Los tres mercados logísticos más importantes en España son Madrid, Barcelona y Valencia.
El principal impulsor de la actividad económica y su consecuente recuperación fue, y sigue siendo, la demanda privada que se está apoyando en el consumo de los hogares.
El sector logístico es una pieza fundamental de la economía en sus dos vertientes, transporte y almacenaje, y es en la parte del almacenaje donde conecta directamente con el sector inmobiliario.
Los tres mercados logísticos más importantes en España son Madrid, Barcelona y Valencia, y en los siguientes apartados vamos a analizar sus comportamientos en los últimos años y también las tendencias, así como el impacto del comercio electrónico como dinamizador del sector.
Zona centro
En el mercado de Madrid el proceso de recuperación comenzó en 2015 con una contratación de espacios logísticos de casi 400.000m², un 44% más que en 2014. A lo largo de 2016 la actividad en el sector se fue consolidando y se contrató casi la misma superficie: 402.100 m². Este escenario contrasta con la época 2008-2014 donde la contratación logística apenas conseguía llegar a una media de 285.000 m².
[sumario]En lo que va de año, se han contratado en Madrid un total de 130.255 m2, que supone un incremento del 38% sobre la media de los últimos ocho trimestres.[/sumario]
En lo que va de año se han firmado contratos por un total de 130.255 m² de naves logísticas, lo que supone un incremento del 38% sobre la media de los ocho últimos trimestres 94.000 m², es decir 2015 y 2016.
Corredor del Henares (eje A-2) y el Corredor Sur (eje A-4 y A-42) concentran la mayor parte de la ocupación logística. Esta absorción de superficies disponibles ha hecho posible que la tasa de disponibilidad se sitúe ahora mismo en el 6%. La buena actividad del mercado logístico mantiene la tendencia de incremento suave de los precios de alquiler.
Cataluña
El nuevo ciclo de la logística tuvo un impacto muy similar en el mercado de Cataluña. Después de una actividad moderada durante los años 2008-2014, donde la media anual de contratación de naves fue de 313.000 m², 2015 supuso un cambio en la tendencia y cerró con una contratación de 553.000 m².
El año siguiente, en 2016, la actividad se intensificó alcanzándose un record de contratación con 607.000 m². Los tres primeros meses de 2017 sumaron una superficie de 125.000 m². Si volvemos a hacer la misma comparación con los últimos ocho trimestres, la media es de 130.000 m², es decir, se sitúa casi en el mismo nivel.
El e-commerce tiene un impacto directo en el inmobiliario logístico porque requiere una cierta tipología de naves para el desarrollo de su actividad
La contratación se ha ubicado en las zonas más alejadas del núcleo de Barcelona. La tasa de disponibilidad se ha reducido hasta el 4%. Los precios de los alquileres mantienen la tendencia de ligero incremento desde que se inició la recuperación del sector.
Valencia
El mercado logístico de Valencia empezó pronto su recuperación y ahora mismo se encuentra en una fase de consolidación. En 2016 la contratación de superficie logística fue de 100.540 m². La cifra podría haber sido mayor, pero debido a la falta de producto, no se pudieron materializar todas las demandas. Durante el primer trimestre de 2017 se contrataron 45.000 m² de espacios logísticos y la mayoría de las demandas requerían disponibilidad inmediata, es decir, naves construidas.
En estos momentos hay peticiones de plataformas logísticas de superficies superiores a 30.000 m² por necesidad de agrupación de inmuebles. La superficie disponible se ha ido reduciendo hasta una tasa actual del 5,7%.
El e-commerce como dinamizador del mercado
El mundo tecnológico en el que vivimos hace que el comercio electrónico se convierta en un canal habitual para comprar. El volumen de ventas del e-commerce viene creciendo a una tasa media anual del 25% desde 2009. Llama la atención que este sector no ha visto caer su actividad durante los peores años de la crisis económica. Sin embargo, si se analiza el comportamiento del índice del comercio minorista, se observa una caída en el consumo durante los años 2008-2009 y 2010-2012.
[sumario]El e-commerce sigue en auge y necesita más espacios logísticos, pero el producto que se demanda son grandes plataformas de más de 25.000 m², de lo que hay escasez en el mercado.[/sumario]
Este tipo de comercio tiene un impacto directo en el inmobiliario logístico porque requiere una cierta tipología de naves para el desarrollo de su actividad y almacenamiento de las mercancías. Las naves y la distancia a la que se sitúan del núcleo de la ciudad, junto con la facilidad de acceso al mismo, son factores importantes para agilizar los tiempos de entrega. Este sector sigue en auge y necesita más espacios logísticos, pero el producto que se demanda es muy limitado en el mercado: grandes plataformas de más de 25.000 m².
Las perspectivas en el sector logístico son optimistas. Ante la escasez de producto ha vuelto también la actividad constructora, primero mediante desarrollos “llave en mano” y después hemos visto cómo se iban multiplicando los proyectos especulativos en las tres ciudades.
Se espera que la salida al mercado de nuevas promociones impulse las cifras de contratación hacia finales de 2017 y principios de 2018. El comercio electrónico continuará siendo un dinamizador del mercado y moldeará la demanda futura. En cuanto a los precios de los alquileres, mantendrán el tono positivo.
Jean Bernard GaudínDirector Industrial y Logística
BNP Paribas Real Estate
