La absorción logística en Europa se ha situado en los 18.700.00 m2 en el primer semestre de 2021, lo que representa un crecimiento del 63% respecto a la media de los últimos cinco años, siendo Alemania, Países Bajos y Polonia las zonas que han logrado mayores incrementos, con un 28%, un 64% y un 102% respectivamente. Retailers y operadores de e-commerce siguen siendo los actores clave del mercado, acumulando por ejemplo en la República Checa el 30% de la demanda.

Por su parte, la superficie disponible ha disminuido ya en 80 puntos en los últimos 12 meses, situándose la tasa de disponibilidad en el 4,6%, algo a lo que ha contribuido el aumento de la contratación en España, según explica un reciente informe de Savills Aguirre Newman.

Precisamente, la ciudad de Barcelona se sitúa entre los mercados con menor superficie logística disponible, con una tasa de apenas un 3,3%, aunque destacan también Oslo, con el 3,8%, y Helsinki, con el 4,3%.

La puesta en marcha de nuevos desarrollos no se adecúa en general al crecimiento de la demanda, por factores entre los que se encuentran la dificultad para encontrar mano de obra, los elevados costes de los materiales y los desafíos que están afrontando las cadenas de suministro a nivel global, que impiden que las entregas se realicen siempre en el momento para el que estaban previstas.

La escasez de espacio logístico, sumada a estos factores, ha llevado a un repunte del 2% en las rentas prime europeas, que continuarán al alza en los próximos meses. En algunos casos, sin embargo, el aumento ha sido muy superior, llegando al 16% o incluso al 20% en algunas zonas de Varsovia o Lisboa, respectivamente.

Inversión logística

En lo que respecta a la inversión en el mercado logístico europeo ha alcanzado los 22.500 millones de euros en el primer semestre de 2021, lo que supone un 60% más que la media para el este periodo de los últimos cinco años.

El capital invertido ha supuesto el 20% del total de la inversión inmobiliaria en Europa, frente al 10% de cuota histórica. Asimismo, del capital nuevo levantado por los fondos de inversión a lo largo de este año, el 39% se ha destinado al sector logístico, que ha conseguido acaparar una mayor cantidad que ningún otro segmento terciario.

España es el segundo país que ha logrado un mayor crecimiento de la inversión respecto a la media del primer semestre de los últimos cinco años, con un 212%, situándose por detrás de Irlanda, con un 1.008%.

El tercer lugar es para Reino Unido, con un incremento del 115%, habiendo conseguido los Países Bajos un ascenso del 66%. Asimismo, Reino Unido acumula el 37% del volumen total de transacciones.

Cabe apuntar que en los primeros seis meses del año, los volúmenes de inversión logística ya han alcanzado el 64% del total de 2020, lo que permite anticipar un año de récord.

Sin embargo, la rentabilidad de los activos se está reduciendo y se encuentra entre el 3% y el 4% en la mayoría de los mercados principales, conunas tasas de disponibilidad históricamente bajas.

La situación está llevando a los inversores paneuropeos a buscar oportunidades fuera de los países habituales o en determinados subsectores para obtener mayores retornos en sus operaciones.

España es el segundo mercado con mayor crecimiento de la inversión en el primer semestre de 2021, respecto de la media de los últimos cinco años.

Un reciente informe de Catella Group eleva la cifra de inversión en el mercado logístico europeo a los 26.300 millones, de los cuales 1.600 corresponden a España, que se situaría en sexto lugar, por detrás de Reino Unido, Alemania, Suecia, Francia y Países Bajos.

Usuarios e inversores están generando tal demanda que es prácticamente imposible que el desarrollo de nuevos proyectos pueda adaptarse a este ritmo.

Los motivos residen en el crecimiento del e-commerce, las necesidades del sector de la última milla y el desarrollo de nuevos almacenes para resolver los problemas globales de la cadena de suministro.

Dada la gran demanda de espacio, se espera un fuerte crecimiento de la inversión, que se concentrará en áreas urbanas y suburbanas. 

Como Savills, consideran que la situación está captando la atención de inversores tradicionalmente centrados en otros sectores, si bien la mejora de los retornos respecto a otros activos es ya menor o incluso inexistente en muchas zonas.

Así, según su estudio al respecto, la rentabilidad media en Europa es del 4,98%, 43 puntos por debajo de la del año pasado, siendo la más baja la de Berlín, con un 3,3% y la más alta la de Tartu, en Estonia, con un 8,3%. El mayor descenso lo ha experimentado Viena, con un 3,4%, que supone un 1,6% menos.

En cuanto a las rentas prime, la media se encuentra en 5,69 euros/m²/mes, entre los 3,70 euros de Lieja y los 16,20 de Londres. En Alemania, Francia, Reino Unido y Países Bajos, la rentabilidad de los activos prime ha caído ya por debajo del 4%, aunque a menudo se dan incluso transacciones cercanas al 3%.

Destaca el crecimiento de los precios en Polonia y la República Checa, mientras que los países nórdicos siguen siendo relativamente baratos en comparación con otros mercados europeos. La rentabilidad en este caso se sitúa en un 4,8% en Copenhague, un 4,7% en Helsinki y un 3,75% en Estocolmo.

Crecimiento del e-commerce

Según los cálculos de Savills IM, la demanda de espacio logístico en Europa podría alcanzar los 21.000.000 m2 en el año 2025. Si bien la disponibilidad de activos logísticos de gran formato empieza a ser limitada en los principales mercados, está previsto que el e-commerce, que es uno de sus grandes impulsores, siga creciendo a un ritmo elevado durante los próximos años.

De hecho, su avance a consecuencia de la pandemia es en gran parte responsable de los niveles de contratación y el aumento de las operaciones de alquiler que se están registrando en Europa, que ha logrado en los últimos 18 meses el crecimiento que correspondería a un periodo de cinco años.

En concreto, se estima que para 2025, se necesitarán 8.600.000 m2 adicionales de espacio de almacenaje para atender la demanda del comercio electrónico. Además, asumiendo que el 20% de los productos comprados en el canal on-line sean devueltos, harían falta 1.700.000 m2 para gestionar las devoluciones.

La absorción logística en Europa ha aumentado un 63% en los seis primeros meses de 2021.

No obstante, la consultora considera que aunque las estrategias omnicanal que se están llevando a cabo también generan demanda de espacio para actividades logísticas, al mismo tiempo reducen el número de devoluciones gracias a una gestión más eficiente y diversificada, con alternativas a la entrega domiciliaria.

Asimismo, muchos minoristas utilizarán las redes de tiendas para las entregas, lo que reducirá parte de la demanda de instalaciones para uso logístico.

Desde Prologis, apuntan que por cada 1.000 millones de euros en ventas ‘on-line’, harán falta unos 77.000 m2  de espacio de almacenamiento adicional, por lo que teniendo en cuenta las necesidades del sector minorista que vende a través del canal del e-commerce, harían falta 26.300.000 m2. de almacenamiento.

Asimismo, en CBRE recuerdan que mercados como los del Reino Unido, Alemania, Suecia y Países Bajos, están ya preparados para facilitar el crecimiento del canal ‘on-line’, tanto en lo que se refiere a la digitalización como a las infraestructuras necesarias.

Sin embargo, según sus estimaciones, serán países como Portugal, Italia o España los que experimenten un mayor crecimiento en los próximos cinco años, lo que se traducirá en una mayor demanda de espacio logístico.

Evolución del mercado

Para evaluar la evolución del mercado europeo en un futuro cercano, también debe tenerse en cuenta que, tras la crisis del Covid-19, muchos fabricantes apostarán por acercar los centros de producción al cliente y aumentar sus niveles de stock para evitar posibles retrasos en la entrega, por lo que también necesitarán más espacio de almacenamiento.

Es en este contexto donde cabe preguntarse cómo afectará la crisis actual por el incremento del precio de las materias primas a la construcción de nuevas instalaciones, pues conseguir hormigón, madera o acero se está convirtiendo en todo un desafío, que contribuirá agravar aún más el problema de la escasez de oferta.

A ello se añaden las dificultades existentes en algunos mercados para poder levantar nuevos desarrollos, como es el caso de Alemania o los Países Bajos, pudiendo alargarse los plazos.

Si bien existe un gran apetito inversor, que se extiende a todas las localizaciones, los elevados costes de desarrollo podrían frenar las aspiraciones de los actores del mercado y mantener bajo presión la rentabilidad de los activos ya existentes.

En cualquier caso, teniendo en cuenta que las rentabilidades medias se sitúan en la actualidad en el 4,35% a nivel europeo, los mercados en los que las condiciones sean favorables, no  tendrían, a juicio de Savills Aguirre Newman, que seguir los pasos de Francia, Alemania y Reino Unido, con rentabilidades por debajo del 4% o incluso del 3% en muchos activos prime.