La era digital y los cambios tecnológicos son la piedra angular de la transformación del sector inmologístico. Tanto la parte operativa como ejecutiva de la cadena de suministro y la logística afectan al perfil de los inmuebles demandados para ofrecer menores plazos de entrega, mayor eficiencia y en definitiva una mayor rentabilidad.
La actual realidad del sector necesita una tipología de nave diferente en función de cada una de las particularidades que describe la cadena de suministro. Es necesario tener presente además el contexto, puesto que las singularidades de cada inmueble vendrán definidas también por el entorno físico y por el entorno social.
En función de las particularidades de la actividad podemos ver cómo la naves de gran formato (BigBox) se sitúan principalmente en tercera corona debido a la posibilidad de acceder a grandes superficies, valor del suelo, impacto de la renta, concentración de gran volumen y automatización de los procesos.
Respecto a las plataformas logísticas de menor volumen y naves de crossdocking, se sitúan principalmente en primera corona por su proximidad a los principales núcleos de población con una función de distribución capilar y con un enfoque del Last Mile, mientras que la distribución más urbana (Urban Logistics) solicita espacios más reducidos dentro de ciudad.
En función del entorno físico, son claros ejemplos las distintas situaciones que viven ciudades como Madrid, Barcelona o Málaga, en las que no parece existir un denominador común. Madrid actualmente presenta una sobreoferta de nuevo stock logístico disponible dada su posibilidad de suelo finalista o la generación de este, enfocado tanto para actividades que precisan de grandes espacios logísticos como actividades que precisan una superficie inferior.
Por su parte, Barcelona debido a su geografía se caracteriza por una baja disponibilidad de suelo finalista o en desarrollo y por tanto baja disponibilidad de nuevo stock, que al estar además enfocado a gran formato provoca una gran demanda insatisfecha en menores volúmenes de contratación. Es prácticamente imposible cubrir esta demanda por la inexistencia de proyectos a riesgo y por la baja posibilidad de ofrecer un proyecto llave en mano.
Dicha realidad se agrava en Málaga ya que, si bien es una importante locomotora económica y a la cabeza de Andalucía, con índices de consumo saludables y crecientes, y con operadores en búsqueda de activos logísticos, la realidad física hace que esta demanda no vea cubierta sus expectativas por la inexistencia de tales proyectos y la dificultad en el desarrollo de nuevo suelo para tal fin.
El contexto social también describe el nuevo paradigma logístico ya que el sector demanda inmuebles que no únicamente sean funcionales y cumplan con los requisitos de sostenibilidad o eficiencia energética sino que sean inmuebles capaces de atraer y retener el talento profesional, capaces de ofrecer un espacio cómodo y confortable para las expectativas de los trabajadores, los cuales han de desplazarse fuera de la ciudad a áreas en la que los servicios están limitados.
Los nuevos espacios ofrecen o deberían ofrecer zonas de descanso y zonas verdes, salas de ocio y gimnasios, opciones como pistas de pádel en la cubierta de las oficinas en las naves de gran formato, servicios de comedor, actividad física programada, aparcamiento para bicicletas eléctricas, etc.
En Savills Aguirre Newman consideramos que los nuevos proyectos logísticos han de adecuarse y adaptarse tanto a las necesidades funcionales como a las necesidades del entorno, así como al contexto social que solicita el mercado, en un equilibrio adecuado para una cadena de suministro eficiente en todos los aspectos.
Gloria Valverde RubioDirectora Industrial – Logístico
Savills Aguirre Newman
