El comercio electróníco es, sin duda, uno de los grandes impulsores de la demanda de espacio logístico. Así se refleja en un reciente informe de Prologis, según el cual la proporción de nuevos arrendamientos por parte de empresas de e-commerce a nivel mundial aumentó a más del 19% en 2024, superando tanto la cifra de 2023 como el 18% de media del período 2017-2019, antes de la pandemia.
Además, teniendo en cuenta que está previsto que el sector crezca a un ritmo de más del 5% anual, pueden necesitarse entre 1,4 y 1,9 millones de metros cuadrados de espacio logístico adicional en Europa durante los próximos cinco años.
Es importante señalar, en este sentido, que el comercio ha requerido tres veces más espacio logístico que las ventas en tiendas físicas en 2024, un proporción que se ha mantenido relativamente estable en la última década.
Actualmente, la tasa de penetración del comercio electrónico en Europa continental se sitúa en alrededor de un 10%, muy por debajo del 33% del Reino Unido, lo que pone de relieve un importante potencial de expansión en la zona.
Las empresas priorizan las ubicaciones logísticas cercanas a los centros urbanos, con buena conectividad, para poder realizar entregas en el día o al día siguiente.”
De hecho, se prevé que esta cifra llegue a aumentar hasta el 13,4% en Europa y hasta el 14,7% en España para 2030, lo que incrementará al mismo tiempo la demanda de espacio logístico.
Mientras, en Estados Unidos, la promotora calcula que la penetración del comercio electrónico en EE.UU. alcanzará el 30% para el año 2030, frente al 24% actual. Este cambio de cuota impulsaría una absorción neta de entre 23 y 32 millones de metros cuadrados cuadrados de cara a 2030.
Cambios normativos
A finales de agosto de 2025, el país norteamericano eliminó el umbral de minimis para todos los países, pero ya desde meses antes, plataformas como Shein, Temu o TikTok, que dependen de modelos "built-to-order" con envíos aéreos rápidos, estaban adaptando sus cadenas de suministro ante este posible cambio regulatorio.
Esto, según Prologis, podría llevar a un posible mayor uso del transporte marítimo, plazos de entrega más largos y una mayor necesidad de almacenamiento. Si bien esta clase de medidas no frenarán el comercio electrónico transfronterizo, el sector sí tendrá que buscar otras maneras de gestionarlo.
En su caso, la Comisión Europea indicó a principios de 2025 que el 91% de todos los paquetes con un valor inferior a los 150 euros llegados a la UE en 2024 a través de plataformas electrónicas, procedían de China.
El volumen, como explicaron entonces, se había doblado respecto al año anterior, con unos 4.600 millones de productos, lo que equivale aproximadamente a unos 12 millones de paquetes diarios gestionados.
En este caso, las importaciones de mercancías con un valor inferior a 150 euros están exentas de derechos de aduana, pero Bruselas propuso una reforma aduanera en el mes de mayo de 2023 que eliminaría esta exención.
De momento, este año ya ha planteado gravar con dos euros cada paquete que entre en el espacio Schengen y cuyo destino sea un cliente final.
Los cambios podrían ser especialmente notorios en países como España, donde plataformas como Shein, AliExpress y Temu representan el 34% de los pedidos online. En Alemania, por su parte, la cuota de mercado de estas plataformas ha pasado del 2% en 2022 al 7% en 2024.
Las empresas de e-commerce deben contar con almacenes flexibles, capaces de absorber picos de demanda y facilitar el proceso de devolución”.
En lo que se refiere a Reino Unido, desde Knight Frank explican que los retailers chinos están reforzando activamente sus cadenas de suministro en el país, en previsión de la posible modificación de la normativa de minimis por parte del Gobierno, que actualmente permite que las importaciones inferiores a 135 libras esterlinas entren en el país libres de derechos de aduana e IVA.
Los operadores de paquetería también están invirtiendo actualmente en instalaciones más grandes para gestionar el aumento del volumen de los paquetes, maximizar la eficiencia mediante la automatización y mejorar los plazos de entrega.
Por ejemplo, DHL ha invertido 230 millones de libras esterlinas en un nuevo centro en Coventry enfocado en el comercio electrónico. Por su parte, FedEx planea consolidar la actividad de cinco almacenes en dos hubs de última generación, que entrarán en funcionamiento en 2029.
Ubicaciones más cercanas al cliente
Para enfrentar las crecientes restricciones, las empresas están priorizando cada vez más las ubicaciones logísticas cercanas a los núcleos urbanos, con buena conectividad y que se encuentren próximas al consumidor, de manera que les permitan garantizar las entregas en el mismo día o al día siguiente.
Tal y como explican desde Prologis, en 2024, el 70% de los usuarios ya esperaba recibir sus pedidos en 24 horas y el 76% contaba con tener el servicio de devoluciones gratuito.
“El comercio electrónico sigue creciendo con fuerza en Europa continental, especialmente en España, donde aún tiene un gran potencial por desarrollar. Frente a esta dinámica y a la escasez de suelo disponible, los operadores logísticos deben adaptar sus modelos para ofrecer plataformas más sostenibles y cercanas a los núcleos urbanos”, ha indicado al respecto Cristian Oller, responsable de Gestión de Activos de Prologis para el Sur de Europa, que considera que “el aumento de la tasa de penetración está impulsando a las empresas a replantear sus cadenas de suministro para acelerar las entregas, lo que incrementa la demanda de espacios logísticos bien ubicados”.
Precisamente, como indican desde Savills, el aumento de demanda por la necesidad de contar con centros en ubicaciones estratégicas cerca de núcleos urbanos y centros de transporte ha impulsado desde diciembre de 2020 las rentas prime en un 30% a nivel mundial, incluyendo impuestos.
La proximidad se presenta como un factor clave para reducir los tiempos y costes, y está elevando el valor de los activos inmobiliarios logísticos bien posicionados.
El impacto de las devoluciones
En la medida en que las compras por Internet siguen en aumento, también crece la presión sobre unas cadenas de suministro ya de por sí tensionadas por factores como la incertidumbre económica, los cambios geopolíticos y las variaciones estacionales.
En este contexto, la gestión de las devoluciones es otro elemento que está obligando a los operadores a replantear sus estrategias para adaptarse a un entorno cada vez más complejo y competitivo, y poder gestionar devoluciones de gran volumen de la forma más eficiente posible.
En sectores como la moda, como explica la consultora, entre el 20% y el 30% de los pedidos online son devueltos. Además, se calcula que procesar una devolución requiere aproximadamente un 20% más de espacio logístico que el envío de un producto nuevo.
Esto implica que las empresas del sector deben contar con almacenes flexibles y bien ubicados, capaces de absorber picos de demanda y facilitar el correcto desarrollo del complejo y costoso proceso de devolución, que incluye inspección, reacondicionamiento, redistribución, reciclaje o eliminación.
Por tanto, la gestión de devoluciones ya no es solamente una cuestión operativa, sino que también se ha convertido en un elemento que impacta directamente en la experiencia del cliente, así como en la eficiencia de la cadena de suministro y el sector inmologístico.
Los clientes demandan entregas gratuitas, pero también quieren devoluciones gratuitas, y en muchos casos aseguran que consideran frustante el tener que abonar las posibles tasas de devolución. Es por ello que si los minoristas quieren fidelizar a sus compradores y cobrar por las devoluciones que se realicen, deben priorizar la rapidez y la comodidad.
En este sentido, Connor Chilton, analista de investigación de Savills World, apunta que "a medida que el comercio electrónico continúa creciendo y madurando, y aumentan las expectativas de los consumidores online, la gestión de las devoluciones seguirá siendo un factor crucial que determinará las estrategias inmobiliarias y de la cadena de suministro".
En este contexto, las empresas que planifiquen proactivamente las demandas de la logística inversa estarán mejor posicionadas para ofrecer una experiencia fluida en un mercado que resulta cada vez más competitivo. l