El comercio electrónico vive un momento de gran empuje acelerado por la pandemia por el coronavirus

En un contexto de franco crecimiento para un segmento de actividad con unas necesidades logísticas muy concretas, crece también el interés por el desarrollo de instalaciones adecuadas para gestionar estos servicios.

Diversas operaciones realizadas en los últimos meses en el mercado inmologístico español demuestran el auge de proyectos con naves de cross-docking en ubicaciones muy próximas a los principales núcleos de población del país.

Según un reciente estudio de Savills IM,  la logística urbana y de última milla ofrecen ahora oportunidades de diversificación a los inversores, que deben adoptar un enfoque más selectivo.

En este sentido, conviene apuntar que el incremento de los alquileres y del valor del suelo será más acusado para los emplazamientos urbanos y periféricos debido a la creciente escasez de suelo y a la fuerte demanda de instalaciones de última milla.

El acceso a activos en emplazamientos urbanos que cumplan los criterios ESG de inversión sostenible, demandados por inversores e inquilinos resulta complicado, por lo que podría ser necesario construir en lugar de comprar, con las dificultades que ello conlleva.

Los activos para logística de última milla suelen tener un tamaño inferior a 10.000 m2, con un alto ratio de muelles y una gran conectividad viaria.

El impacto de los inmuebles de logística de última milla es un reto para las ciudades.

En lo que se refiere a los activos industriales ligeros, cuyo tamaño suele ser inferior a los 10.000 m² y que suelen estar ubicados en el casco urbano, el crecimiento de la población y la urbanización están limitando la oferta, por lo que son aptos también para este tipo de servicios logísticos de proximidad.

En este ámbito, los inmuebles multi-inquilino requieren una mayor labor de gestión, pero también aumentan las probabilidades de asegurar arrendatarios y reducir los periodos de desocupación. Además, existe potencial en los activos existentes y en las oportunidades de reforma para usos alternativos.

Operaciones en la última milla

El caso paradigmático de esta tipología es el de Amazon, con varias operaciones en España, como, por ejemplo, las más recientes de Mollet del Vallés. Tarragona, el Puerto de Santa María y Zaragoza.

También Azora ha ampliado su capacidad de inversión en logísitica de última milla a 250 millones de euros, a través de MilePro Logística Última Milla, una sociedad de nueva creación enfocada a la adquisición de activos operativos ‘core-plus’ estabilizados y de manera selectiva.

Con esta inyección, la compañía estará en disposición de profundizar en su estrategia de inversión, a la busca de oportunidades de alta calidad ubicadas en los primeras coronas de las principales ciudades de España, especialmente en Madrid, Barcelona y Valencia.

De hecho, el instrumento ya se ha hecho con su primer inmueble para logística urbana por 10,7 millones de euros.

Se trata de un activo logístico ‘cross-dock’ que ha sido adquirido a través de una venta con arrendamiento posterior con contrato a largo plazo y ubicado muy próximo a Madrid, en el corredor de la A4.

En esta misma línea, Montepino Logística incorpora a su portfolio una nueva plataforma para crossdocking, en el municipio madrileño de San Fernando de Henares, con una inversión de 8,8 millones de euros. La aragonesa también ha entrado en el mercado inmologístico valenciano con la adquisición de una parcela de 19.870 m² de superficie en el polígono industrial Llanos de Espartal de Alicante, que albergará dos plataformas logísticas que se destinarán a actividades de cross-docking y logística de última milla.

El activo ocupa, tras siete meses de obras, una superficie útil de 7.931,31 m² sobre una parcela de 16.492,26 m², y ha sido diseñada para el tránsito cross-docking de mercancía, por lo que cuenta con un alto ratio de muelles que incluye 21 para camiones ligeros y otros tantos para furgonetas.

Cada vez cobra más importancia el acceso de los vehículos de reparto al centro de las ciudades.

Por otra parte, Panattoni ha adquirido una parcela de unos 18.000 m² de superficie en el polígono industrial Los Palillos del municipio sevillano de Alcalá de Guadaira.

La compañía tiene previsto desarrollar en este espacio un proyecto logístico a riesgo de 12.500 m² de superficie bruta alquilable, con capacidad para albergar una o dos actividades simultáneas de uso logístico o industrial en sendos módulos dotados de 5.500 m² cada uno, que se complementa con otros 600 m² disponibles para oficinas.

Panattoni concibe este proyecto en Sevilla para el reparto de última milla por su cercanía a la capital andaluza y por su flexibilidad.

Además, VGP ha entregado a Dia, en una operación asesorada por Inmoking, una nave de cross-docking ubicada en su parque logístico del municipio valenciano de Cheste y en la que la cadena opera desde mediados de marzo como primer inquilino de la instalación.

La plataforma tiene una superficie construida de 4.740 m² y sirve para apoyar la distribución de la mercancía en la zona norte de Levante, así como para abastecer a un total de  46 tiendas de las ciudades de Valencia y Castellón.

De igual modo, la plataforma panaeropea Crossbay de activos logísticos para la última milla del fondo de inversión Meyer Bergman, ha iniciado la comercialización en alquiler de su plataforma logística multi inquilino en la localidad valenciana de Ribarroja, que se compone de cuatro módulos comunicados con una superficie construida total de aproximadamente 12.150 m². l