El mercado logístico español parece haber conseguido una solidez extraordinaria, aupado en un comercio electrónico, con gran recorrido por delante para madurar y alcanzar el nivel de desarrollo que tiene en otros mercados europeos, así como en la confianza de inversores nacionales internacionales.

Los inversores españoles e internacionales prevén en el mercado logístico rentabilidades que no se esperan en otros segmentos del sector inmobiliario en España. A falta de las operaciones que se firmen en el último trimestre del año, el mercado de la logística ha batido este 2021 el récord de inversión que se obtuvo el año 2019.

Parece así que, tras el dramático paréntesis de 2020, se recupera la senda de crecimiento de antes de la pandemia. De hecho, la fortaleza y el crecimiento de los proyectos logísticos es tal, que se ha convertido en el sector inmobiliario más codiciado por los inversores.

Más en detalle, entre los meses de julio y septiembre, según la información que maneja BNP Paribas Real Estate, se han cerrado operaciones de inversión por un volumen de 348 millones de euros.

La inversión total hasta septiembre de este 2021 ha igualado los registros de todo el 2019, el año más dinámico de la serie histórica

En cuanto al total acumulado hasta septiembre, se sitúa en los 1.805 millones de euros, un 17% más que todo el año 2020, igualando los registros de todo el año 2019, periodo más dinámico de la serie histórica hasta la fecha.

Según la consultora, el elevado número de procesos de venta abiertos, algunos de ellos con volúmenes considerables, permite estimar un volumen de inversión en el total del año 2021 con la cifra total de inversión que podría superar los 2.500 millones de euros.

Mercado logístico del centro peninsular

El mercado logístico madrileño ha experimentado durante la primera mitad de 2021 un gran dinamismo.

Este activo comportamiento se refleja en  una contratación de activos logísticos entre abril y junio que ha sumado 283.460 m², distribuidos en 22 contratos, registro que se coloca un 18% por encima del dato del mismo período de 2020.

En el total de los seis primeros meses del año se suman 628.549 m² un 182% anual más. Estos registros, según BNP Paribas Real Estate, podrían colocar el volumen a final de año por encima de la barrera de los 1,2 millones de m2, al borde de un nuevo registro máximo histórico para un segmento muy sólido.

Por operaciones, hasta el 1 de julio se han producido 43 operaciones en el mercado logístico madrileño, un 65% más que un año antes.

El tamaño medio de los proyectos ha sido de 14.725 m² un 10% inferior al de los que se cerraron en el primer semestre del año pasado.

Por zonas,el Corredor del Henares, ha sido, una vez más, el eje más que más superficie contratada ha concentrado, concretamente el 65% de la demanda del segundo trimestre y el 55% de las operaciones firmadas. Los mercados más dinámicos de este trimestre han sido Cabanillas, Torrejón de Ardoz, Coslada y San Fernando de Henares.

Así mismo, el 35% restante de la demanda se ha registrado en la zona Sur, área comprendida entre los ejes -A4 y A-42, hasta alcanzar un total de diez nuevos contratos. Sobresale el elevado dinamismo observado en Getafe, mercado muy atractivo para los usuarios, con la firma de varias operaciones en los últimos meses.

Por lo que respecta a las rentas, BNP Paribas Real Estate calcula que se ha producido un incremento de un 4,4%, hasta colocarse en los 4,7 euros/m²/mes, mientras que las rentas prime se mantienen en los 6,20 euros/m2/mes.

En cuanto a la tasa de disponibilidad se ha reducido desde el 7,68% de primeros de año al 5,76% de la mitad de 2021.

Está previsto que de cara al próximo año o año y medio se incorporen al mercado madrileño 672.000 m² de superficie logística de última generación.

En resumen, la actividad promotora continúa su curso, e inversores y promotores continúan adquiriendo suelo para desarrollar nuevas instalaciones logísticas.

Mercado logístico de Barcelona

La primera mitad de 2021 sigue mostrando un gran dinamismo en el mercado logístico del entorno de Barcelona.

En este sentido, BNP Paribas Real Estate estima que el mercado logístico de la capital catalana ha sumado una contratación total de 261.130, un 186% más que un año antes y con un registro muy similar al de los tres primeros meses de este mismo 2021, con lo que se demuestra la consistencia que ha tenido la logística durante la primera mitad del año.

Además, en la primera mitad del ejercicio se suma una contratación de 527.838 m², volumen que es un 21% superior a todo el volumen acumulado el pasado 2020.

Según BNP Paribas Real Estate, en el semestre de suman 37 contratos, con un tamaño medio de 14.619 m² de media, ligeramente por encima de la superficie media contratada en esta zona durante el primer trimestre.

Por zonas, el arco regional ha sido el más demandado por los clientes, totalizando el 55% de las operaciones y el 68% de la superficie contratada del segundo trimestre.

A su vez, el arco local ha concentrado el 17%, de los contratos formalizados y el 11% del total de la contratación registrada.

Por lo que respecta a las rentas, se detecta un fuerte ascenso de un 12% anual, con lo que la media se coloca en los 5,4 euros/m²/mes, mientras que la renta prime también ha sufrido un ligero ajuste al alza hasta alcanzar los 7,25 euros/m2/mes.

Como es habitual en el mercado logístico barcelonés, la tasa disponibilidad ha vuelto a retroceder, para colocarse en un 3,1% para un parque que ronda los 7,1 millones de m².

De cara al futuro, BNP Paribas Real Estate calcula que para los próximos 36 meses se incorporarán al parque logístico de la Ciudad Condal 620.000 m² de nuevos proyectos que, sin embargo, no se empezarán a construir hasta que cuenten con inquilinos.

En este sentido, según la consultora, se estima que la actividad promotora continuará su curso mientras promotores y fondos de inversión siguen desarrollando producto.

Mercado logistico de Valencia

La Comunidad Valenciana sigue su camino de consolidación como tercera plaza logística del país, con incrementos de la contratación en la primera mitad de 2021.

Durante el segundo trimestre, la Comunidad Valenciana suma una absorción de 86.118, un 35% más que en los tres primeros meses de 2021 y, de paso, multiplicando por cuatro los volúmenes de contratación del mismo tramo del año pasado.

En la primera mitad de 2021, este mercado totaliza 149.698 m² un 149% anual más, por lo que BNP Paribas Real Estate estima que si se mantiene el ritmo, el mercado valenciano superará su registro máximo de 2019 este año.

El tamaño medio de las superficies logísticas contratadas durante los primeros seis meses de 2021 en la Comunidad Valenciana es de 6.624 m² algo por encima del registro del primer trimestre, para un total de trece operaciones.

A su vez, se ha observado una gran estabilidad en las rentas, con niveles para instalaciones ubicadas en Ribarroja, área que concentra el 38% de los contratos firmados en el segundo cuarto de 2021, de 4,5 euros/m²/mes. La tasa de disponibilidad se mantiene en un 7,88%.

El stock en la zona apenas supera los 2,25 millones de m², mientras que no se espera la incorporación de nuevos proyectos hasta el segundo trimestre de 2022.

Además de las tres principales zonas logísticas del país, otros lugares, especialmente Andalucía siguen sumando nuevos proyectos en contexto de solidez.