Nos encontramos en un mercado con excelente salud y con un recorrido a muy largo plazo. Llevamos varios años seguidos en los que la absorción de superficie logística registra records históricos. Este año, continuaremos con la tendencia y esperamos que el año 2021 se cierre con una contratación en la Zona Centro cercana al 1.500.000 de metros cuadrados.
Estos metros se distribuyen principalmente entre la A-2 y A-4. Entre la zona del Corredor del Henares y la zona Sur, concentran el 80% de la absorción total. Históricamente han sido estas ubicaciones las que más atraen a operadores e inversores y continúan siéndolo, gracias a desarrollos como Ciudad del Transporte, en Marchamalo y Plataforma Central Iberum, en Illescas.
El éxito de estas dos zonas ha estado en la gestión del suelo. La gestión centralizada, en uno o dos actores, ha favorecido que el diseño de estos parques se hiciera pensando en las necesidades específicas de los operadores logísticos. La necesidad de grandes parcelas, buenos accesos, viales amplios, certificaciones energéticas y cercanía a núcleos de población con mano de obra es un ejemplo para todo el mercado, que genera un entorno económico con capacidad de cambiar municipios y ciudades enteras.
En las zonas mas cercanas a la capital hay poca oportunidad para generar nuevos desarrollosy las administraciones publicas todavía no entienden la necesidad de proveer de suelos bien situados en zonas limítrofes o zonas destinadas a facilitar el reparto de e-commerce. Esto genera que los operadores de last mile, con márgenes diferentes, empiecen a situarse en zonas históricamente poco atractivas, como pueden ser Vicálvaro y la Atalayuela en Vallecas. Estas zonas, desarrollas previamente a 2008, nunca tuvieron una absorción importante hasta ahora, dado que los precios de suelo y altas edificabilidades hacían que las rentas de los nuevos proyectos fueran inasumibles por los operadores logísticos tradicionales.
En la actualidad, fruto del e-commerce y last mile, han aparecido nuevas compañías que realizar operativas de crossdocking para todo tipo de retailers, las cuales generan mayores márgenes que la logística tradicional y pueden, ahora sí, soportar rentas en el entorno de los 6€/m².
[sumario]La necesidad de grandes parcelas, buenos accesos, viales amplios, certificaciones energéticas y cercanía a núcleos de población con mano de obra generan un entorno económico con capacidad de cambiar municipios y ciudades enteras.”[/sumario]
Aparte de un futuro incierto de suelo, ahora nos enfrentamos a un periodo de incertidumbre a consecuencia del aumento generalizado de los costes. En el proceso de la cadena de suministro este coste se puede diluir, pero finalmente se acaba repercutiendo en el usuario o cliente final.
Los precios de materias primas influyen directamente en los costes de construcción y por ende se tendrá que ver reflejado en la renta que paga el inquilino. Prevemos que esta situación se estabilice de cara al verano de 2022 cuando el mercado mundial vuelva a la normalidad, pero la demanda de productos en el canal on-line no deja de crecer, resultando en un año complicado de consumo que se reflejara en un aumento de precios general.
Este aumento de precios suele ir seguido de aumentos de IPC, lo que significa que repercutiéndose o no el aumento de coste, los contratos que se actualicen este año verán un aumento notable en la renta.
