Un mercado de récord y al alza, pero condicionado por la escasez de producto (parte 1ª)

Tras un 2015 “excepcional” en el que se ha alcanzado la inversión inmologística más alta de los últimos 11 años, los primeros registros de 2016 apuntan a una tendencia alcista, que, no obstante, podría verse perjudicada por la escasez de producto de la que adolece el parque de naves logísticas español.

05/10/2016 a las 1:51 h

El volumen de inversión inmologística ha marcado en los últimos dos años unos registros desconocidos en España. Según datos de BNP Paribas, el volumen de inversión en este segmento alcanzó en 2015 los 662 millones de euros, superando los 600 millones de euros que se invirtieron en 2014.

Para los expertos de la consultora, el buen comportamiento del consumo y de la producción industrial, iniciado hace tres años, ha seguido impulsando el mercado inmologístico en 2015 y en la primera mitad del presente ejercicio.

Esta inversión se ha traducido en el último año en la contratación de más un millón de metros cuadrados en España, según cifras de CBRE.

Los registros de contratación varían según los datos de distintas consultoras, pero sólo ligeramente. Así, desde BNP Paribas apuntan una contratación de superficie logística en 2015 de 545.250 m² en Barcelona, de aproximadamente 380.000 m² en Madrid y de 124.150 m² en la Comunidad Valenciana.

Por su parte, los registros de CBRE señalan 532.000 m² en Barcelona, 378.000 m² en Madrid, y algo más de 40.000 m² tanto en Valencia como en Zaragoza.

[sumario]La escasez de producto podría lastrar el aumento de la inversión en el sector inmologístico.[/sumario]

Desde la consultora Forcadell indican que en toda Cataluña se han contratado 567.809 m² en 2015, lo que refleja la importancia de la zona de influencia de Barcelona para el mercado inmologístico de la Comunidad Autónoma. Además, en Estrada&Partners elevan aún más la contratación de espacio logístico en Cataluña en 2015, situándolo en los 580.000 m².

Ligeras diferencias aparte, los resultados de 2015 manifiestan un fuerte incremento de la contratación en Barcelona, reinando la estabilidad en Madrid, con respecto al ejercicio anterior.

¿Un 2016 prometedor?

Para el presente 2016, los expertos esperan que tanto el consumo en general como el e-commerce en particular sigan creciendo manteniendo la inercia de los últimos meses de 2015, lo que propiciará un aumento de la contratación de espacios logísticos.

De hecho, las primeras cifras de 2016 ya confirman esta tendencia. Los 320 millones de euros que, según BNP Paribas, se han invertido en el primer trimestre de 2016 supondría alcanzar, en sólo tres meses, la mitad del volumen de inversión cosechado en el ya de por sí excepcional 2015.

Según la consultora CBRE, en el primer semestre del presente ejercicio se han invertido 485 millones de euros en superficie logística en España, lo que supone cerca de un 40% más que la registrada en los seis primeros meses de 2015, cuando la inversión fue de 348 millones de euros.

interior Poligono Casablanca en Torrejon En el entorno de la capital de España se han contratado durante los seis primeros meses un total de 184.000 m².

Para el presente 2016, la mayoría de los expertos auguran un ligero incremento de la contratación en Madrid, tras la estabilidad en 2015, y un descenso en Barcelona debido al fuerte aumento experimentado en el ejercicio anterior. En lo que respecta a la ciudad condal, se espera una contratación de entre 380.000 y 400.000 m² en su área de influencia.

Los datos del primer semestre confirman estas expectativas. En el entorno de la capital de España se han contratado durante los seis primeros meses un total de 184.000 m², lo que implica un incremento de la demanda de un 35% respecto al mismo periodo de 2015, según datos de CBRE.

En cuanto al mercado catalán, los registros de Cushman & Wakefield apuntan a una contratación en Barcelona de 250.000 m² hasta junio, lo que supone un descenso del 34% con respecto al mismo periodo de 2015.

[sumario]La capital de España y la ciudad condal se presentan como las zonas más atractivas para los operadores a la hora de instalar un centro logístico.[/sumario]

Pese a las buenas expectativas en lo que respecta a la economía española, la escasa disponibilidad de superficie logística construida que caracteriza al parque nacional, que no industrial para establecer nuevos desarrollos, limita la posibilidad de nuevas contrataciones. Actualmente, la tasa de disponibilidad de activos logísticos se sitúa en Madrid en el 9%, mientras que en Barcelona y Valencia desciende hasta el 6%, según datos de BNP Paribas.

A nivel económico, dicha escasez provocará que las rentas y el valor de suelo sigan aumentando y las yields contrayéndose. Pero, dejando la inversión a un lado, la realidad para los operadores logísticos es que es difícil encontrar actualmente activos de calidad, en términos de tamaño y ubicación, que les permitan dar un servicio más eficiente a sus clientes en los principales núcleos urbanos.

Obras nave Montepino Torrejon de Ardoz En Barcelona, los nuevos desarrollos ‘llave en mano’, que se elevan a 313.800 m², superan ampliamente la promoción a riesgo, con sólo 40.000 m² en construcción.

Si bien las consecuencias de esta escasa disponibilidad son varias, las más relevantes son probablemente la necesidad de nuevas promociones a riesgo y el aumento de la demanda ‘llave en mano’, una opinión casi unánime entre los expertos.

El presente 2016 parece responder a estas demandas con el desarrollo de nuevos productos, aunque la tendencia seguirá siendo la disminución de la tasa de disponibilidad. Según cifras de BNP Paribas, en la Comunidad de Madrid hay actualmente más de 260.000 m² de superficie logística en desarrollo, a los que se han de sumar otros 50.000 m² que se están levantando bajo la modalidad de ‘llave en mano’. Además, se están rehabilitando cerca de 92.000 m² de naves y se proyecta la construcción de más de 600.000 m² de nuevos productos de calidad.

En Barcelona, los nuevos desarrollos ‘llave en mano’, que se elevan a 313.800 m², superan ampliamente la promoción a riesgo, con sólo 40.000 m² en construcción. En lo que respecta a los nuevos proyectos que podrían ponerse en marcha en los próximos meses en la ciudad condal, este registro supera al de Madrid y se eleva a los 610.000 m² proyectados para nuevas instalaciones.

(En este enlace puede acceder a la segunda parte de este artículo.)

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