Tanto los propios fondos de inversión como sus más directos competidores reconocen que su desembarco en el sector inmologístico, junto a la llegada de las socimis, ha dinamizado este mercado en España.
Las últimas grandes operaciones en este país, con permiso de las realizadas por la socimi Merlin Properties, han sido llevadas a cabo por dos gestoras de fondos: Blackstone y Rockspring.
Para conocer de primera mano los planes para el mercado de estos dos fondos de inver a sir John Thompson, socio director de Rockspring Iberia, y a Alejandro Rumayor, gestor de activos de Logicor en Madrid, brazo logístico de Blackstone para el mercado europeo, con el objetivo de conocer de primera mano las expectativas y estrategias de dos de los más importantes actores en la actualidad del mercado inmologístico español.
Los dos fondos de inversión desembarcaron en España en los últimos coletazos de la crisis económica europea con la idea de invertir en un momento propicio, ante la reactivación de la actividad económica y, por tanto, de las actividades logísticas. Como resume Thompson: “Lo importante a la hora de invertir es elegir el momento idóneo del ciclo económico para entrar y salir del mercado”.
[sumario]Actualmente sigue habiendo margen de crecimiento tanto en las rentabilidades como en la demanda de superficie logística, que crece más rápido que la ya de por sí escasa oferta.[/sumario]
Los dos gestores comparten un especial interés por los dos principales núcleos logísticos del país, debido a la seguridad que aportan, y por los grandes volúmenes, dejando a un lado inversiones en naves individuales o en ubicaciones más arriesgadas.
Actualmente sigue habiendo margen de crecimiento tanto en las rentabilidades como en la demanda de superficie logística, que crece más rápido que la ya de por sí escasa oferta. Por tanto, sigue siendo un buen momento para seguir invirtiendo en el sector.
Especialización y permanencia
Los dos directivos también defienden la vocación de permanencia de sus respectivos fondos en el mercado inmologístico, continuidad que algunos competidores han puesto en tela de juicio. De hecho, Logicor ha abierto en el presente 2016 una nueva delegación en Barcelona, que se suma a la de Madrid, para dar un mejor servicio a sus clientes de Cataluña. Por su parte, Rockspring lleva operando en el sector inmobiliario español desde los ‘90, por aquel entonces como filial de Pricoa hasta que este fondo decidió externalizar en 2006 su negocio inmobiliario y se fundó Rockspring.
Para Thompson, la década que Rockspring lleva en España con oficina propia demuestra que no son oportunistas. Además, es “obligatorio estar en España para ser una plataforma de inversión inmologística de primer nivel”, por lo que no contemplan marcharse del país.
Alejandro Rumayor, gestor de activos de Logicor.
Con respecto al “miedo” que puede generar la llegada de una figura como la de Logicor a este mercado, Rumayor explica que “basta con ver la percepción que podían tener sus clientes hace tres años y la que tienen ahora”. Además, con el gran volumen de superficie que gestiona el fondo, se pueden ofrecer soluciones específicas a cada cliente en cualquier momento, por lo que los inquilinos han cambiado “la idea de arrendador por la de partner estratégico”, asegura.
Por otro lado, el carácter especializado de un gestor focalizado en la logística, como se definen ambos fondos, “permite saber qué se construye”y, de este modo, “facilitar el quehacer diario de los operadores y las divisiones logísticas de las principales compañías”, en palabras de Rumayor. Muchos desarrollos de la época precrisis, tuvieron muchos problemas de gestión, de diseño o de operatividad, etc., por la llegada de actores ‘no profesionales’. Esto no sucede a una compañía “especializada en un segmento”, asegura Rumayor.
En este contexto, la llegada de inversores profesionales ha permitido la modernización de un parque inmologístico obsoleto, especialmente en Madrid. El hecho de que algunas promociones a riesgo que se están realizando en España se hayan alquilado incluso antes de ser estar finalizadas da una idea de la necesidad de nuevos activos.
[sumario]La llegada de inversores profesionales ha permitido la modernización de un parque inmologístico obsoleto, especialmente en Madrid.[/sumario]
Ambos directivos coinciden en que las socimis, competidoras directas de estos, tienen el mismo carácter profesional y especializado que los fondos de inversión. Thompson asegura que la socimis han sido “una fuerza muy importante en la dinamización del mercado”, lo cuál es bueno incluso para los propios competidores, “ya que siempre es preferible pelear en un mercado muy dinámico y atractivo que en uno moribundo”, asegura el directivo de Rockspring.
En la misma línea, Rumayor alaba el criterio “muy profesional” con el que han invertido las socimis, en una estrategia similar a la de Logicor, es decir, con vocación de permanencia, apuestas importantes y modernización de los activos actuales para mejorar tanto la operatividad de los inquilinos como las rentas que estos aporten.
LOGICOR, el brazo logístico de Blackstone
Con un portfolio de 1.068.000 m² de superficie logística en España, que apenas supone la décima parte de los 12.700.000 m² que gestiona en toda Europa, Logicor, brazo logístico en el viejo continente del fondo de inversión Blackstone, se ha convertido en menos de tres años en el líder en gestión de activos logísticos a nivel nacional.
La compañía ha llevado a cabo cinco actuaciones estratégicas en el país: la adquisición de 78.000 m² a CBRE Global Investments en 2013; las compras de 319.000 m² a Gran Europa, de 106.000 m² a AXA Real Estate y de 138.000 m² a SEB Asset Management en el ejercicio 2014; y la adquisición, en 2015, de todo el portfolio logístico español de General Electrics, que asciende a 348.000 m².
El índice de ocupación de esta superficie es del 93% actualmente, un ratio que el gestor de fondos espera elevar al 95% en los próximos meses.
