En un momento en el que el sector inmologístico presenta rentabilidades más atractivas que otros segmentos, dicho beneficio compensa en ocasiones que las rentas no lleguen a corto plazo. Bajo esta premisa, se observan prioridades diferentes entre los diferentes fondos de inversión que operan en el mercado español.
Así Rockspring apuesta por ir de la mano de los promotores, trasladándoles la “certeza”, según Thompson, de que el producto será adquirido una vez terminado. Así, las promociones a riesgo no lo son tanto para quienes cuentan con el respaldo de un fondo de inversión. Este ha sido el caso de la ‘Plataforma Logística Casablanca’ desarrollada por Inversiones Montepino, que adquirió el fondo apenas dos semanas después de que se colocase la primera piedra.
Para el fondo británico, la clave del éxito es conseguir algo que te diferencie de los demás pero siempre con objetivos plausibles. En este caso, la apuesta del Rockspring en este momento parece ser claramente la promoción a riesgo, ante la falta de activos de calidad, algo que no hacen otros competidores”, como señala el directivo. Así, en el parque empresarial y logístico ’Puerta Mayor-Los Gavilanes’, cuyas obras han comenzado en abril, el fondo era propietario del suelo antes de iniciarse la construcción de la plataforma.
[sumario]El propietario de un inmueble debe ser flexible y estudiar cada operación buscando la ecuación exacta entre las rentas a percibir, la duración del contrato y la inversión a realizar en el inmueble.[/sumario]
Por su parte, Logicor el brazo logístico de Blackstone también observa otros mercados potenciales en España más allá de los de Madrid y Barcelona, aunque es cierto que estos concentran su atención. La importancia logística de Madrid asegura prácticamente el alquiler de una nave logística en sus proximidades, mientras que la escasez de nuevas construcciones en la ciudad condal, asegura un incremento de las rentas ligado a la escasez.
Junto a estos dos polos, Logicor también apuesta por Valencia. De hecho, en lo que respecta a los pequeños activos distribuidos por España tras la compra del portfolio logístico de General Electrics, Rumayor señala que actualmente se está estudiando la estrategia a seguir, sin entrar en más valoraciones.
En lo que vuelven a coincidir ambos fondos internacionales es que, dada la variedad de contratos y de clientes, el propietario de un inmueble debe ser flexible y estudiar cada operación de un modo pormenorizado, buscando la ecuación exacta entre las rentas a percibir, la duración del contrato y la inversión a realizar en el inmueble.
Rockspring en España
En la “Biblia interna” que circula cada seis meses entre los empleados de Rockspring, documento en el que se recogen las lineas estrategias que marcarán el futuro de la gestora de fondos, la palabra“logística” ya ocupaba una parte importante del texto dos años antes de la primera operación en España.
Esta llegó en marzo de 2015 con la adquisición a Inversiones Montepino de la ‘Plataforma Logística Casablanca’, ubicada en el municipio madrileño de Torrejón, que suponía la primera promoción a riesgo realizada en Madrid desde 2007.
Sir John Thompson, socio director de Rockspring Iberia.
Con la compra de estos 48.000 m² de almacenes edificados sobre una parcela de 85.000 m², el fondo rompía el hielo de la inversión en el sector inmologístico de un país donde llevaba más de dos décadas operando en otros mercados.
Un año después, en marzo del presente 2016, el gestor iniciaba la construcción de una nueva plataforma logística, en este caso de 58.000 m², ubicada en el parque empresarial y logístico ‘Puerta Mayor-Los Gavilanes’ de Getafe, en el sur de Madrid.
En este mismo mes de julio, el fondo ha firmado un acuerdo con Goodman para desarrollar una nueva plataforma logística de 28.760 m² en San Esteban de Sesroviras, en Barcelona, logrando así tener presencia en las principales zonas logísticas de España, un objetivo prioritario de Rockspring desde que decidió apostar por el segmento.
En el seno de la división ibérica se sienten “muy cómodos y optimistas” de cara al futuro, según Thompson, quién asegura que es una esperanza “realista” el aspirar a la plena ocupación de la ‘Plataforma Logística Casablanca’, en la que ya negocian la llegada de varios inquilinos.
