, sigue descendiendo los precios de producto terminado, aunque la caída se ha ralentizado. Al mismo tiempo se está observando la llegada de activos procedentes de concursos de acreedores, donde el precio es muy interesante.
De este modo, la adquisición de suelo se encuentra en niveles mínimos, principalmente porque no existe una demanda que dinamice el mercado. En estos momentos existe una oferta de suelo importante en todas las coronas y a precios muy competitivos.
En cuanto a Barcelona, no hubo operaciones significativas de suelo logístico a pesar de que la demanda de parcelas de gran tamaño persiste y falta oferta en las cercanías de la ciudad condal. De hecho, en la zona prime se ha observado la entrada de una bolsa importante de suelo en régimen de concesión, pero su estructura jurídica y términos generales no concuerdan con las de los demandantes.
El precio de suelo logístico se ha mantenido estable en los últimos trimestres, con mínimos de 150€/m² y máximos de 400€/m², mientras que las rentas de naves industriales se han mantenido estables, excepto en la zona prime, en donde se han situado en los 3,50€/m²/mes y los 5,25€/m²/mes. Aún así, la demanda de naves sigue siendo escasa.
Mercado de inversión
El informe de Jones Lang LaSalle destaca que el año 2013 ha cerrado con un volumen de inversión de alrededor de 100 millones de euros y confía que en 2014 esta cifra pueda incluso llegar a triplicarse.
El segundo semestre de 2013 ha marcado un punto de inflexión en el mercado de inversión logística. El cambio en el flujo global de capitales y el menor 'riesgo país' se han plasmado en la aparición, en los meses de verano, de numerosos fondos internacionales dispuestos a comprar activos logísticos en nuestro país.
Gracias a todos estos positivos factores, junto con el 'inversor internacional oportunista', que busca grandes volúmenes y descuentos, los fondos institucionales, más conservadores, podrían regresar al mercado español en 2014, produciéndose transacciones importantes, según la consultora.
Las rentabilidades prime en Madrid se sitúan en el 8,25%, pero Jones Lang LaSalle estima que se puede producir un fuerte descenso si hay operaciones con operadores fuertes y con contratos de larga duración. Por su parte, en Barcelona la rentabilidad es del 8%.