JLL ha analizado las dinámicas del mercado inmologístico de Madrid y Barcelona en el primer trimestre del año 2026. En total, se ha registrado una contratación de 323.000 metros cuadrados, lo que supone la segunda mejor cifra de comienzo de año en la serie histórica y un incremento del 20% en la comparativa anual.
La tercera corona continúa siendo la protagonista, concentrando el 56% de la contratación, destacando un proyecto especulativo de 52.000 metros cuadrados en Illescas alquilado por Primor y un llave en mano de 54.000 metros cuadrados en Azuqueca de Henares para Obramat. Los retailers son los máximos responsables de la contratación, con un 39% del total, seguidos por los operadores 3PL, con un 24% de la superficie contratada.
En cuanto a las rentas prime, se sitúan en los 7,00 €/m2 /mes, lo que supone un incremento anual del 3,7%. En el primer trimestre, ha finalizado la construcción de alrededor de 233.000 metros cuadrados, de los cuales el 75% se encuentran disponibles en el mercado, situándose la tasa de disponibilidad en el 9,7%.
Actualmente, existen unos 600.000 metros cuadrados de nuevo producto en construcción o rehabilitación a entregar a lo largo de 2026, de los cuales tan solo el 10% son especulativos. El volumen de inversión registrado en el mercado de Madrid en el primer trimestre ha registrado en torno a los 174 millones de euros, lo que supone un aumento del 139% respecto al año anterior, y un 52% sobre el total invertido en España.
Entre las principales operaciones, destaca la adquisición de unos activos en Torrejón de Ardoz por parte de Project Alba y la compra de un activo de 21.800 metros cuadrados por El Corte Inglés en Madrid.
Cataluña
En lo que respecta a Cataluña, la contratación inmologística ha llegado a los 228.000 metros cuadrados hasta marzo, lo que supone un 53% más en términos interanuales. La tercera corona ha registrado el mayor volumen de contratación, con un 48% de la superficie total, seguida de la segunda con un 46%, habiéndose registrado en total tres operaciones en estas zonas superiores a los 20.000 metros cuadrados.
Los operadores 3PL encabezan la contratación con un 63% de la superficie contratada, mientras que los operadores farmacéuticos ya acumulan un 11%. Además, se han incorporado al mercado alrededor de 65.000 metros cuadrados de superficie logística, de los que el 100% se encuentran comprometidos, situándose la tasa de disponibilidad en el 3,2%.
A lo largo de 2026, se prevé la finalización de 346.000 metros cuadrados, el 50% especulativos, pero la escasez de producto logístico y la elevada demanda han llevado la renta prime a los 9,25 €/m2 /mes, lo que supone un crecimiento del 2,8%.
El volumen de inversión se ha situado en unos 65 millones de euros, lo que representa un descenso del 70% respecto al año anterior, y un 20% sobre el total invertido en España. Entre las principales transacciones, destaca la adquisición por CapitaLand de un portfolio de cuatro naves que suman 39.000 metros cuadrados en Sant Feliu de Buixalleu y la compra por Nuveen de un activo de 11.000 metros cuadrados en Granollers.
Previsiones
De cara a los próximos meses, el nivel de actividad en el mercado de alquiler de Madrid se mantendrá, lo que seguirá presionando ligeramente al alza la renta prime en 2026. Asimismo, se prevé que la inversión logística en el mercado madrileño continue con la senda de crecimiento en 2026, apoyada en un renovado apetito inversor.
Por su parte, la previsión en el mercado de alquiler de Cataluña apunta a un nivel de actividad similar al de 2025, pues la escasez de producto continuará marcando la contratación. En el mercado de inversión, aunque la demanda también se mantiene sólida, el volumen de transacciones se seguirá viendo limitado por la falta de producto que cumpla con los estándares de calidad requeridos por los inversores.
