El interés que está despertando Málaga entre los fondos y promotores especializados en el sector industrial y logístico ha situado a la ciudad como la tercera alternativa en términos de inversión, solamente por detrás de Madrid y Barcelona.
En los dos años previos a la pandemia del Covid-19, se mantuvieron muy activos tanto el mercado de alquiler como el de inversión en esta ciudad. Así se refleja en los datos de CBRE, que indican que inversores internacionalesde primera línea se han interesado tanto por nuevos desarrollos como por activos ya arrendados.
El gran problema reside en la falta de espacios logísticosdisponibles. Esto se debe, por un lado, a la alta edificabilidad de los polígonos en la capital, superando en algunas ocasiones el 1,5%.
También influye la evolución de la actividad logística en la última década, pues el sector exige una ocupación máxima de entre el 50% y el 60%, altura mínima de 12 metros, muelles de carga, y la posibilidad de giro perimetral para camiones, entre otros requisitos.
Por otro lado, destaca la escasez de nuevos desarrollos que puedan dar cabida a la implantación de los grandes operadores de distribución, tanto nacionales como internacionales.
Stock logístico
El stock logístico actual, con alrededor de 525.000 m² y una tasa de disponibilidad inferior al 4%, crecerá en los próximos dos años en Málaga capital con más de 80.000 m² contratados en proyectos ‘llave en mano’.
Esto supondrá un aumento del estocaje, pero no de la disponibilidad, por lo que seguirá siendo una de las capitales con menor parque logístico de España.
Actualmente, la ciudad tiene aproximadamente 135.000 m² de naves en el ‘pipeline’divididos en tres proyectos de relevancia. Los nuevos desarrollos sitúan el precio medio de suelo en Málaga en el rango de 200-250 euros/m².
En cuanto a la renta prime, consolidada en los 5 euros/m²/mes en zonas como el Centro de Transporte de Mercancías y el Parque Industrial Trévenez, no se espera una variación relevante.
La renta media se sitúa en torno a los 3-4 euros/m²/mes, con diferencias importantes entre los activos existentes y los nuevos o reformados, con rentas más próximas a la prime.
De cara a los próximos años, la absorción, el ratio de ocupación, la evolución de las rentas y la rentabilidad tendrán un desarrollo muy positivo.
Desde la consultora, sostienen que la tendencia a construir grandes plataformas lejos de las ciudades y naves de última milla y cross-docking cercanas a los núcleos urbanos puede generar nuevas oportunidades para el mercado logístico malagueño.
Nuevos proyectos
En la última década se han registrado pocos proyectos nuevos,pero como alternativa a la falta de suelo, ha finalizado ya la fase de urbanización del polígono Fahala de Cártama, a 20 km de la capital, en el que podrán instalarse a corto plazo plataformas de volumen medio.
Además, en el último trimestre de 2020 ha comenzado la urbanización de la primera fase de Megahub,en Antequera, con 400.000 m² de uso logístico. Será la primera alternativa, a corto plazo, de los operadores de grandes plataformas enfocados a la distribución regional.
En la zona coinciden los corredores europeos Atlántico y Mediterráneo y dispone de una estación. En paralelo, está muy bien situada respecto a los puertos de Algeciras, Sevilla y Málaga, pudiendo absorber la distribución regional de cualquier operador tanto nacional como internacional.
[sumario]Los inversores internacionales se han interesado tanto por los nuevos desarrollos como por los activos ya arrendados”[/sumario]
Respecto a proyectos a medio plazo,cabe destacar los sectores Buenavista y Rosado Central. Para el desarrollo del primero, es necesaria la colaboración entre la Administración central, regional y local, que permitirá poner en marcha la segunda fase del Centro de Transportes de Mercancías.
Por su parte, Rosado Central, se destaca como la gran opción de inversión inmediata,a solamente dos o tres kilómetros de la zona logística de la capital y del principal nudo de comunicaciones.
Plan para atraer inversiones
El Ayuntamiento ha elaborado recientemente un dossier para atraer a futuros inversoresen el que identifica una reserva de suelo para uso logístico de 9.163.319,30 m².
En concreto, existen 23 sectores con un total de 6.159.386,79 m², que suponen 1.891.206,03 m² de techo edificable destinado a uso productivo logístico, entre los que destacan algunos que no cuentan aún con un plan de desarrollo y parcelas localizadas en suelo urbano consolidado o dentro de sectores de ordenación ya aprobada o en tramitación.
En cuanto a los sectores sin ordenación pormenorizada,con una superficie de 4.114.370,32 m² destinados a distintos usos, el techo edificable total para uso logístico asciende a 963.271,33 m².
Por otra parte, en los sectores con ordenación pormenorizada aprobada o en tramitación donde se localizan parcelas de uso productivo, el suelo disponible asciende a 1.333.150,07 m², con 815.814,46 m² de techo edificable.
