La contratación logística en España superó los 751.000 m² en el primer trimestre de 2026, un 5% más que en el mismo periodo de 2025. La actividad se concentró especialmente en la zona centro, con 345.000 m² contratados, y en Cataluña, con 222.000 m². Esta dinámica consolida el buen comportamiento de 2025, ejercicio en el que la contratación conjunta de Madrid y Cataluña alcanzó 1,77 millones de m², un volumen en línea con el año anterior y un 20% superior a la media de la última década.
Sin embargo, la tasa de disponibilidad se sitúa en el 10,3% en Madrid-Zona Centro, el 3,1% en Cataluña y por debajo del 3% en la mayoría de mercados secundarios. Además, al cierre de 2025 la disponibilidad se situaba en el 0,8% en Valencia, el 3,49% en Barcelona y el 8,7% en Madrid.
La escasez de suelo finalista y de producto logístico de calidad en las ubicaciones más consolidadas está redefiniendo las decisiones de operadores, promotores e inversores en España. La localización continúa siendo decisiva, pero ya no es suficiente, y ahora la disponibilidad energética, la capacidad de conexión a red, la flexibilidad del activo, la eficiencia operativa y los criterios ESG empiezan a ganar peso en la viabilidad de los nuevos proyectos logísticos.
En este contexto, Proequity señala que el concepto de ubicación prime está evolucionando. La cercanía a grandes núcleos de consumo, corredores de transporte, puertos, aeropuertos y nodos industriales sigue siendo fundamental, pero la viabilidad de un proyecto depende cada vez más de factores adicionales: situación urbanística, plazos administrativos, disponibilidad de potencia eléctrica, capacidad de conexión, eficiencia energética y posibilidad de adaptar el diseño a las necesidades reales del ocupante.
Determinados municipios, bien sea por falta de capacidad técnica o falta de personal para gestionar los desarrollos o licencias urbanísticas, están siendo descartados por los promotores al no tener un horizonte temporal en los tramites necesarios para las gestiones urbanísticas. Así, desde la consultora denuncian que no es comprensible ni admisible que una licencia para una nave industrial en un suelo urbano tarde más de un año.
Nuevos polos, proyectos llave en mano y transformación de activos
Además, la limitada disponibilidad de suelo finalista en ubicaciones prime está impulsando la búsqueda de nuevas localizaciones y favoreciendo el desarrollo de mercados alternativos. Zaragoza, Valencia, Andalucía, el norte peninsular, determinados puntos del eje mediterráneo y áreas periurbanas bien conectadas pueden ganar protagonismo si combinan disponibilidad de suelo, acceso a infraestructuras y capacidad para responder a las necesidades energéticas y operativas de los ocupantes.
Esta evolución impulsará soluciones más flexibles, así como los proyectos llave en mano, la transformación de activos existentes o el reposicionamiento de inmuebles logísticos obsoletos. La idea es adaptar el activo desde el inicio a las necesidades del usuario, optimizar superficies, prever requerimientos eléctricos, incorporar certificaciones sostenibles y reducir riesgos de obsolescencia.
Para los operadores, la transformación implica seleccionar ubicaciones que permitan crecer, automatizar procesos y reducir costes operativos. Para los promotores, exige diseñar activos más flexibles, eficientes y preparados desde el punto de vista energético. Para los propietarios, abre una oportunidad de reposicionar inmuebles existentes. Y para los inversores, convierte la energía, la adaptabilidad y el desempeño ESG en variables cada vez más relevantes para valorar la liquidez futura de un activo.
La energía entra en la ecuación logística
La transición energética añade una nueva capa de complejidad al mercado logístico. La electrificación de flotas, la automatización de almacenes, la robotización, la refrigeración, la climatización, la monitorización energética y el autoconsumo fotovoltaico hacen que la potencia disponible y la conexión a red sean elementos cada vez más relevantes en la definición de un proyecto.
El análisis eléctrico debe incorporarse desde las primeras fases, ya que ignorarlo puede derivar en retrasos, rediseños, sobrecostes o pérdida de competitividad frente a activos mejor preparados. En conclusión, la consultora considera que los activos logísticos con suelo viable, buena conectividad, capacidad energética, soluciones ESG y flexibilidad de uso estarán mejor posicionados para captar demanda y preservar valor a largo plazo.
