España se ha convertido en los últimos años en uno de los mercados más atractivos de Europa para el desarrollo de proyectos inmologísticos, impulsado además por el fuerte crecimiento del comercio electrónico. El sector continuará generando una demanda estable en 2026 a pesar de los condicionantes macroeconómicos, poniendo el foco cada vez más en activos sostenibles y eficientes.
Sin embargo, existen algunos factores que están limitando en cierta medida el crecimiento y de su evolución dependerá nen parte los avance en este ámbito.
Por ejemplo, la falta de oferta disponible en áreas como Barcelona o las dificultades para encontrar instalaciones modernas y adaptadas a los estándares actuales que demandan los clientes pueden constituir un freno para el desarrollo del sector en ciertas zonas del país.
Esta situación está desplazando parte de la demanda a áreas periféricas, indican en Accolade, pero también está ejerciendo presión sobre las rentas, especialmente para los activos modernos y bien ubicados.
Cabe apuntar, además, que en los últimos años los mercados secundarios están captando cada vez más la atención de los inversores, empezando por Valencia y Zaragoza. Además, ciudades andaluzas como Sevilla o Málaga, especialmente la primera, están ganando una gran importancia, si bien la oferta de activos de calidad disponible es en este momento algo limitada.
Asimismo, desde JLL explican que la falta de oferta está impulsando en los últimos meses el desarrollo de más proyectos llave en mano, especialmente de naves XXL, naves de frío y almacenes automatizados, con el fin de que las nuevas instalaciones puedan adaptarse a las necesidades operativas específicas.
El potencial de España para el desarrollo de centros de datos podría verse limitado por el actual problema de saturación de la red eléctrica”.
Es importante resaltar también que los retrasos en los trámites urbanísticos están retrasando la puesta en marcha de algunos proyectos, además del consiguiente impacto en los costes. Desde Prologis, sostienen que en algunas zonas, incluso el suelo ya calificado como industrial puede sufrir demoras de varios años antes de que se inicien las obras.
Por eso, consideran que es necesaria una mayor armonización entre Administraciones y establecer criterios comunes a nivel estatal.
Disponibilidad energética
No hay que olvidar tampoco los problemas que se está encontrando el sector para la conexión eléctrica de las instalaciones, pues losmodernos almacenes totalmente automatizados consumen entre tres y cinco veces más energía que los activos tradicionales.
La automatización, la robotización y la electrificación están modificando los patrones de consumo de las naves, que ahora incorporan un elevado componente tecnológico que exige un suministro eléctrico más estable.
Así lo explican desde UNO, que ha alertado a principios de año de que importantes inversiones en naves logísticas están en riesgo con el actual marco retributivo, motivo por el cual han pedido su reconsideración.
En esta línea, el potencial de España para el desarrollo de los centros de datos podría verse limitado por la saturación de la red eléctrica. Según Colliers, los próximos 24 meses serán claves para ver qué proyectos pueden materializarse.
Así, aunque Madrid sigue afianzándose como el hub digital del sur de Europa, se enfrenta a ciertas limitaciones por la citada saturación. Desde la Comunidad, también apuntan que la sobrerregulación en este mercado podría frenar el crecimiento de un sector que puede atraer más de 58.000 millones de euros de inversión hasta 2030, de los cuales una parte significativa se concentraría en Madrid.
Igualmente, cabe apuntar que Aragón se está consolidando como el principal emplazamiento peninsular para proyectos a gran escala, por su disponibilidad de suelo, el acceso a energías renovables y un marco regulatorio ágil.
Nuevos requisitos
En 2026, los inversores serán probablemente más selectivos a la hora de elegir parcelas o activos, pensando en su adaptación a las necesidades actuales de los inquilinos y los requisitos cada vez más estrictos de sostenibilidad. De igual modo, los clientes valorarán mucho más la eficiencia energética y la ubicación de los activos, fundalmental también para la contratación de mano de obra cualificada.
Según el último Censo Logístico Europeo, realizado por Brookfield Properties, Savills y Analytiqa en el verano de 2025, el 41% de los usuarios preveía ampliar su espacio logístico a lo largo del siguiente año. En concreto, los usuarios planeaban expandirse en Europa continental, especialmente en Alemania, Francia y España.
En cuanto a factores clave para los usuarios, destaca la regulación ESG, con un 88% de los usuarios calificándola como tendencia transformadora. Al mismo tiempo, el 82% de los usuarios considera la Inteligencia Artificial como una tecnología clave.
Más de un tercio ya ha invertido en tecnologías de optimización predictiva y análisis de datos, mientras que casi la mitad planea nuevas inversiones. La digitalización también será clave para hacer más eficientes los procesos en la industria de la construcción.
El documento concluye que el 2026 será un período clave para alinear la demanda con el tipo de espacio adecuado a las necesidades del mercado logístico para lograr un crecimiento sostenido a largo plazo.
