Un comienzo de año algo tumultuoso a nivel económico, principalmente por los vaivenes en la política arancelaria de Donald Trump en Estados Unidos y el impacto del acuerdo comercial alcanzado con la Unión Europea, puso fin rápidamente a las expectativas de un próspero 2025 en el mercado inmologístico europeo.
El mercado se ha mantenido lento, con una caída intertrimestral de la ocupación en el segundo trimestre del 1%, hasta los 5,95 millones de m², lo que representa el trimestre más débil desde el año 2015, según los datos de Savills.
En total, en toda Europa se han contratado algo menos de 12 millones de m² hasta junio, siendo este igualmente el peor inicio de año desde 2015. Esto representa una caída del 17% en comparación con el segundo semestre de 2024, y del 25% respecto a la del primer semestre de 2024.
La pregunta ahora, como explica la consultora, es si la mayor claridad que han podido traer los acuerdos comerciales ya cerrados con EE.UU., tanto por parte del Reino Unido como de la UE, favorecerán una recuperación de la contratación inmologística en el segundo semestre.
Centrándonos en los datos del segundo trimestre de 2025, los mayores descensos se han registrado en los Países Bajos, con un 56,1%, Bélgica, con el 34,3%, y Luxemburgo con el 31,9%.
Por el contrario, algunos mercados se han recuperado, como por ejemplo Budapest, con un ascenso del 144,8%, Polonia con un 79,7%, y Portugal con el 53,8%.
La tasa media de disponibilidad se ha situado en el 6,73% en el primer semestre, debido al fuerte incremento registrado en Europa Central y Oriental”.
Con datos del primer semestre del año en su conjunto, solo cuatro mercados han mejorado sus datos de contratación con respecto al semestre anterior.
Se trata de Rumanía, que ha registrado un crecimiento del 19,7%, Reino Unido con un 13,0%, Dublín con un 7,5%, y Francia con un 7,1%. Los mayores descensos han sido los de Bélgica, con un descenso de la contratación inmologística del 44,5%, y Portugal con un 41,2%. Además, se ha observado una fuerte demanda en algunas zonas de Europa Central y Oriental, especialmente en Polonia.
Tendencias en el mercado
Igualmente, se mantiene el interés por los edificios que cumplen con los requisitos estratégicos a largo plazo de los inquilinos, especialmente en lo referente a los criterios ESG, fundamentales en la región EMEA.
En muchos mercados europeos, la consultora también aprecia una transición de un mercado favorable a los propietarios a uno que favorece a los ocupantes, lo que les ha permitido negociar condiciones comerciales más favorables que las que obtenían anteriormente.
Esta probablemente sea la mejor oportunidad que tendrán muchos para cerrar acuerdos a largo plazo bajo sus condiciones antes de que el mercado comience a recuperarse con mayor fuerza en la segunda mitad de la década.
Los inquilinos asesorados por los equipos de Industria y Logística de Savills EMEA están buscando en este momento optimizar sus carteras industriales y logísticas, modernizando sus espacios siempre que sea posible, buscando así instalaciones más grandes, nuevas y eficientes.
Además, tras descender en 2024, la tasa media de disponibilidad se ha recuperado en el primer semestre, pasando del 5,79% al 6,73%. Este aumento se debe principalmente a un fuerte incremento en Europa Central y Oriental, llegando la de Budapest al 13,36% y la de Polonia al 7,90%. En Madrid, si bien se ha reducido, la tasa se situaba en el segundo trimestre en un destacado 9,65%.
La desocupación se ha visto impulsada por una menor demanda, combinada con mayores niveles de desarrollo a riesgo. No obstante, los últimos datos apuntan a una tendencia a la baja en el desarrollo especulativo.
Precisamente en el Reino Unido se ha observado un descenso significativo de la cartera de proyectos a riesgo, que se ha contraído en un 58% desde que alcanzara su máximo en el cuarto trimestre de 2022.
El sector inmologístico mantiene una relativa fortaleza en un contexto de incertidumbre económica generalizada, dado que sigue despertando un gran interés entre los inversores”.
Cabe apuntar también que la baja demanda y la recuperación de la tasa de disponibilidad continúan impactando en las rentas. No obstante, el crecimiento parece haberse acelerado este año, con un incremento anual del 1,7% de media en toda Europa.
Además, muchos arrendadores están optando por ofrecer mayores incentivos, como periodos de carencia, para mantener las rentas en niveles elevados.
Inversión
En lo que respecta al volumen de inversión en el sector inmologístico europeo, en el primer semestre ha alcanzado los 18.900 millones de euros según datos de Savills, lo que supone una disminución del 4% respecto a los 18.800 millones del primer semestre de 2024, y aproximadamente del 20% en comparación con la media de los últimos primeros cinco semestres.
Esta desaceleración en lo que va de año refleja un entorno de inversión más cauteloso, especialmente durante el segundo trimestre, por la incertidumbre arancelaria.
Los mayores aumentos en términos anuales en la inversión del primer semestre se han registrado en la República Checa, que ha registrado un incremento del 340%, en Hungría con un ascenso del 108%, y en Bélgica, donde el ascenso ha sido del 95%.
Todos los mercados principales han experimentado descensos anuales, pero en general, los más pequeños y volátiles son los que se han enfrentado a caídas más pronunciadas. Así, destaca el retroceso del 91% que se ha producido en el mercado de Austria, del 88% en Irlanda y del 63% en Grecia.
A pesar de la disminución general de la inversión inmobiliaria a nivel mundial, el sector logístico mantiene su resiliencia, pues continúa despertando un gran interés entre los inversores, con una relativa fortaleza en un contexto de incertidumbre económica generalizada. De hecho, los activos logísticos representan el 22% del capital total invertido en el sector inmobiliario europeo, frente al 13% de 2018.
Las rentas prime se han mantenido prácticamente estables en el segundo trimestre de 2025, con una ligera caída de tan solo un punto básico, siendo Estocolmo el único mercado con una variación notable, tras registrar una caída de 10 puntos.
El principal lastre del primer semestre, que ha estado relacionado con las tensiones comerciales a nivel mundial, parece estar estabilizándose, y según Savills, siempre y cuando el acuerdo actual entre la UE y EE. UU. se mantenga, los temores de los inversores deberían seguir disminuyendo.
De hecho, cuando las tensiones se resuelvan por completo, podría darse una liberación de la demanda de inversión contenida, lo que resultaría en un fuerte repunte en el volumen de operaciones.
En esta línea, aunque persisten algunas incertidumbres, puede decirse que el mercado se ha adaptado en gran medida a la nueva realidad, como demuestra la reducción de las brechas de precios y la reanudación del flujo de operaciones en el segundo trimestre de 2025.
En esta línea, las condiciones económicas también favorecen un segundo semestre más sólido, pues con la aplicación de los recortes de tipos del Banco Central Europeo, la financiación ya resulta más fácil y existe un mayor margen para la compresión de la rentabilidad, lo que podría impulsar el valor de los activos y el dinamismo de las operaciones.
Según el Censo Logístico Europeo, el 41% de los inquilinos del sector inmologístico prevé un aumento en sus necesidades de espacio de almacén en los próximos 12 meses”.
Asimismo, la inflación está bajo control y se espera que se mantenga baja, lo que facilita a los bancos centrales apostar por una política monetaria más expansiva. Desde la consultora, consieran que la estabilidad macroeconómica debería contribuir a respaldar las decisiones de inversión en los próximos trimestres.
Censo Logístico Europeo
Para profundizar en esta cuestión, resulta útil revisar los resultados de la última edición del Censo Logístico Europeo, elaborado por Brookfield Properties, Savills y Analytiqa, que muestranque se está intensificando la actividad promotora e inversora ante una posible recuperación, a pesar de que los usuarios mantienen estrategias más prudentes.
Considerando la agitación e incertidumbre provocada a nivel mundial por los aranceles de la administración Trump en abril, los encuestados se muestran muy optimistas respecto a las condiciones del mercado, pues el 32% consideró que son algo más favorables que el año anterior, y un 8% entiende que son mucho más favorables.
No obstante, mientras entre los inquilinos solamente un 37% ve el mercado más favorable, entre los inversores la cifra asciende al 46%, y en los promotores al 54%.
La incertidumbre global se refleja también en los planes de expansión de los inquilinos, ya que el 57% de ellos dice ha tenido que ajustar o retrasar sus planes de expansión, pero de este porcentaje, solo el 4% los ha pospuesto indefinidamente.
Además, el 41% prevé un aumento en sus necesidades de espacio de almacén en los próximos doce meses, si bien un 52% adicional cree que se mantendrán.
En cuanto al tipo de instalación, el 65% de los inquilinos busca ubicaciones de tamaño medio, de 5.000 a 9.999 m², pero el 16% considera instalarse en ubicaciones superiores a 40.000 m².
En su caso, un 36% de los promotores planea construir más espacio de forma especulativa, frente al 24% de 2024, y solo el 32% planea desarrollar menos este año. A su vez, el número de inversores dispuestos a considerar la financiación de proyectos especulativos se ha mantenido estable en poco más de la mitad de los encuestados, con un 52%. l