La falta de disponibilidad de espacios sigue siendo uno de los principales escollos a superar por el mercado inmologístico español, especialmente en lo que se refiere a los activos de primera calidad.
El sector logístico está creciendo en España por encima de la media europea, lo que exige una mayor disponibilidad de suelo para el desarrollo de esta clase de actividades. Sin embargo, existe un problema grave en los grandes mercados, muy agudizado en el caso de Barcelona y que podría acabar por darse también en Madrid.
Esto ha llevado a muchos operadores a seleccionar otras zonas para el crecimiento de sus negocios y la alternativa preferida es, con diferencia, la Comunidad Valenciana, aunque zonas como Aragón, el País Vasco o Andalucía ya están empezando a notar los efectos de esta diversificación de la demanda.
[sumario]En 2017, la inversión inmologística se ha duplicado en el mercado valenciano, alcanzando los 60 millones de euros.[/sumario]
Si bien el sector logístico sigue siendo atractivo para los inversores, la escasez de oferta de superficies de grandes dimensiones está provocando un serio desajuste en el mercado, ante la falta de producto terminado.
La situación está impulsando la demanda de proyectos ‘llave en mano’, como indican desde Area I&L, que pone el foco en la escasa disponibilidad de activos que superen los 10.000 m². Sin embargo, no debe olvidarse que la entrada de capital procedente de fondos extranjeros está reactivando también las promociones a riesgo.
De hecho, cada vez son más los inversores que se plantean desarrollar promociones de naves logísticas, decantándose algunos de ellos por zonas logísticas ya consolidadas, mientras que otros prefieren buscar suelos en regiones con gran proyección futura.
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En el caso de Madrid, cuya tasa de disponibilidad se ha situado en el último año en el 6,5%, el aumento del interés de las empresas por instalarse en la capital, especialmente por el crecimiento del e-commerce, ha generado una ligera tendencia alcista en las rentas.
A lo largo de 2018, está previsto que se incorporen al mercado nuevos proyectos en el Corredor del Henares y la zona sur, según augura BNP Paribas. Coincide con esta consultora CBRE, cuyos últimos informes indican que la baja oferta en España está propiciando la apuesta por nuevos desarrollos, como los 500.000 m² que están en construcción en la zona de Madrid, en los ejes A-1-A-2, A-4 y A-42.
Para el año 2018, se espera un crecimiento de las rentas, llegando a los 5,60 euros/m²/mes. De hecho, en el primer semestre del año se han mantenido en los 5,25 euros /m²/mes.
Actualmente, se encuentran en construcción instalaciones que suman 744.500 m², según los datos de JLL. El 30% de la oferta en construcción será ocupada por un usuario concreto, mientras que el 70% se construye de forma especulativa.
Falta de espacio en Cataluña
A medio plazo, la ciudad podría empezar a sufrir graves problemas de falta de espacio para nuevos desarrollos, como ya sucede en Cataluña, donde la tasa de disponibilidad se reduce cada vez más, situándose actualmente en el 2,8%. Gran parte de la superficie contratada corresponde a pre-alquileres de naves en construcción o proyectos llave en mano, ya que cada vez más clientes exigen situarse cerca de las ciudades para sus proyectos de e-commerce.
Savills Aguirre Newman, que sitúa el stock disponible por debajo del 2,5% asegura que se están impulsando nuevos proyectos para paliar esta falta de producto, principalmente en la primera y segunda corona, mientras en la tercera se pueden encontrar algunos activos de calidad de forma puntual.
[sumario]Se prevé la irrupción de nuevos actores en el mercado, principalmente retailers, que con su adaptación al e-commerce, suelen necesitar el triple del espacio logístico que demanda un e-tailer.[/sumario]
Para JLL, La histórica falta de suelo logístico dentro del área metropolitana ha hecho que zonas del norte de Barcelona como Martorelles o del sur, como San Esteban de Sasroviras, hayan experimentado un gran crecimiento por el aumento de la demanda por parte de los operadores logísticos.
Para 2018, está prevista la entrega de al menos 441.200 m² en operaciones logísticas en la región. El 80% corresponde a proyectos ya alquilados o ocupados, mientras que el 20% son especulativos. BNP espera que las rentas crezcan un 4% en 2018 en esta zona, hasta llegar a los 6,75 euros /m²/mes, cifra que coincide con la proporcionada por CBRE para el primer semestre del año.