Las consecuencias del Covid-19 han marcado diferencias entre los distintos segmentos inmobiliarios. El protagonismo, por razones obvias, del comercio electrónico durante lo peor de la pandemia y la fuerte reactivación inmediatamente posterior del consumo han determinado el aumento del peso relativo de la contratación (por encima del millón de metros de contratación en Madrid) e inversión (cerca de los 2.000 millones de inversión en el año a 3Q 2021) del mercado logístico con una ininterrumpida compresión en yields desde 2014 (actualmente por debajo del 4% en el producto prime).

Si durante varios años se ha apuntado a la inevitable transformación del sector ante nuevos modos de distribución vinculados al negocio on-line y la evolución de la cadena de distribución, sustituyendo la tradicional dicotomía dominante local/regional, la coyuntura actual y esperada la fuerza ya de modo urgente.

Como siempre, una parte importante de la actividad logística dependerá estrechamente de la evolución del consumo (+6% en 2021 y +7% previsto en 2022). En el entorno económico doméstico, en una coyuntura de crecimiento en 2021 y esperada para 2022 (entre un 5%-6% de crecimiento de PIB en ambos ejercicios), la incertidumbre sigue reinando pues, a pesar de la lógica recuperación tras la crisis de 2020, los indicadores macro resultan menos halagüeños de lo esperado. Aun con los efectos del gasto público presentes, PIB, consumo, inversión o productividad del empleo parecen no alcanzar la suficiente velocidad de recuperación, todo ello con una inflación preocupante (5,5% en tasa de variación anual octubre 2021).

Asimismo, afloran problemas de oferta y abastecimiento tras el parón productivo del año pasado a nivel global que han acentuado la fragilidad de los eslabones más débiles de la cadena de valor (deslocalización intensiva de la producción de bienes, sobredemanda de determinadas materias primas y componentes -acero y microchips-) y de costes de transporte (+300% en el precio de contenedores respecto a marzo 2020), afectando al abastecimiento de determinados bienes.

No obstante, la necesidad de actualización del stock y su adecuación a los nuevos modelos y concentración en un menor número de operadores de distribución (XXL, Cross-dock & Last Mile) y venta (las formas comerciales son fundamentalmente mudadizas) y la demostrada pujante demanda dejan amplio recorrido a la actividad en el sector en los próximos meses para los actuales participantes en el mercado y nuevos, continuando así la inercia observada en el pasado reciente. Cabe apuntar al comportamiento disímil de los distintos sectores industriales-comerciales, lo que variará la composición del propio mercado logístico y, previsiblemente, acelerará su transformación.

Una parte importante de la actividad logística dependerá estrechamente de la evolución del consumo (+6% en 2021 y +7% previsto en 2022).”

Dicha transformación será ineludible -los nuevos requerimientos de la demanda así lo demuestran-, pero compleja y en ella jugará un papel fundamental la administración pública y su impacto en tres aspectos fundamentales: en primer lugar como proveedor de suelo de uso industrial y logístico a través de las entidades regionales creadas al efecto; en segundo lugar a través de la inversión en infraestructuras; y por último, como agente clave en los aspectos urbanísticos y normativos que configuran los actuales ámbitos logísticos e industriales, la circulación de las ciudades y los nuevos ámbitos en desarrollo.