En la pasada edición del LoginREAL21 se celebró una mesa redonda, continuación de una celebrada en la misma sede del Colegio de Ingenieros de Caminos en julio de 2019 con los mismos participantes que presentaron diferentes formas de afrontar el problema: utilización de los aparcamientos de oficinas y centros comerciales (Merlin), utilización de locales comerciales en desuso (CBRE), proyecto de la Atalayuela ganador del concurso Reinventig Cities (CityLogin), reparto urbano desde nave de crossdocking convencional (Ctt Express) y vehículo pesado de GNL a puerta de tienda (Primark).
Las conclusiones de ambas mesas fueron parecidas: no hay un modelo definido de inmueble para la distribución urbana de mercancías.
Se podría hacer una diferenciación entre naves independientes y dedicadas y otros tipos de inmuebles de menor tamaño ubicados en edificios de usos mixtos (residencial, oficinas, comercial). En esta columna nos centraremos en las primeras.
El incremento del comercio electrónico, que de electrónico sólo tiene el encargo y el pago, ha generado un aumento del reparto y nuevas necesidades de inmuebles con dos tipologías; las que se sitúan en las proximidades de las ciudades o en la periferia. Estas últimas con nuevas necesidades de tamaño y automatización pero sin cambios en la tipología, mientras que las primeras presentan mayor dispersión de tipologías.
Amazon se ha convertido en el referente de ese “nuevo comercio”, pero mirando también a otros distribuidores, vemos que, desde la ubicación de las naves, al tipo de las mismas, hay grandísimas diferencias. Incluso mirando sólo a Amazon vemos esas diferencias. La nave situada en El Prat de Llobregat, equivalente a Barajas en Madrid, es igual que la de Illescas, o la de Dos Hermanas. Una misma tipología de nave, en ubicaciones diferentes para una misma función. La propia evolución del diseño de las naves de reparto entre la nave de Vicálvaro y las nuevas de Coslada o Ciudad Pegaso es otra muestra de esas diferencias.
Centrándonos en las naves de proximidad de las ciudades, podemos ver la tipología de naves que se está construyendo en los alrededores de Madrid, que puede servir de muestrario para lo que se pueda realizar en otras ciudades. La variabilidad es aparentemente grande, pero se pueden agrupar en cuatro tipologías.
- Naves tradicionales de crossdocking con anchuras entre 40 y 50, muelles a dos caras, y cada vez más automatizadas.- Naves de reparto con zona de recepción y zona de carga de furgonetas con varias soluciones (muelles en fachada, peines, o carga a suelo).
- Naves modulares, con dimensiones variables y muelles en ambas caras del módulo.
- Naves modulares, también con dimensiones variables y muelles en una cara del módulo.
Y a estas tipologías se puede añadir la variante de la doble planta, que con los precios que tiene el suelo en las proximidades de las ciudades es algo a considerar.
Soluciones diferentes, que serán aceptadas, corregidas o rechazadas por el mercado. El tiempo lo dirá. El problema, como en todo producto inmobiliario, es que los experimentos con hormigón salen muy caros.
