Las tres principales plazas inmologísticas en España, Madrid, Barcelona y Valencia, registran un buen comienzo de año.
En particular, estos tres mercados registran un primer trimestre de 2026 con demanda dinámica y buenos datos de contratación, según un análisis de BNP Paribas Real Estate dado a conocer esta semana durante la celebración del SIL.
Cuatro tendencias nacionales para 2026
Según el análisis de la consultora, a nivel nacional, el inmologístico español estará marcado este 2026 por cuatro tendencias fundamentales, como son la fortaleza de la demanda, una disponibilidad bajo control con escasez en Barcelona y Valencia, y corrección en Madrid, la persecución de un volumen óptimo de los proyectos especulativos, con menos proyectos a riesgo en Madrid, y, por último, un crecimiento estable de rentas, con tres factores impulsan estos incrementos, como son la modernización stock, el incremento de los costes de construcción y la falta de suelo, principalmente en primeras coronas alza.
A su vez, en cuanto a la inversión, tras un primer trimestre de corrección, parece que el rumbo se ha enderezado en el segundo cuarto del ejercicio, con yields al alza a causa del contexto económico externo al propio sector, con una fortaleza reseñable que constituye un atractivo, con los inversores core+ liderando el mercado y con el segmento core esperando el momento adecuado para lanzarse a invertir.
Mercado de Madrid
Por un lado, en Madrid, el inicio de 2026 ha estado marcado por un dinamismo superior al observado en los tres primeros meses del año pasado, consolidando la fortaleza de la demanda.
Concretamente, entre los meses de enero y marzo, la contratación ha alcanzado 320.269 m2, lo que supone un incremento del 28,07% respecto al primer trimestre de 2025.
En términos de operaciones, durante el primer trimestre de 2026 se han formalizado 26 operaciones, evidenciando un aumento frente a las 23 transacciones registradas en el trimestre anterior. Este crecimiento refleja un dinamismo sólido por parte de los usuarios en el comienzo de año.
Por su parte, el tamaño medio de las operaciones se sitúa en 12.318 m2. A su vez, entre las operaciones mas destacadas del trimestre destacan varias transacciones de gran volumen concentradas en los principales ejes logísticos, como la de un “llave en mano” de 54.000 m2 en Azuqueca de Henares en el Corredor de Henares, junto con el alquiler de una plataforma de nueva construcción de 51.825 m2 en Illescas, en el eje Sur.
De igual modo, el 62% de la superficie contratada en el primer trimestre ha sido en plataformas de nueva construcción o proyectos llave en mano, mientras que 38% restante ha sido en plataformas de segunda mano.
Así mismo, no se observan grandes variaciones en la la evolución de las rentas durante el período.
Con más detalle, la renta media se mantiene en niveles de 5,50 €/m2/mes, cifra que representa un incremento anual del 2,2%, mientras que la renta prime, en los últimos tres meses se ha mantenido en niveles de 7,50 €/m2/mes, cifra que expone un crecimiento anual del 7,14%. En este último trimestre, la renta más elevada se ha firmado en Villaverde, en niveles de 7,00 €/m2/mes. 4
La fortaleza de la demanda y el menor desarrollo de proyectos a riesgo lleva a una estabilización en la tasa de disponibilidad, que en los últimos tres meses se ha reducido en un punto básico, hasta colocarse en el 8,97% a cierre del primer trimestre, pese a que el parque logístico se ha incrementado un 5,97% en los últimos doce meses.
Concretamente, en el primer arco logístico la tasa de disponibilidad se sitúa en el 10,75%, mientras que en el segundo queda en el 7,54% y en el tercero en el 8,76%.
A su vez, la actividad promotora continúa en descenso, actualmente hay proyectos en curso que se espera que se puedan incorporar al mercado en los próximos doce meses que suman un total de 129.650 m2, bien en fase de construcción o con licencia concedida para 4,000,000 empezar a desarrollar espacios logísticos de manera inmediata. Villaverde, Alcalá de Henares y Vicálvaro son los mercados donde se está desarrollando está actividad promotora.
El dato es escaso y permite anticipar que la tasa de disponibilidad se va a corregir a la baja en los próximos meses.
Inmologístico catalán
En Cataluña, el primer trimestre de 2026 registra una de las mejores cifras de contratación de los últimos años, con más de 832.483 m2.
De igual manera, en los tres primeros meses de 2026 se ha alcanzado una absorción de 238.575 m2, con un incremento anual de un 61,6%, repartida en un total de 21 contratos y con una superficie media por operación de 11.361 m2.
Así mismo, la renta media en la región queda en 6,40 €/m2/mes, tras registrar un incremento anual del 1,58%. A su vez, la renta prime del mercado logístico catalán se mantiene en 9,00 €/m2/mes, dicha renta se mantiene soportada por la escasez de producto disponible en el primer arco logístico. Posiblemente estos niveles se puedan incrementar en los próximos meses, dependiendo de las rentas de salida de los proyectos nuevos que empezaran a precomercializarse en los próximos meses.
Además, en el inicio de 2026 se ha registrado una tasa de disponibilidad de 3,96% y que, por zonas, es de un 0,51% en la primera corona, de un 3,2% en la segunda y de un 5,68%.
De cara a desarrollos futuros, la consultora prevé la incorporación de 170.289 m2 para los próximos 12 meses, todos ellos dentro de la segunda corona.
Mercado inmologístico valenciano
Finalmente, el mercado logístico de Valencia mantiene su atractivo como una de las principales ubicaciones en España.
La fuerte demanda en esta área ha llevado a que las tasas de disponibilidad se mantengan bajas entre las distintas zonas y de esta forma se presenta un reto a la absorción con la búsqueda de producto disponible.
En este sentido, la absorción bruta registrada en el primer trimestre alcanza los 152.188 m2, distribuida en 13 operaciones. Al igual que sucedió a comienzos del año pasado, estos niveles elevados de contratación se deben en parte, al cierre de una operación llave en mano de 81.594 m2 registrada en Sagunto.
Por su parte, el tamaño medio de las operaciones se ha situado en 11.707 m2, no obstante, si se calcula la mediana, valor que se sitúa justo en el medio de un conjunto de datos, se observa como la misma desciende a niveles de 5.426 m2.
Al tiempo, las rentas medias se han incrementado un 6,16% para situarse en los 4,57 €/m2/mes a primeros del pasado mes de abril, mientras que la renta prime, por su parte, se mantiene en niveles elevados alcanzando los 5,85€/m2/mes en la zona de Cheste, cifra que supone un incremento anual del 3,54 % respecto al primer trimestre de 2025.
A su vez, la tasa de disponibilidad se ha incrementado hasta el 2,42% en el primer trimestre de 2026, frente al 0,92% registrado un año antes.
De cara al futuro, los proyectos en construcción en Valencia para los próximos doce meses suman cerca de 332.212 m2 y se concentran en zonas estratégicas como Cheste, Loriguilla, Picassent y otras áreas periféricas con buena conexión a la A-7 y al puerto tales como Bétera, Moncada y Albal.
