La escasez de suelo finalista en los principales corredores logísticos y la falta de producto moderno están impulsando la transformación de inmuebles antiguos con el fin de generar nuevo producto en ubicaciones consolidadas.
Actualmente, la elevada actividad del mercado convive con una oferta limitada en algunos de los enclaves más demandados. Madrid y Cataluña concentraron 1,77 millones de metros cuadrados contratados en 2025, un 20% por encima de la media de la última década, pero la disponibilidad sigue tensionada en mercados consolidados, con tasas especialmente reducidas en Cataluña, donde se situaba por debajo del 3% a cierre de año.
Esta presión también se refleja en las rentas prime, que alcanzaron los 7,25 euros por metro cuadrado al mes en la zona centro y los 9,25 en Cataluña. En paralelo, la oferta futura especulativa continúa siendo limitada en determinados mercados, lo que favorece operaciones de prealquiler, proyectos llave en mano y fórmulas adaptadas a las necesidades específicas de los ocupantes.
Por ello, desde Proequity consideran que el mercado debe ampliar el foco más allá del desarrollo de nuevo suelo. Muchos activos logísticos antiguos se encuentran en ubicaciones estratégicas, pero no responden a los estándares actuales de eficiencia, operativa, sostenibilidad y seguridad.
La obsolescencia puede manifestarse en alturas libres insuficientes, cubiertas no preparadas para nuevas instalaciones energéticas, baja eficiencia, escasez de muelles, patios de maniobra limitados, accesos inadecuados, estructuras con capacidad restringida, instalaciones desactualizadas o ausencia de certificaciones sostenibles. Por ello, no todo activo bien ubicado es reposicionable ni todo brownfield representa automáticamente una oportunidad.
Sin embargo, este sistema puede convertirse en una alternativa atractiva cuando permite aprovechar ubicaciones existentes, infraestructuras previas y suelos ya transformados. En mercados donde el desarrollo de nuevo suelo exige plazos largos, trámites complejos o una inversión inicial elevada, la rehabilitación o reconversión de activos logísticos puede generar producto moderno sin depender exclusivamente de nuevos ámbitos urbanísticos.
Para los propietarios, la transformación de activos logísticos obsoletos puede permitir recuperar competitividad en inmuebles que han perdido atractivo frente al producto de nueva generación. Para los operadores, puede abrir alternativas en ubicaciones donde la nueva oferta es escasa o tarda en llegar.
Para promotores e inversores, puede representar una estrategia de valor añadido vinculada a la mejora del activo, aunque siempre condicionada por el coste de adaptación, los plazos de tramitación, la posible contaminación del suelo, las limitaciones estructurales y la demanda real.
Estudio de viabilidad
La transformación de activos logísticos obsoletos debe partir de un análisis riguroso. La viabilidad urbanística debe confirmar usos permitidos, edificabilidad, licencias y restricciones, mientras que la viabilidad estructural debe analizar cimentación, resistencia, cubierta y posibilidades reales de reforma.
La viabilidad técnica y energética debe revisar instalaciones, potencia disponible, eficiencia, iluminación, ventilación y protección contra incendios. Y en su caso, la viabilidad funcional y comercial debe contrastar si el producto final responde a la demanda real del mercado.
Esta aproximación conecta también con la sostenibilidad y el uso eficiente del suelo.Transformar activos ya construidos puede formar parte de una estrategia más responsable, siempre que los costes de adaptación, el análisis del ciclo de vida y el resultado final lo justifiquen.
