Tras el fuerte crecimiento vivido durante la pandemia, la demanda de espacio logístico e industrial en Europa se ha moderado desde 2022 debido a la desaceleración económica, el aumento de costes, el exceso de capacidad en e-commerce y la normalización de inventarios. Aún así, los activos logísticos representaron el 22% del capital invertido en inmobiliario en 2025, frente al 13% en 2018, lo que refleja la confianza estructural en el segmento.
Además, el aumento estructural de los presupuestos de defensa en Europa redefinirá el mapa de la inversión logística, impulsando la demanda de activos logísticos avanzados en torno a polos industriales, energéticos y de transporte. El compromiso alcanzado por los aliados de la OTAN en 2025 para elevar el gasto en defensa hasta el 5% del PIB en 2035, con un 1,5% destinado a infraestructuras críticas como energía y logística, será un catalizador clave, tal y como anticipa Patrizia.
Demanda de activos 'smart'
Según un informe reciente de la gestora, el resurgimiento de la industria militar en Europa impulsará la demanda de activos logísticos ‘smart’ en torno a clústers industriales y de infraestructuras, favoreciendo un nuevo ciclo inversor. Estos serán los factores que darán forma a esta fase del mercado:
- Clusters industriales especializados: la demanda se concentrará en ubicaciones con fuerte base industrial, talento cualificado y capacidad de I+D, como Múnich, París o Toulouse, así como regiones como el Randstad en Países Bajos o el norte de Italia.
- Grandes operadores: un número limitado de grandes compañías del sector impulsarán la demanda de espacio logístico, de la mano de socios inmobiliarios. Destacan Safran y Thales (Francia), Rheinmetall y Hensoldt (Alemania), BAE Systems (Reino Unido), Leonardo (Italia) o Saab (Suecia).
- Reconversión y desarrollo de activos a medida: se prevé la reconversión de activos logísticos de tamaño medio y el desarrollo de plataformas logísticas con altas especificaciones técnicas adaptadas a la producción y logística militar. También aumentarán las operaciones de sale & leaseback.
- Nuevas estructuras de alquiler: se impondrán contratos más largos, con estructuras tipo ‘net lease’, que permitan a los operadores amortizar inversiones en equipamiento industrial.
El desarrollo de infraestructuras de defensa exigirá activos logísticos avanzados, con automatización digital, trazabilidad en tiempo real y operaciones basadas en datos, apoyadas por inteligencia artificial. La seguridad de las cadenas de suministro será también clave y ganarán relevancia los hubs de última milla para facilitar la distribución de suministros y el almacenamiento de reservas.
La transición energética en Europa también está generando una mayor demanda de plataformas logísticas próximas a corredores energéticos, como los proyectos de hidrógeno en el norte de Alemania y Países Bajos.
Nuevos polos logísticos
Existen mercados que probablemente se beneficien más de la inversión en el nuevo panorama logístico, como Europa del Este y los países fronterizos con la OTAN, que requerirán activos logísticos cerca de bases militares y corredores de transporte.
La fabricación vinculada a la defensa también experimentará un repunte en ciudades con una sólida base industrial, como Múnich, donde su cadena de suministro aeroespacial está respaldada por almacenes habilitados con robótica.
Por su parte, los corredores energéticos y los puertos serán ubicaciones atractivas desde una perspectiva de seguridad energética, mientras que los hubs estratégicos de GNL y de energías renovables requerirán instalaciones avanzadas de almacenamiento y distribución.
Además, el crecimiento de estos hubs logísticos requerirá soluciones residenciales asociadas para atraer y retener talento, como el desarrollo de vivienda en torno a parques logísticos o modelos de co-living en entornos urbanos.
